# Foglaló vagy előleg? Mi történik, ha meghiúsul a lakásvásárlás?

Forrás: https://jogikisokos.hu/ingatlan/foglalo-vagy-eloleg-mi-tortenik-ha-meghiusul-a-lakasvasarlas
Rovat: Ingatlan adásvétel · Utolsó frissítés: 2026-08-01 · Jogi Kisokos (jogikisokos.hu)

> A foglaló és az előleg között akkor derül ki a különbség, amikor a lakásvásárlás meghiúsul: az előleg mindig visszajár, a foglalót viszont a meghiúsulásért felelős vevő elveszíti, a felelős eladó pedig kétszeresen adja vissza (Ptk. 6:185. §). Ez a cikk végigveszi, mikor számít egy összeg foglalónak, mi történik, ha a bank nem ad hitelt, és hogyan kell kikötni, hogy ne bukj rajta.

## 1. Mi a foglaló, és mikor számít annak?

A Ptk. 6:185. § (1) bekezdése szerint a másik félnek fizetett pénz akkor foglaló, ha azt **a kötelezettségvállalás megerősítéseként** adják, és ez a rendeltetés **a szerződésből egyértelműen kitűnik**. Három dologra figyelj:

- **Szerződés kell hozzá.** A foglaló egy megkötött szerződést (adásvételi vagy előszerződést) erősít meg; ha még nincs szerződés, csak "lefoglaltuk a lakást" papír, az összeg jogilag nem foglaló. Mivel az ingatlan adásvételt írásba kell foglalni (Ptk. 6:215. § (2) bekezdés), a foglaló kikötése is írásban történjen.
- **Egyértelmű megnevezés.** A szerződésben szerepeljen a "foglaló" szó és az, hogy a felek ezt a kötelezettségvállalás megerősítéseként adják és veszik át. A "letét", "biztosíték", "első részlet" kifejezés vita esetén előlegnek minősülhet.
- **Tényleges átadás.** A foglaló akkor jön létre, ha ténylegesen kifizetik (készpénzben átvételi elismervénnyel, vagy átutalással); a puszta ígéret nem foglaló.

Az összeg mértékét a törvény nem írja elő; a gyakorlatban a **vételár 10%-a** a szokásos, 5% alatt kevés a visszatartó ereje, 20% felett pedig a bíróság már mérsékelheti (lásd alább).

## 2. Mi történik a foglalóval, ha a szerződés meghiúsul?

A Ptk. 6:185. § (2)–(4) bekezdése a következő szabályt adja:

- Ha a szerződés **teljesül**, a foglaló beszámít a vételárba: a vevő ennyivel kevesebbet fizet.
- Ha a teljesítés **a vevő felelősségéből** hiúsul meg (nem fizet, meggondolja magát), a vevő **elveszíti a foglalót**.
- Ha **az eladó felelős** (másnak adja el, nem adja birtokba, nem tehermentesít), a foglalót **kétszeresen köteles visszaadni**.
- Ha a meghiúsulásért **egyik fél sem felelős, vagy mindkettő az**, a foglaló egyszeresen **visszajár**.

Fontos, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszaadása **nem mentesít** a szerződésszegés egyéb következményei alól: a másik fél kártérítést vagy kötbért is követelhet, de ezek összegét a foglaló összegével csökkenteni kell (6:185. § (4) bekezdés). A **túlzott mértékű foglalót** a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti (6:185. § (5) bekezdés), ilyen lehet például egy 25–30%-os foglaló, ha az aránytalan hátrányt okoz.

## 3. Az előleg: egyszerűen visszajár

Az előleg nem a szerződés megerősítése, hanem a vételár egy részének korábbi megfizetése. Ha a szerződés meghiúsul, az előleg **mindig, mindkét irányban egyszeresen visszajár**, függetlenül attól, ki a felelős. Előlegnél tehát a visszalépő félnek nincs automatikus szankciója; ha a másik fél kárt szenvedett, azt a szerződésszegés általános szabályai szerint kell bizonyítania és érvényesítenie. Ha a szerződésből nem derül ki egyértelműen, hogy foglalóról van szó, vita esetén a bíróság előlegnek tekintheti az összeget.

## 4. Előszerződés és foglaló

Gyakran a felek először **előszerződést** kötnek (Ptk. 6:73. §): megállapodnak, hogy később, például a hitelbírálat után kötik meg a végleges adásvételi szerződést, és rögzítik annak lényeges feltételeit. Az előszerződést ugyanolyan alakban kell megkötni, mint a végleges szerződést, tehát ingatlannál írásban, és ha a bejegyzést is ez alapozza meg, ügyvédi ellenjegyzéssel. Ha valamelyik fél később nem hajlandó megkötni a végleges szerződést, a bíróság a másik fél kérelmére létrehozhatja azt (6:73. § (1) bekezdés). Foglalót előszerződéshez is lehet adni: ilyenkor a végleges szerződés megkötésének megtagadása a foglaló szabályait indítja el, kivéve, ha a megtagadó fél a 6:73. § (3) bekezdése szerinti, előre nem látható, neki fel nem róható körülményváltozást bizonyít.

## 5. Foglaló hitelből vásárlásnál: mi van, ha a bank nemet mond?

Ez a leggyakoribb vitaforrás. Ha a szerződés hallgat róla, a hitel elutasítása a bírói gyakorlatban jellemzően a **vevő érdekkörébe** tartozó ok, vagyis a vevő elveszítheti a foglalót, hiszen ő vállalta, hogy fizet. Ezért ha hitelből vásárolsz, a szerződésbe **hitelfeltételt** kell írni. Két bevett megoldás:

1. **Felfüggesztő vagy bontó feltétel** (Ptk. 6:116. §): a szerződés hatálya a hitel jóváhagyásától függ, vagy a hitel írásbeli elutasítása esetén a szerződés megszűnik, és a foglaló egyszeresen visszajár.
2. **Elállási jog** kikötése: ha a bank meghatározott határidőig (például 60 nap) nem hagyja jóvá a hitelt, a vevő elállhat, és a foglaló visszajár.

A kikötést pontosan kell megfogalmazni: melyik bank, milyen összegű hitel, milyen határidőig, mivel kell igazolni az elutasítást (banki írásbeli nyilatkozat), és mi történik, ha a vevő maga késlekedik a hiteligénylés benyújtásával. Az eladó jogos érdeke, hogy a vevő ne "húzhassa" a dolgot a végtelenségig; a vevőé, hogy ne veszítse el a pénzét egy rajta kívül álló döntés miatt.

## 6. Foglaló, kötbér, bánatpénz: mi a különbség?

| Jogintézmény | Mikor jár | Előre fizetik? | Jogszabály |
| --- | --- | --- | --- |
| Foglaló | A meghiúsulásért felelős fél elveszíti / kétszeresen adja vissza; egyébként beszámít vagy visszajár | Igen, a szerződéskötéskor | Ptk. 6:185. § |
| Előleg | Mindig visszajár, ha nem teljesül a szerződés; teljesüléskor beszámít | Igen | Ptk. általános szabályai |
| Kötbér | Felróható szerződésszegésért (például késedelmes birtokbaadás) a kikötött összeg fizetendő, kár bizonyítása nélkül | Nem, utólag fizetik; írásban kell kikötni | Ptk. 6:186. § |
| Bánatpénz | Ára annak, hogy a fél jogszerűen elállhasson a szerződéstől; nem szankció, hanem "kilépési díj" | Nem, az elálláskor fizetik | Ptk. 6:213. § (2) bekezdés |

## 7. Gyakori esetek, és mikor kell az ügyvéd

| Eset | Foglaló sorsa | Előleg sorsa |
| --- | --- | --- |
| A vevő meggondolja magát vagy nem fizeti ki a vételárat | A vevő elveszíti | Visszajár a vevőnek |
| Az eladó visszalép, másnak adja el, nem adja birtokba | Az eladó a kétszeresét adja vissza | Visszajár egyszeresen |
| A bank elutasítja a hitelt, hitelfeltétel van a szerződésben | Egyszeresen visszajár | Visszajár |
| A bank elutasítja a hitelt, nincs hitelfeltétel | Jellemzően a vevő veszíti el (az ő érdekköre) | Visszajár |
| Vis maior (például az ingatlan leég, hatósági tilalom) | Egyszeresen visszajár, egyik fél sem felelős | Visszajár |
| Mindkét fél hibázott (a vevő késett, az eladó sem tehermentesített) | Egyszeresen visszajár | Visszajár |
| A szerződés teljesül | Beszámít a vételárba | Beszámít a vételárba |

A foglalót a gyakorlatban az **ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi vagy előszerződés aláírásakor** adják át, mert így a foglaló jogcíme, összege és a hitelfeltétel is egyértelműen rögzített. Egy ingatlanközvetítő által íratott "vételi ajánlat" vagy "foglaló-átvételi elismervény" jogilag bizonytalan: ha az eladó azt még nem fogadta el írásban, nincs szerződés, és a pénz sorsa vita tárgya. A teljes folyamatot az [adásvétel menetéről szóló cikkünkben](https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlan-adasvetel-menete-a-foglalotol-a-tulajdonjog-bejegyzeseig) találod, a szerződés felépítését pedig az [adásvételi szerződés váz](https://jogikisokos.hu/mintak/ingatlan-adasveteli-szerzodes-vaz) mintánkban.

> **Tipp:** a foglalót mindig átutalással fizesd, a közleményben "foglaló + a szerződés kelte + helyrajzi szám" megjelöléssel, vagy ügyvédi letétbe. Készpénz csak írásos átvételi elismervénnyel, amely szó szerint hivatkozik a szerződésre és a foglaló jogcímére. Így vita esetén nem a te szavad áll az eladóéval szemben.

## Gyakori kérdések

**Visszajár a foglaló, ha a bank nem adja meg a hitelt?**

Csak akkor biztosan, ha a szerződés hitelfeltételt tartalmaz, amely szerint a hitel elutasítása esetén a foglaló visszajár. Hitelfeltétel nélkül a hitel elmaradása jellemzően a vevő érdekkörébe eső ok, így a foglalót elveszítheti.

**Mekkora legyen a foglaló?**

A törvény nem írja elő; a gyakorlatban a vételár 10%-a a szokásos. A túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti (Ptk. 6:185. § (5) bekezdés).

**Adható foglaló előszerződéshez?**

Igen. Az előszerződést a végleges szerződéssel azonos alakban, ingatlannál írásban kell megkötni (Ptk. 6:73. §), és a foglaló ugyanúgy működik: aki a végleges szerződés megkötését jogos ok nélkül megtagadja, elveszíti vagy kétszeresen adja vissza.

**Mi a különbség a foglaló és az előleg között?**

Az előleg a vételár előre kifizetett része, amely meghiúsuláskor mindig visszajár. A foglaló a szerződés megerősítése: a felelős fél elveszíti, illetve kétszeresen adja vissza. Ha a szerződésből nem derül ki egyértelműen, hogy foglalóról van szó, az összeget előlegnek tekintik.

## Jogszabályi források

- [Ptk. 6:185. § – Foglaló; 6:186. § – Kötbér; 6:213. § – Bánatpénz; 6:73. § – Előszerződés; 6:116. § – Feltétel; 6:215. § – Adásvételi szerződés](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (új Inytv.) 35. § – Bejegyzés alapjául szolgáló okirat, ügyvédi ellenjegyzés](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a2100100.tv)

_A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget._