# Ingatlan ajándékozása családon belül: illeték, ügyvédi díj, haszonélvezet és a kötelesrész

Forrás: https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlan-ajandekozasa-csaladon-belul-illetek-ugyvedi-dij-haszonelvezet-es-a-kotelesresz
Rovat: Ingatlan adásvétel · Utolsó frissítés: 2026-07-18 · Jogi Kisokos (jogikisokos.hu)

> Szülő a gyermekének, nagyszülő az unokának, testvér a testvérnek 2026-ban illetékmentesen ajándékozhat lakást vagy telket – de ajándékozási szerződés, ügyvédi ellenjegyzés és földhivatali bejegyzés nélkül nincs tulajdonváltás, a NAV-nak pedig a mentes ajándékot is be kell jelenteni. Megmutatjuk, kinek mennyi illeték jár, mennyit ér a visszatartott haszonélvezet, hogyan számít be az ajándék a többi gyermek kötelesrészébe, mikor követelhető vissza, és mi történik, ha a megajándékozott később eladja.

## Hogyan zajlik az ingatlan ajándékozása?

Az ajándékozás szerződés: az ajándékozó ingyenesen kötelezi magát a dolog tulajdonának átruházására, a megajándékozott pedig elfogadja (Ptk. 6:235. §). Ingatlannál a szerződést **írásba kell foglalni**, és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyzői okirat kell (Inytv. 32. § (1), 35. § (2)) – ugyanaz a forma, mint az adásvételnél. A tulajdonjog nem az aláírással, hanem a bejegyzéssel száll át (Ptk. 5:38. §). Az ügyvéd általában az ellenjegyzést, a bejegyzési kérelmet, a NAV-bejelentést és az ajándékozó bejegyzési engedélyét egyben intézi; a díja az adásvételi díjhoz hasonlóan az ingatlan értékéhez igazodik, de egyszerűbb ügynél ennél alacsonyabb lehet – erről az [ügyvédi díjról szóló cikkünkben](https://jogikisokos.hu/ingatlan/ugyvedi-dij-ingatlan-adasvetelnel-2026-mennyi-ki-fizeti-es-mit-tartalmaz) írtunk.

1. **Tulajdoni lap lekérése**: teher, haszonélvezet, jelzálog, elidegenítési tilalom ellenőrzése ([hogyan olvasd](https://jogikisokos.hu/ingatlan/tulajdoni-lap-hogyan-olvasd-hol-kerd-le-es-mennyibe-kerul-2026-ban)).
2. **Szerződés**: felek adatai, az ingatlan helyrajzi száma és címe, a tulajdoni hányad, a fenntartott haszonélvezet vagy egyéb kikötés, a bejegyzési engedély, ügyvédi ellenjegyzés.
3. **Földhivatal**: a kérelmet 30 napon belül be kell nyújtani; a tulajdonjog bejegyzésének díja 10 600 Ft ingatlanonként, a haszonélvezeti jog bejegyzése külön díjköteles.
4. **NAV**: az ingatlanszerzést az illetékmentes esetekben is be kell jelenteni a B400E adatlapon, amely 2025 tavasza óta közvetlenül a NAV-hoz megy az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásból (ONYA), jellemzően az ügyvéd nyújtja be; a NAV a mentességet határozatban állapítja meg, vagy kiszabja az illetéket.

Ha az ingatlanon **hitel és jelzálog** van, a bank hozzájárulása kell – a legtöbb hitelszerződés elidegenítési tilalmat tartalmaz. Kiskorú gyermek megajándékozásához tehermentes ingatlannál gyámhatósági jóváhagyás nem kell, a szülő elfogadhatja, akkor sem, ha az ajándékozó egyidejűleg a maga javára haszonélvezetet alapít (Ptk. 2:15. § (2)); ha viszont az ingatlanon jelzálog vagy más teher van, valamint a gyermek ingatlanának későbbi eladásához vagy megterheléséhez a gyámhatóság jóváhagyása kell (2:15. § (1) c)).

## Ajándékozási illeték 2026: ki mentes, ki fizet?

Az ajándékozási illeték mértéke az általános szabály szerint az ajándék tiszta értékének **18%-a**, lakástulajdon és lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (haszonélvezet, használat) esetén **9%-a** (Itv. 12. § (1)–(2)). Az illeték alapja a NAV által megállapított forgalmi érték, csökkentve a fenntartott haszonélvezet értékével és az átvállalt tartozással.

Mentes az ajándékozási illeték alól (Itv. 17. § (1)):

- az ajándékozó **egyenes ági rokona** által szerzett ajándék: gyermek, unoka, szülő, nagyszülő – az örökbefogadáson alapuló rokonságot is beleértve;
- a **házastárs** által szerzett ajándék és a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó szerzés;
- a **testvér** által szerzett ajándék (2020. július 8. óta), az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatot is ideértve;
- a termőföld egyes esetei és a lakóház építésére alkalmas telek, ha a megajándékozott 4 éven belül lakóházat épít rá.

**Nem mentes** – tehát a 9% vagy 18% jár – az élettárs, a meny és a vő, az após és az anyós, a mostoha- és a nevelt gyermek (ha nincs örökbefogadás), az unokatestvér, a nagynéni, a nagybácsi és bárki más. Példák egy 50 millió forintos lakásnál:

| Ajándékozó → megajándékozott | Illeték |
| --- | --- |
| Szülő → gyermek, nagyszülő → unoka, testvér → testvér | **0 Ft** |
| Szülő → gyermek és házastársa fele-fele arányban | Gyermek része 0 Ft; a meny vagy vő 25 millió után 9% = **2 250 000 Ft** |
| Nagynéni → unokahúg (lakás) | 50 millió × 9% = **4 500 000 Ft** |
| Ugyanez telek vagy nyaraló esetén | 50 millió × 18% = **9 000 000 Ft** |

Ha a család a menynek vagy vőnek is szán hányadot, olcsóbb, ha a szülő a gyermekének ajándékoz, és a gyermek – házastársként – illetékmentesen ad tovább; ezt azonban a NAV rendeltetésszerű joggyakorlásként vizsgálhatja, ha a két lépés közvetlenül követi egymást. Az ajándékozási illetékkel párhuzamosan a visszterhes szerzés (vásárlás) illetékéről és kedvezményeiről [külön cikk](https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlanszerzesi-illetek-es-kedvezmenyek-lakasvasarlasnal) és [kalkulátor](https://jogikisokos.hu/kalkulatorok/ingatlanszerzesi-illetek) szól.

## Haszonélvezet fenntartása: az ajándékozó védelme

A tipikus családi ajándékozásnál a szülő a lakást a gyermeknek adja, de **holtig tartó haszonélvezetet** tart fenn magának: élete végéig ott lakhat, hasznosíthatja (kiadhatja), a gyermek pedig a haszonélvezet megszűnéséig nem használhatja és csak a haszonélvezettel terhelten adhatja el. A haszonélvezetet a földhivatal az ajándékozással együtt bejegyzi, így az ingatlan-nyilvántartásból mindenki látja, és a lakás a szülő akarata ellenére nem adható el „a feje fölül”.

Az illeték szempontjából a haszonélvezetnek értéke van, amely az illeték alapját csökkenti (Itv. 72. §): a haszonélvezet egy évi értéke a forgalmi érték egyhuszada, ezt a haszonélvező életkora szerint szorozzák – 25 év alatt 10-szeres, 25 és 50 év között 8-szoros, 51 és 65 év között 6-szoros, 65 év felett 4-szeres; határozott időre szóló jognál az évek száma, de legfeljebb 20-szoros szorzó. Példa: a 70 éves szülő 50 millió forintos lakást ad a gyermekének haszonélvezettel: a haszonélvezet értéke 2,5 millió × 4 = 10 millió forint, az ajándék illetékalapja 40 millió. Egyenes ági rokonnál ez a mentesség miatt közömbös, de ha a megajándékozott nem mentes (például a nevelt gyermek), az illeték 3,6 millió lesz 4,5 millió helyett. A fenntartott haszonélvezet után az ajándékozó nem fizet illetéket, hiszen nem szerez új jogot.

## A többi gyermek: osztályrabocsátás és kötelesrész

Az egyik gyermeknek adott lakás a testvérek szempontjából nem semleges. Két öröklési jogi szabály is számol vele:

- **Osztályrabocsátás** (Ptk. 7:56. §): ha az örökhagyó több leszármazója örököl együtt, a hagyaték értékéhez hozzá kell számítani azt az ingyenes adományt, amelyet valamelyikük az örökhagyótól életében kapott – de csak akkor, ha az örökhagyó a hozzászámítást **kikötötte**, vagy a körülményekből következik, hogy ezzel a kötelezettséggel adta. Kikötés nélkül a lakás nem számít be, és a megajándékozott gyermek a hagyatékból ugyanúgy részesül, mint a testvérei. Ha a szülő azt akarja, hogy a lakás beszámítson, azt írja az ajándékozási szerződésbe („az ajándékot a megajándékozott a hagyatékba osztályra bocsátani köteles”); ilyenkor a megajándékozott annyival kevesebbet kap a hagyatékból, amennyit előre megkapott, és ha az ajándék többet ér az örökrészénél, visszafizetnie nem kell, de a hagyatékból sem részesül.
- **Kötelesrész** (Ptk. 7:75–7:82. §): a leszármazót, a házastársat és a szülőt a törvényes örökrésze egyharmada akkor is megilleti, ha az örökhagyó végrendelettel vagy ajándékozással kiüresítette a hagyatékot. A kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az örökhagyó által élők között bárkinek juttatott ingyenes adományokat (7:80. §), kivéve a halálát megelőző **tíz évnél régebben** adott ajándékokat, a kötelesrészre jogosító kapcsolat létrejötte (például a gyermek fogamzása) előtt adottakat, a szokásos mértékű ajándékokat és a tartásra fordítottakat (7:81. §). Ez alól az sem mentesít, ha a szülő az osztályrabocsátást nem kötötte ki. A kötelesrészért elsősorban a hagyaték felel; ha az kevés, a megajándékozott a kapott ajándék erejéig köteles kiegészíteni (7:84. §), az igény öt év alatt évül el (7:76. §).

**Példa:** az anya két gyermeke közül az egyiknek, A-nak 2026-ban 50 millió forintos lakást ajándékoz, és 2031-ben meghal 10 millió forint egyéb vagyonnal. Ha a szerződésben kikötötte az osztályrabocsátást, B a 10 milliót egészében megkapja, mert A már „megkapta” a részét. Kikötés nélkül a hagyatékot felezik, de B kötelesrésze a 60 milliós alapból számított 30 milliós törvényes rész egyharmada, azaz 10 millió – ebből 5-öt a hagyatékból kap, 5 millióval pedig A tartozik neki (7:84. §). A részletes számítást a [kötelesrészről szóló cikkünkben](https://jogikisokos.hu/orokles/kotelesresz-kinek-jar-mennyi-es-hogyan-lehet-kitagadni) találod.

## Visszakövetelhető az ajándék?

Az ajándék nem visszavonhatatlan, de csak három esetben követelhető vissza (Ptk. 6:237. §):

1. ha az ajándékozónak a **létfenntartásához** szüksége van rá, és a visszaadás a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti – a megajándékozott a visszaadás helyett a hiányzó tartást is biztosíthatja;
2. ha a megajándékozott vagy hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására **súlyos jogsértést** követ el (bántalmazás, a szülő kizárása a lakásból);
3. ha az a **feltevés**, amelyre tekintettel az ajándékot adták, utóbb véglegesen meghiúsult, és enélkül az ajándékozás nem történt volna meg – például a szülő azért adta a házat, hogy a gyermek gondozza, de az elköltözött.

A szokásos mértékű ajándék nem követelhető vissza, és a visszakövetelésre nincs mód, ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta. Ha az ingatlant a megajándékozott már eladta, a helyébe lépett értéket lehet követelni. Aki gondozásért cserébe adna lakást, annak biztonságosabb a [tartási vagy öröklési szerződés](https://jogikisokos.hu/orokles/oroklesi-szerzodes-mikor-erdemes-mit-tartalmazzon-es-miben-mas-a-tartasi-szerzodes): ott az ellenszolgáltatás a szerződés része, és a nem teljesítés jogkövetkezménye egyértelmű. A fenntartott haszonélvezet biztosítására a szerződésben az ajándékozó javára **elidegenítési és terhelési tilalom** is kiköthető (Ptk. 5:31. §) – a tilalom csak valamely jog, itt a haszonélvezet biztosítására alapítható –, amelyet a földhivatal bejegyez, így a gyermek a szülő hozzájárulása nélkül nem adhatja el és nem terhelheti meg a lakást.

## Adó: az ajándékozáskor és a későbbi eladáskor

A megajándékozottnak **személyi jövedelemadója nincs**: az ajándék az illetéktörvény hatálya alá tartozik, nem jövedelem. Az ajándékozónak sem keletkezik adóköteles jövedelme, mert nem kap ellenértéket. Az adó akkor jelenik meg, ha a megajándékozott később **eladja** az ingatlant: a szerzés éve az ajándékozás éve, az ötéves adómentességi idő innen indul újra (a szülő 20 évvel korábbi vásárlása nem számít), és szerzési értékként – mivel illetékkiszabás mentesség miatt nem történt – a bevétel 75%-át lehet levonni, más költség nélkül (Szja tv. 62. § (2) g) pont). Példa: a 2026-ban ajándékba kapott lakást a gyermek 2028-ban 55 millióért eladja: a jövedelem 55 × 25% = 13,75 millió, ennek a 3. évben 60%-a adóköteles, azaz 8,25 millió után 15%, vagyis 1 237 500 Ft szja. A számítást a [lakás eladása utáni adóról szóló cikkünk](https://jogikisokos.hu/ingatlan/lakas-eladasa-utani-ado-2026-az-5-eves-szabaly-es-a-levonhato-koltsegek) részletezi. Aki tehát az ajándékba kapott lakást hamar eladná, annak megérheti, ha a szülő adja el és az árat ajándékozza – a szülőnél a régi szerzés miatt adómentes, a pénzajándék pedig egyenes ági rokonnál illetékmentes.

## Ajándékozás, öröklés vagy adásvétel?

| Szempont | Ajándékozás | Öröklés | Adásvétel a családban |
| --- | --- | --- | --- |
| Illeték egyenes ági rokonnál, házastársnál, testvérnél | Mentes | Mentes | Visszterhes illeték 4% (kedvezményekkel), mentesség csak egyes esetekben |
| Illeték más rokonnál | 9% / 18% | 9% / 18% | 4% |
| Mikor száll át | Azonnal, a bejegyzéssel | A halállal, a hagyatéki eljárás után | Azonnal, a bejegyzéssel |
| Költség | Ügyvéd + földhivatal | Közjegyzői díj + földhivatal | Ügyvéd + földhivatal |
| Az idős tulajdonos védelme | Haszonélvezet, elidegenítési tilalom, visszakövetelés | Teljes, a vagyon élete végéig az övé | Vételár, haszonélvezet kiköthető |
| Testvérek igénye | Osztályrabocsátás, kötelesrész (10 évig) | Törvényes örökrész vagy kötelesrész | Valós vételárnál nincs |
| Eladás utáni szja | 5 év újraindul, 75%-os szerzési érték | 5 év újraindul, hagyatéki érték a szerzési érték | 5 év újraindul, a vételár a szerzési érték |

> **Tipp:** az ajándékozási szerződésbe három mondat érdemes bekerülni: a holtig tartó haszonélvezet fenntartása, az elidegenítési és terhelési tilalom az ajándékozó javára, és – ha a szülő ezt akarja – az ajándék osztályrabocsátásának kikötése. Ezek utólag már csak új szerződéssel pótolhatók.

## Gyakori kérdések

**Kell illetéket fizetni, ha a szülő a gyermekének ajándékoz lakást?**

Nem, az egyenes ági rokonok, a házastársak és a testvérek közötti ajándékozás illetékmentes. A szerzést ettől függetlenül be kell jelenteni a NAV-nak, amely a mentességet határozatban állapítja meg.

**Mennyi illetéket fizet a meny vagy a vő?**

A meny és a vő nem egyenes ági rokon, ezért lakás után 9%, más ingatlan után 18% ajándékozási illetéket fizet a rá eső hányad forgalmi értéke alapján.

**Kirakhat a gyermek a lakásból, ha neki ajándékoztam?**

Ha a szerződésben holtig tartó haszonélvezetet tartottál fenn és azt a földhivatal bejegyezte, nem: a haszonélvezet életed végéig fennmarad, a lakást csak ezzel terhelten lehet eladni. Haszonélvezet nélkül a tulajdonos használati jogát kellene vitatni, súlyos jogsértésnél az ajándék visszakövetelhető.

**A testvérem kapta a házat, én kaphatok belőle valamit a szüleink halála után?**

Attól függ, mit kötött ki a szülő. Ha az ajándékozási szerződésben osztályrabocsátást kötött ki, a testvéred annyival kevesebbet örököl, amennyit előre kapott. Kikötés nélkül a hagyatékot egyenlően osztják, de a kötelesrész (a törvényes örökrész egyharmada) a halált megelőző tíz éven belüli ajándékok értékét is figyelembe véve jár, és a hiányzó részért a megajándékozott felel.

**Mennyi adót fizetek, ha eladom az ajándékba kapott lakást?**

Az ajándékozástól számított öt éven belüli eladásnál a bevétel 25%-a a jövedelem (a 75%-os szerzési érték levonása után), amelynek az évek szerint csökkenő része adóköteles 15%-kal; öt év után adómentes.

## Jogszabályi források

- [Ptk. 6:235–6:237. § – Az ajándékozási szerződés és az ajándék visszakövetelése](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Ptk. 7:56. és 7:75–7:84. § – Osztályrabocsátás, kötelesrész, annak alapja és a kivont adományok](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Ptk. 2:15., 5:31. és 5:38. § – Gyámhatósági jóváhagyás, elidegenítési tilalom, tulajdonszerzés bejegyzéssel](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Itv. 11–12., 17. és 72. § – Ajándékozási illeték tárgya, mértéke, mentességei, a haszonélvezet értéke](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99000093.tv)
- [Inytv. 32. § (1) és 35. § (2) – Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés okirati követelményei, ügyvédi ellenjegyzés](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a2100100.tv)
- [Szja tv. 59–62. § – Ingatlan átruházásából származó jövedelem, szerzési érték ajándékozásnál](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99500117.tv)

_A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget._