# Haszonélvezettel terhelt lakás vásárlása: kockázatok, illeték és a haszonélvezet megszüntetése

Forrás: https://jogikisokos.hu/ingatlan/haszonelvezettel-terhelt-lakas-vasarlasa-kockazatok-illetek-es-a-haszonelvezet-megszuntetese
Rovat: Ingatlan adásvétel · Utolsó frissítés: 2026-09-04 · Jogi Kisokos (jogikisokos.hu)

> A haszonélvezettel terhelt lakás olcsóbb, de a haszonélvező a tulajdonosváltás után is benne maradhat, bérbe adhatja, és a tulajdonos addig nem használhatja, amíg a jog fennáll – akár a haszonélvező haláláig. Megmutatjuk, mit jelent ez a vevőnek a Ptk. szerint, honnan derül ki a teher, hogyan számolja a NAV a haszonélvezet értékét és a csökkentett illetéket, hogyan lehet a haszonélvezetet lemondással vagy megváltással megszüntetni, mennyi adó és illeték jár utána, és mire figyelj a szerződésnél, hogy ne egy lakhatatlan lakást vegyél meg.

## Mit jelent, ha a lakást haszonélvezet terheli?

A haszonélvező a más tulajdonában álló lakást **birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti** (Ptk. 5:147. § (1)). A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy benne lakhat, vagy bérbe adhatja és a bérleti díjat megtarthatja, a tulajdonos pedig csak annyiban használhatja a lakást, amennyiben a haszonélvező nem él a jogával (5:152. § (5)). A haszonélvezeti jog **a tulajdonos személyének változására tekintet nélkül fennmarad** (5:147. § (3)): ha megveszed a lakást, a haszonélvező jogát változatlanul köteles vagy tűrni, az adásvételi szerződés önmagában nem szünteti meg.

A jog természetes személy javára korlátozott időre, de legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn (5:147. § (4)) – a legtöbb lakáson holtig tartó haszonélvezet van, ritkábban határozott idejű. Jogi személy javára legfeljebb ötven évre alapítható (5:147. § (5)). A haszonélvező a jogot nem ruházhatja át, de a használat és a hasznok szedésének gyakorlását átengedheti másnak (5:148. § (1)); ellenérték fejében csak akkor, ha a tulajdonos azonos feltételekkel nem tart igényt a használatra (5:148. § (2)).

A költségeket a törvény megosztja: a lakással kapcsolatos terheket – közös költség, rezsi, kisebb javítások – **a haszonélvező viseli**, kivéve a rendkívüli javításokat és helyreállításokat, amelyek a tulajdonost terhelik (5:149. § (3)). Ha a tulajdonos felszólításra sem végzi el a rendkívüli javítást, a haszonélvező maga elvégezheti, és a haszonélvezet megszűnésekor az értéknövekedést követelheti (5:150. §). A tulajdonos ellenőrizheti a haszonélvezet gyakorlását, és rongálás vagy rendeltetésellenes használat esetén biztosítékot követelhet (5:152. § (1)–(2)) – de a haszonélvezőt kitenni nem tudja.

## Honnan derül ki, és milyen fajtái vannak?

A haszonélvezeti jog a **tulajdoni lap III. részén** szerepel, a jogosult nevével és születési adataival, valamint azzal, hogy holtig tartó vagy határozott idejű. Vásárlás előtt mindig friss tulajdoni lapot kérj le – a [tulajdoni lapról szóló cikkünkben](https://jogikisokos.hu/ingatlan/tulajdoni-lap-hogyan-olvasd-hol-kerd-le-es-mennyibe-kerul-2026-ban) megmutatjuk, mit hol találsz. Bejegyzés nélkül a haszonélvezet ingatlanon nem jön létre, de a be nem jegyzett, csak szerződésben kikötött jogot is érdemes megkérdezni az eladótól, mert vitát okozhat.

- **Szerződéssel alapított haszonélvezet**: a leggyakoribb eset, hogy a szülő a gyermekének ajándékozta a lakást, és a maga javára haszonélvezetet tartott fenn (erről az [ajándékozásról szóló cikkben](https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlan-ajandekozasa-csaladon-belul-illetek-ugyvedi-dij-haszonelvezet-es-a-kotelesresz) írtunk), vagy az eladó a vételár mellett magának kötötte ki. Ilyenkor a lakást a haszonélvező életében csak vele együtt, az ő tudtával érdemes megvenni.
- **Özvegyi haszonélvezet**: ha a tulajdonos meghalt, a túlélő házastársat a leszármazók mellett holtig tartó haszonélvezet illeti meg az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a berendezésen (Ptk. 7:58. § (1) a)). Ez a haszonélvezet **nem korlátozható, és a házastárssal szemben a megváltása nem igényelhető** (7:58. § (2)) – a gyermek-örökösök tehát nem kényszeríthetik ki a megszüntetését; egyedül a házastárs kérheti bármikor a jövőre nézve a megváltást, amiért egy gyermekrész illeti meg (7:59. §). Az [öröklési sorrendről szóló cikkünk](https://jogikisokos.hu/orokles/oroklesi-sorrend-ki-mit-orokol-vegrendelet-nelkul) ezt részletezi.
- **Határozott idejű haszonélvezet**: a bejegyzésben szerepel a lejárat; a jog a határidő elteltével magától megszűnik (5:154. § (1)), a törlést ezután kérni kell.

## Mennyit ér a haszonélvezet, és mennyi illetéket fizet a vevő?

A haszonélvezet értékét a NAV az illetéktörvény képlete szerint számolja (Itv. 72. §): a jog **egyévi értéke a lakás terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének egyhuszada**, holtig tartó haszonélvezetnél pedig ezt a haszonélvező életkora szerinti szorzóval kell megszorozni (72. § (4) a)):

| A haszonélvező életkora | Szorzó | A haszonélvezet értéke a forgalmi érték %-ában |
| --- | --- | --- |
| 25 évesnél fiatalabb | egyévi érték 10-szerese | 50% |
| 25–50 éves | 8-szorosa | 40% |
| 51–65 éves | 6-szorosa | 30% |
| 65 évnél idősebb | 4-szerese | 20% |

Határozott idejű jognál az egyévi érték és a kikötött évek szorzata számít, de legfeljebb a 20-szoros, természetes személynél az életkor szerinti többszörös (72. § (2)). Ha a jog több személy élettartamától függ – például mindkét szülőt megilleti –, a legfiatalabb jogosult életkora az irányadó, ha a jog a legutóbb elhalt haláláig tart (72. § (4) c)).

**Példa:** egy 60 millió forint forgalmi értékű lakáson 72 éves haszonélvező joga áll fenn. Az egyévi érték 3 millió forint, a haszonélvezet értéke 4 × 3 = 12 millió forint, a tulajdonjog értéke 48 millió forint. Fontos: ez az illeték számításának alapja, nem a piaci ár – a vevők a gyakorlatban ennél nagyobb engedményt is kialkudnak, mert a lakást bizonytalan ideig nem tudják használni.

A vevő a **haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket** (Itv. 15. § (4), 19. § (1), 20. § (2)): a példában 48 millió forint után 1 920 000 forintot a 60 millió utáni 2 400 000 helyett. A már bejegyzett haszonélvezet fennmaradása nem illetékköteles (20. § (2)), ugyanez a szabály akkor is, ha az eladó a saját javára tartja fenn a jogot. A kedvezmények – a 35 év alatti első lakásszerző, a cserepótló vétel – ugyanúgy járnak, az összeget a csökkentett érték után az [ingatlanszerzési illeték kalkulátorral](https://jogikisokos.hu/kalkulatorok/ingatlanszerzesi-illetek) számolhatod ki; a részleteket az [illetékkedvezményekről szóló cikk](https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlanszerzesi-illetek-es-kedvezmenyek-lakasvasarlasnal) tartalmazza. Egy kevésbé ismert szabály: aki egy lakáson bejegyzett haszonélvezettel rendelkezik, nem minősül első lakástulajdont szerzőnek (Itv. 26. § (9)), tehát a fiatalok kedvezményét nem kapja meg.

## Hogyan szűnik meg a haszonélvezet?

A haszonélvezet megszűnik a határozott idő lejártával, a jogosult halálával, továbbá ha a haszonélvező maga szerzi meg a lakás tulajdonjogát (Ptk. 5:154. § (1)). Jogügylettel a haszonélvező **lemondó nyilatkozatával** szüntethető meg, amelyet ingatlannál írásban kell megtenni, és a jognak az ingatlan-nyilvántartásból való **törlése** is szükséges hozzá (5:154. § (2)–(4)). A törléshez a haszonélvező törlési engedélye kell (Inytv. 32. § (2)), ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban vagy közokiratban, az ingatlan-nyilvántartási okiratra előírt tartalommal (Inytv. 32. § (1), 35. §). A haszonélvező tehát nem szerződő fél az adásvételben, de a lemondáshoz külön okiratot kell aláírnia – ez a leggyakoribb pont, ahol a vevők számítása felborul.

A haszonélvező halála után a jogot a földhivatal törli; ha ez hivatalból elmaradt, a törlési kérelemhez okiratot sem kell csatolni, amennyiben a halál a személyi- és lakcímnyilvántartásból kétségtelenül megállapítható (Inytv. 45. §). A törlés földhivatali díjköteles eljárás, jellemzően az ügyvéd intézi a vétellel együtt.

A lemondásnak adó- és illetékvonzata is van, attól függően, hogy ingyenes vagy ellenérték fejében történik:

- **Ingyenes lemondás**: a haszonélvezetről ellenszolgáltatás nélkül történő lemondás ajándékozási illeték tárgya (Itv. 11. § (1) c)), amelyet a tulajdonos fizet a jog Itv. 72. § szerint számított értéke után, lakásnál 9%-kal (12. § (2)). Mentes azonban, ha a tulajdonos a haszonélvező egyenes ági rokona, házastársa vagy testvére (17. § (1) p) és w)) – a szülő tehát a gyermek javára illetékmentesen mondhat le. Idegen vevő javára ez a mentesség nem jár: ha a haszonélvező a te javadra mond le ingyen, a példa szerinti 12 millió forintos érték után 1 080 000 forint ajándékozási illetéket fizetsz.
- **Visszterhes lemondás (megváltás)**: ha a haszonélvező pénzt kap a lemondásért, a tulajdonos a vagyoni értékű jog megszerzése után visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet (Itv. 18. § (1), 19. § (1)), a haszonélvezőnek pedig a kapott összeg **ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem** (Szja tv. 59. §): a bevételből a szerzési érték és a költségek levonhatók, a jövedelem a szerzés évétől számított ötéves sávban csökkenő arányban – 100, 100, 90, 60, 30, majd 0 százalékban – adóköteles 15%-kal (Szja tv. 62. § (4)). Ha a haszonélvező évekkel ezelőtt szerezte vagy tartotta fenn a jogot, a lemondás ellenértéke gyakran adómentes.

Az özvegyi haszonélvezet megváltását – ahogy fent írtuk – csak a házastárs kérheti; ha a gyermek-örökösök szeretnék a lakást tehermentesen eladni, az özveggyel kell megállapodniuk.

## Hitel, bank és a haszonélvezet

A gyakorlatban a bankok a haszonélvezettel terhelt lakást **nem vagy csak korlátozottan fogadják el hitelfedezetként**: a jelzálog érvényesítésekor a haszonélvezet a vevőt is terhelné, ezért a lakás ára és értékesíthetősége bizonytalan. A legtöbb bank a folyósítás feltételéül szabja, hogy a haszonélvező a jogáról lemondjon, vagy legalább a jelzálogjog bejegyzéséhez és a haszonélvezet rangsorban hátrébb sorolásához hozzájáruljon – ez bankonként eltér, ezért hitelből vásárlásnál még az adásvételi szerződés aláírása előtt egyeztess a bankkal. Ha a haszonélvező nem hajlandó lemondani, a vétel jellemzően csak önerőből valósítható meg.

## Mire figyelj a szerződésnél? Tipikus csapdák

1. **Ígéret helyett törlés.** „A mama úgyis kiköltözik” nem jogi garancia: amíg a haszonélvezet a tulajdoni lapon van, a haszonélvező bármikor visszaköltözhet vagy bérbe adhatja a lakást. Csak a bejegyzett törlés szünteti meg a jogot.
2. **A haszonélvező lemondó nyilatkozata legyen része az ügyletnek.** Kösd a vételár (vagy annak nagyobb részének) kifizetését ahhoz, hogy a haszonélvező ellenjegyzett törlési engedélye a földhivatalhoz benyújtásra kerül, vagy ügyvédi letétet alkalmazz. A haszonélvező személyesen, cselekvőképesen írja alá; ha gondnokság alatt áll, a gyámhatóság jóváhagyása is kellhet.
3. **Ellenőrizd, ki fizeti a lemondás illetékét és adóját.** Idegen haszonélvező ingyenes lemondásánál a vevőt 9% ajándékozási illeték terheli – ezt sokan csak a NAV határozatából tudják meg. Tisztázd a szerződésben, hogy a haszonélvező ellenértéket kap-e, és ki viseli a közterheket.
4. **Birtokbaadás.** Ha a haszonélvezet fennmarad, a birtokot nem tudod átvenni – a szerződésben rögzítsd, hogy a lakás haszonélvezettel terhelten, a haszonélvező birtokában kerül átadásra, és mi történik a rezsivel, közös költséggel (a törvény szerint ezeket a haszonélvező viseli, 5:149. § (3)).
5. **Több haszonélvező.** Ha a jog két személyt illet – tipikusan mindkét szülőt –, a lakás csak akkor válik tehermentessé, ha mindketten lemondtak vagy meghaltak; az egyik haszonélvező halála a másik jogát nem érinti.
6. **Az ár.** A haszonélvezet illetéktörvény szerinti értéke csak kiindulópont: egy 66 éves, egészséges haszonélvező jogát a NAV a forgalmi érték 20%-ára értékeli, de a lakást akár 20–30 évig nem tudod használni. Számolj azzal is, hogy a bejegyzett haszonélvezet miatt drágább lesz a későbbi eladás, és hitelre nehezebben adható el.

Összefoglalva: haszonélvezettel terhelt lakást akkor érdemes megvenni, ha a haszonélvező az adásvétellel egyidejűleg, ügyvéd által ellenjegyzett okiratban lemond a jogáról, vagy ha tudatosan, jelentős árengedménnyel befektetésként vásárolsz, és számolsz azzal, hogy a lakás évekig nem lesz a tiéd a szó hétköznapi értelmében.

## Gyakori kérdések

**Megszűnik a haszonélvezet, ha eladják a lakást?**

Nem. A haszonélvezeti jog a tulajdonos személyének változására tekintet nélkül fennmarad (Ptk. 5:147. § (3)), az új tulajdonos ugyanúgy köteles tűrni. Csak a haszonélvező írásbeli lemondása és a jog földhivatali törlése, a határozott idő lejárta vagy a haszonélvező halála szünteti meg.

**Mennyi illetéket fizetek haszonélvezettel terhelt lakás után?**

A 4%-os illetéket nem a teljes forgalmi érték, hanem a haszonélvezet értékével csökkentett érték után kell megfizetni. A haszonélvezet értéke a forgalmi érték huszadának az életkor szerinti 10-, 8-, 6- vagy 4-szerese: egy 65 év feletti haszonélvezőnél a forgalmi érték 20%-a, így az illetékalap a forgalmi érték 80%-a.

**Kell illetéket fizetni, ha a haszonélvező ingyen lemond a jogáról?**

A lemondás ajándékozási illeték alá esik, a tulajdonos lakásnál 9%-ot fizet a haszonélvezet számított értéke után. Mentes, ha a tulajdonos a haszonélvező egyenes ági rokona, házastársa vagy testvére – idegen vevő javára tett lemondásnál az illetéket meg kell fizetni.

**Adózik a haszonélvező, ha pénzt kap a lemondásért?**

Igen, a kapott összeg ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem: a szerzési érték és a költségek levonása után a jövedelem a szerzés évétől számított ötéves sávban csökkenő arányban adóköteles 15%-kal, a szerzést követő ötödik évtől adómentes.

**Kényszeríthetik az örökösök az özvegyet a haszonélvezet megszüntetésére?**

Nem. A túlélő házastárs holtig tartó haszonélvezete a közösen lakott lakáson nem korlátozható, és vele szemben a megváltás nem igényelhető (Ptk. 7:58. § (2)). A megváltást csak maga a házastárs kérheti, ilyenkor egy gyermekrész illeti meg (7:59. §).

**Ad a bank hitelt haszonélvezettel terhelt lakásra?**

A gyakorlatban a legtöbb bank nem, vagy csak akkor, ha a haszonélvező a jogáról lemond, illetve a jelzálogjog bejegyzéséhez hozzájárul. Hitelből vásárlásnál még a szerződés aláírása előtt egyeztess a bankkal, mert a feltételek bankonként eltérnek.

## Jogszabályi források

- [Ptk. 5:147–5:155. § – A haszonélvezet tartalma, a haszonélvező és a tulajdonos jogai és kötelezettségei, a haszonélvezet megszűnése (2013. évi V. törvény)](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Ptk. 7:58–7:59. § – A házastárs haszonélvezeti joga leszármazó mellett, a megváltási igény](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Itv. 11–12., 15., 17–20., 26. és 72. § – Ajándékozási és visszterhes vagyonátruházási illeték, a haszonélvezettel terhelt ingatlan illetékalapja, a vagyoni értékű jog értéke (1990. évi XCIII. törvény)](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99000093.tv)
- [Inytv. 32., 35. és 45. § – A bejegyzés és törlés okirati követelményei, törlési engedély, a haszonélvezet törlése a jogosult halála után (2021. évi C. törvény)](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a2100100.tv)
- [Szja tv. 59–63. § – Ingatlan és vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem, a lemondás ellenértékének adózása (1995. évi CXVII. törvény)](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99500117.tv)

_A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget._