# Ingatlan adásvétel menete: a foglalótól a tulajdonjog bejegyzéséig

Forrás: https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlan-adasvetel-menete-a-foglalotol-a-tulajdonjog-bejegyzeseig
Rovat: Ingatlan adásvétel · Utolsó frissítés: 2026-07-04 · Jogi Kisokos (jogikisokos.hu)

> A lakásvásárlás jogi része a tulajdoni lap ellenőrzésével kezdődik, az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződéssel és a foglalóval folytatódik, és a földhivatali bejegyzéssel ér véget. Ez a cikk végigvezet a lépéseken, elmondja, ki fizeti az ügyvédet, és mire figyelj, hogy ne bukj el pénzt.

![Az ingatlan adásvétel lépései: tulajdoni lap, foglaló és előszerződés, adásvételi szerződés ügyvédi ellenjegyzéssel, földhivatal, vételár és birtokbaadás, tulajdonjog bejegyzése](https://jogikisokos.hu/assets/site/diagrams/ingatlan-adasvetel.svg)

## 1. A tulajdoni lap ellenőrzése

Mielőtt bármit aláírnál, kérd le az ingatlan tulajdoni lapját (ügyfélkapun keresztül a Földhivatal Online rendszerben, vagy az ügyvéd lekéri). Ezen látod:

- ki a tulajdonos, és milyen arányban (I. rész: az ingatlan adatai, II. rész: tulajdonosok),
- a III. részen a terheket: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezet, végrehajtási jog, szolgalom,
- van-e folyamatban lévő bejegyzési kérelem (széljegy).

Teher esetén a szerződésben rendezni kell a tehermentesítést – például a vételár egy részét a hitelező bank kapja.

## 2. Az adásvételi szerződés és az ügyvédi ellenjegyzés

Ingatlan tulajdonjogának átruházásához írásbeli szerződés kell (Ptk. 6:215. §), és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie, vagy közokiratba kell foglalni (az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) 35. § (2) bekezdés bekezdés). Ügyvéd nélkül tehát nem megy: a "letölthető adásvételi szerződés minta" legfeljebb a felkészüléshez jó, a földhivatal ellenjegyzés nélkül nem fogadja el.

A szerződésnek tartalmaznia kell a felek adatait, az ingatlan helyrajzi számát, a vételárat és a fizetés ütemezését, a birtokbaadás időpontját, valamint az eladó bejegyzési engedélyét (ezt gyakran ügyvédi letétbe helyezik a teljes vételár kifizetéséig).

## 3. A foglaló

A szerződéskötéskor a vevő általában foglalót ad, jellemzően a vételár 10%-át. A foglaló a Ptk. 6:185. §-a szerint a kötelezettségvállalás megerősítése:

- ha a szerződés teljesül, a foglaló beleszámít a vételárba,
- ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, a foglalót elveszíti,
- ha az eladó hibájából, a foglaló **kétszeresét** köteles visszaadni,
- ha egyik félnek sem felróható okból (például a bank nem ad hitelt, és a szerződés ezt rendezi), a foglaló visszajár.

Az előleg ezzel szemben "csak" részletfizetés: meghiúsulás esetén mindig visszajár. Figyelj, hogy a szerződésben pontosan az szerepeljen, amiben megállapodtatok.

## 4. Ki fizeti az ügyvédi díjat?

Jogszabály nem írja elő, de a magyar gyakorlat szerint az adásvételi szerződést készítő ügyvédet a **vevő választja és fizeti**, mert a tulajdonjog bejegyzése az ő érdeke. Az ügyvédi díj szabad megállapodás tárgya; a piacon jellemzően a vételár 0,5–1%-a körül mozog, alsó díjminimummal. Az eladó saját ügyvédet is megbízhat a szerződés átnézésére – ezt ő fizeti.

## 5. Vételár kifizetése és birtokbaadás

A vételárat rendszerint több részletben fizetik: foglaló, önerő, majd a banki hitel folyósítása. A birtokbaadásról jegyzőkönyvet kell felvenni a mérőóra-állásokkal és a kulcsok átadásával. A közüzemi szerződések átírását a birtokbaadás után a vevő intézi.

## 6. Földhivatali bejegyzés

A tulajdonjog nem az aláírással, hanem a földhivatali bejegyzéssel keletkezik (Ptk. 5:38. §). Az ügyvéd a szerződést elektronikusan benyújtja a földhivatalhoz – az illetékkiszabás céljából a vagyonszerzést a szerződés keltétől számított 30 napon belül be kell jelenteni (Itv. 91. §); a kérelem széljegyre kerül, majd – a teljes vételár kifizetése és a bejegyzési engedély benyújtása után – a földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát. Az eljárás igazgatási szolgáltatási díja **10 600 Ft** ingatlanonként; soron kívüli ügyintézésnél ezen felül 16 000 Ft, jelzálogjog bejegyzésénél (hitelből vásárláskor) 20 000 Ft ingatlanonként (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet 7. és 17. §, 2026-ban változatlan).

## 7. Illeték és adó

A vevő vagyonszerzési illetéket fizet, amely a forgalmi érték 4%-a (Itv. 19. §), számos kedvezménnyel és mentességgel – erről külön cikkünk szól. Az eladót a vétel és az eladás közötti értéknövekedés után személyi jövedelemadó terhelheti, ha a szerzéstől számítva 5 éven belül ad el (Szja tv. 62. §).

> **Tipp:** a foglaló átadása előtt mindig legyen a kezedben friss tulajdoni lap és aláírt, ellenjegyzett szerződés. Sose adj foglalót "kézbe", sima átvételi elismervényre – ha az eladó eltűnik, a pénzed vele megy.

## Gyakori kérdések

**Kell ügyvéd az ingatlan adásvételhez?**

Igen. A földhivatal csak ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett, vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés alapján jegyzi be a tulajdonjogot.

**Ki fizeti az ügyvédet ingatlanvásárlásnál?**

A gyakorlatban a vevő választja és fizeti a szerződést készítő ügyvédet. Az eladó külön ügyvédet bízhat meg a szerződés ellenőrzésére, azt ő fizeti.

**Mi a különbség a foglaló és az előleg között?**

A foglaló szankciós jellegű: a vevő elveszíti, ha ő hiúsítja meg az ügyletet, az eladó pedig a kétszeresét adja vissza, ha rajta múlik. Az előleg egyszerű részletfizetés, ami meghiúsulás esetén mindig visszajár.

**Mennyi idő a tulajdonjog bejegyzése?**

A kérelem benyújtása után a földhivatal ügyintézési határideje jellemzően néhány hét, de a bejegyzés feltétele a teljes vételár kifizetése és az eladó bejegyzési engedélyének benyújtása, ami hitelnél hónapokat is igénybe vehet.

## Jogszabályi források

- [Ptk. 6:215. § – Az adásvételi szerződés; 6:185. § – Foglaló; 5:38. § – Tulajdonszerzés ingatlanon](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Inytv. 32. és 35. § – A bejegyzés alapjául szolgáló okirat, ügyvédi ellenjegyzés (2021. évi C. törvény)](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a2100100.tv)
- [Itv. 19. § – Visszterhes vagyonátruházási illeték](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99000093.tv)

_A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget._