# Ingatlan adásvételi szerződés: kötelező elemek, ügyvédi ellenjegyzés és a tipikus hibák

Forrás: https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlan-adasveteli-szerzodes-kotelezo-elemek-ugyvedi-ellenjegyzes-es-a-tipikus-hibak
Rovat: Ingatlan adásvétel · Utolsó frissítés: 2026-08-16 · Jogi Kisokos (jogikisokos.hu)

> Ingatlant csak írásbeli szerződéssel lehet eladni, és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek (vagy kamarai jogtanácsosnak) kell ellenjegyeznie, vagy közjegyzői okiratba kell foglalni. Ez a cikk elmondja, mit kell kötelezően tartalmaznia egy adásvételi szerződésnek, mi a bejegyzési engedély, és melyek azok a tipikus hibák, amelyek miatt a földhivatal elutasítja a kérelmet, vagy amelyeken milliókat lehet bukni.

## 1. Csak írásban, és csak ügyvéddel

A Ptk. 6:215. § (2) bekezdése szerint ha az adásvétel tárgya ingatlan, a szerződést írásba kell foglalni; a szóbeli megállapodás nem elég. Az írásbeliség azonban csak a felek közötti kötelmet hozza létre: a tulajdonjogot a vevő az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel szerzi meg (Ptk. 5:38. § (2) bekezdés).

A bejegyzéshez pedig az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv., hatályos 2025. január 15-től) 35. § (2) bekezdése alapján olyan magánokirat kell, amelyet magyar ügyvédi kamarai tag ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzett, kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, és a felek személye egyértelműen beazonosítható. A másik út a közjegyzői okirat. Az ellenjegyzéssel az ügyvéd azt tanúsítja, hogy az okirat megfelel a jogszabályoknak, a felek nyilatkoztak arról, hogy az a valós akaratukat tükrözi, az azonosításukat elvégezte, és előtte írták alá (Üttv. 44. § (1) bekezdés). A papíralapú szerződést a szerkesztő ügyvéd alakítja elektronikus okirattá, és így nyújtja be a földhivatalnak (Inytv. 35. § (3) bekezdés).

Fontos: nem alkalmas bejegyzésre az az okirat, amelyben az ellenjegyző ügyvéd maga is szerződő fél (Inytv. 35. § (4) bekezdés). A teljes folyamatot lépésről lépésre az [ingatlan adásvétel menetéről szóló cikkünk](https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlan-adasvetel-menete-a-foglalotol-a-tulajdonjog-bejegyzeseig) mutatja be.

## 2. Mit kell kötelezően tartalmaznia a szerződésnek?

Az Inytv. 35. § (1) bekezdése tételesen felsorolja, mi nem hiányozhat a bejegyzés alapjául szolgáló okiratból:

- **a felek adatai:** természetes személynél a név, a születési név, a születési hely és idő, az anyja neve, valamint a személyi azonosító (személyi szám); cégnél a cégnév, a nyilvántartó szerv és a cégjegyzékszám,
- **az ingatlan pontos megjelölése:** település neve, fekvés (belterület/külterület) és helyrajzi szám, továbbá az érintett tulajdoni hányad,
- **a bejegyezni kért jog** (tulajdonjog) és a **jogcím** (adásvétel),
- **a felek megállapodása**, vagyis maga a szerződés: vételár, fizetési feltételek, birtokbaadás,
- **az eladó feltétlen és visszavonhatatlan bejegyzési engedélye** (erről alább részletesen),
- a felek **állampolgárságra vonatkozó nyilatkozata**,
- a **keltezés helye és ideje**, a felek aláírása és az ügyvédi ellenjegyzés (35. § (2) bekezdés).

Egy jól felépített szerződés vázát a [adásvételi szerződés váz](https://jogikisokos.hu/mintak/ingatlan-adasveteli-szerzodes-vaz) mintánkban nézheted meg; ez felkészülésre való, a végleges szöveget az ügyvéd készíti.

## 3. A bejegyzési engedély: a kulcs a tulajdonjoghoz

Az Inytv. 32. § (2) bekezdése szerint a bejegyzéshez a bejegyzett jogosult (az eladó) engedélye szükséges. Ezt a nyilatkozatot **feltétel nélkül és visszavonhatatlanul** kell megadni (35. § (1) bekezdés g) pont), és az eladó külön okiratban is kiadhatja, ha az ugyanolyan alakiságú, mint a szerződés (32. § (3) bekezdés). A gyakorlatban ez adja a biztonságot mindkét félnek:

- Ha a vevő a teljes vételárat a szerződéskötéskor kifizeti, a bejegyzési engedély magába a szerződésbe kerül.
- Ha a vételárat részletekben vagy hitelből fizetik, az eladó a bejegyzési engedélyt külön okiratban adja ki, és azt az ügyvéd **letétben** őrzi (Üttv. 47–49. §), majd csak a teljes vételár igazolt megfizetése után nyújtja be a földhivatalhoz.
- Alternatíva a **tulajdonjog-fenntartás** (Ptk. 6:216. §): az eladó a vételár kiegyenlítéséig fenntartja tulajdonjogát, ezt a vevői jog feltüntetésével bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, így az eladó közben nem adhatja el másnak az ingatlant.

## 4. Vételár, fizetési ütemezés, birtokbaadás, szavatosság

A szerződés gyakorlati magja a pénzügyi rész. Ezekben érdemes egyértelműen megállapodni:

- **Vételár és részletek:** foglaló (rendszerint 10%), önerő, banki hitel folyósítása, pontos határidőkkel és bankszámlaszámokkal. Tehermentesítésnél a vételár egy része közvetlenül a hitelező bankhoz megy.
- **Birtokbaadás:** mikor, milyen állapotban, mérőóra-állásokkal, jegyzőkönyvvel. A birtokbaadástól a vevő szedi a hasznokat és viseli a terheket, akkor is, ha a tulajdonjogát még nem jegyezték be (Ptk. 6:217. §).
- **Költségviselés:** eltérő megállapodás hiányában az eladó viseli a tehermentesítés, a vevő a bejegyzés költségeit (Ptk. 6:218. §).
- **Szavatosság:** az eladó kellékszavatossággal tartozik a rejtett hibákért (Ptk. 6:159. §) és jogszavatossággal azért, hogy harmadik személy joga nem akadályozza a tulajdonszerzést (Ptk. 6:175. §). Az ismert hibákat írjátok le tételesen.

## 5. Elővásárlási jog és energetikai tanúsítvány

Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, a tulajdonostársakat a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése alapján elővásárlási jog illeti meg a harmadik személlyel szemben. Az eladónak a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölnie kell velük (Ptk. 6:222. §); ha ezt elmulasztja, a szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan (6:223. §). Külön jogszabály alapján az államot vagy az önkormányzatot is megilletheti elővásárlási jog (például műemléknél), és ez megelőzi a tulajdonostársét (5:81. § (4) bekezdés). A lemondó nyilatkozatokat az ügyvéd szerzi be.

Az eladónak legkésőbb a szerződés megkötésének napjáig be kell mutatnia az **energetikai tanúsítványt**, és legkésőbb a birtokbaadásig át kell adnia a vevőnek (176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 3. § (3) bekezdés).

## 6. Tipikus hibák és következményeik

| Hiba | Következmény | Megelőzés |
| --- | --- | --- |
| Rossz vagy hiányos helyrajzi szám, elírt személyi adat | A földhivatal hiánypótlásra hív fel vagy elutasít; a bejegyzés csúszik, a hitel folyósítása is | Friss tulajdoni lap alapján, okmányokból másolva ellenőrzés |
| Hiányzó házastársi hozzájárulás | A házastársi közös vagyonhoz tartozó ingatlanról a házastársak csak együtt vagy a másik hozzájárulásával rendelkezhetnek (Ptk. 4:45. § (1) bekezdés); a jogvita évekig húzódhat | Az ügyvéd nyilatkoztatja az eladót, a házastárs aláírja a szerződést vagy a hozzájárulást |
| Elhallgatott terhek (jelzálog, haszonélvezet, végrehajtás) | A vevő terhelt ingatlant kap, a haszonélvező bent maradhat | Tulajdoni lap III. részének átnézése; tehermentesítés a szerződésben |
| "Zsebszerződés" (dátum nélküli, ügyvéd nélküli okirat, jellemzően termőföldnél) | Bejegyzésre alkalmatlan, a tulajdonjog nem száll át; termőföldnél semmis és büntetőjogi következménye is lehet | Kizárólag ellenjegyzett, keltezett szerződés |

## 7. Ellenőrző lista aláírás előtt

1. Friss (legfeljebb néhány napos) tulajdoni lapot láttál, az eladó azonos a II. részen szereplő tulajdonossal, a III. részen nincs meglepetés.
2. A helyrajzi szám, a település és a fekvés betűre egyezik a tulajdoni lappal.
3. Minden tulajdonos (és házastársa, ha közös vagyon) aláírja; a tulajdonostársak lemondtak az elővásárlási jogról.
4. A vételár, a részletek és határidők, a foglaló összege és jogcíme egyértelmű.
5. A bejegyzési engedély feltétlen és visszavonhatatlan, és tisztázott, mikor kerül a földhivatalhoz (letét vagy tulajdonjog-fenntartás).
6. A birtokbaadás napja és az ingatlan állapota rögzítve; hitelnél a bank által kért kikötések benne vannak.
7. Az energetikai tanúsítványt bemutatták; az ellenjegyzés, a keltezés és minden oldalon a kézjegy megvan.

> **Tipp:** kérd el az ügyvédtől a szerződés tervezetét legalább két-három nappal az aláírás előtt, és olvasd végig otthon, nyugodtan. Az aláíráskor már nem az a kérdés, hogy értesz-e mindent, hanem hogy az van-e benne, amiben megállapodtatok.

## Gyakori kérdések

**Érvényes az ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül?**

A felek között az írásbeli szerződés ügyvéd nélkül is létrejön, de a földhivatal a tulajdonjogot csak ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyzői okirat alapján jegyzi be (Inytv. 35. § (2) bekezdés). Ellenjegyzés nélkül tehát nem leszel tulajdonos.

**Mi az a bejegyzési engedély, és miért teszik ügyvédi letétbe?**

Az eladó feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozata, amellyel hozzájárul a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez. Ha a vételárat részletekben fizetik, az ügyvéd letétben őrzi, és csak a teljes vételár megfizetése után nyújtja be, így az eladó nem veszíti el az ingatlant a pénz előtt, a vevő pedig biztos lehet a bejegyzésben.

**Kell a házastárs aláírása, ha csak az egyik fél a bejegyzett tulajdonos?**

Ha az ingatlan a házastársi közös vagyonba tartozik (a házasság alatt szerezték), a másik házastárs hozzájárulása is kell a Ptk. 4:45. §-a alapján, függetlenül attól, kinek a nevén van. Az ügyvéd erről nyilatkoztatja az eladót.

**Mi történik, ha a tulajdonostárs nem kapott ajánlatot az elővásárlási joga miatt?**

A szerződés vele szemben hatálytalan: a szerződésről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül felléphet, ha egyben elfogadja az ajánlatot és igazolja, hogy fizetni tud (Ptk. 6:223. §). Ezért kell az ajánlatot előre, igazolható módon közölni.

## Jogszabályi források

- [Ptk. 6:215. § – Adásvételi szerződés (írásbeliség); 6:216–6:218. § – Tulajdonjog-fenntartás, birtokátruházás, költségek; 6:221–6:223. § és 5:81. § – Elővásárlási jog; 5:38. § – Tulajdonszerzés ingatlanon; 4:45. § – Rendelkezés a közös vagyonnal](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról (új Inytv.) 32. § – Bejegyzési engedély; 35. § – Az okirat kötelező tartalma és az ügyvédi ellenjegyzés](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a2100100.tv)
- [Üttv. 43–44. § – Az ügyvédi ellenjegyzés](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1700078.tv)
- [176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 3. § – Energetikai tanúsítvány adásvételnél](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a0800176.kor)

_A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget._