# Ingatlanszerzési illeték és kedvezmények lakásvásárlásnál

Forrás: https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlanszerzesi-illetek-es-kedvezmenyek-lakasvasarlasnal
Rovat: Ingatlan adásvétel · Utolsó frissítés: 2026-06-27 · Jogi Kisokos (jogikisokos.hu)

> Lakásvásárláskor a vevő a forgalmi érték 4%-át fizeti vagyonszerzési illetékként, de sokan ennél jóval kevesebbet – vagy semmit – fizetnek: a 35 év alatti első lakásvásárlók, a CSOK-ot igénybe vevők és a lakáscserét bonyolítók kedvezményt vagy mentességet kapnak. Ebben a cikkben sorra vesszük a szabályokat és a kérelmezés menetét.

## Az illeték alapja és mértéke

Az ingatlan visszterhes (vételár ellenében történő) megszerzése után a vevő vagyonszerzési illetéket fizet az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 18–19. §-a alapján. Az illeték alapja az ingatlan **forgalmi értéke** – ez általában a vételár, de a NAV ettől eltérő értéket is megállapíthat, ha a vételár irreálisan alacsony.

Az általános mérték a forgalmi érték **4%-a** 1 milliárd forintig, az e feletti rész után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint (Itv. 19. § (1) bekezdés). Egy 50 millió forintos lakás után tehát alapesetben 2 millió forint illeték jár.

## Kedvezmény lakáscsere és eladás-vétel esetén

Ha lakást adsz el és másikat veszel, az illetéket csak a két lakás forgalmi értékének **különbözete** után kell megfizetni (Itv. 21. § (2) bekezdés), feltéve, hogy az eladás a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül történik. Ha az új lakás olcsóbb, mint az eladott, nem kell illetéket fizetni. A kedvezményt a NAV-nál, a vagyonszerzési bejelentéskor kell kérni.

## Első lakásvásárlók kedvezménye 35 év alatt

A 35. életévét be nem töltött fiatal, ha az első lakástulajdonát szerzi meg, és az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a **15 millió forintot**, az egyébként fizetendő illeték **50%-át** fizeti (Itv. 26. § (6) bekezdés). "Első lakástulajdon" az, akinek korábban nem volt lakástulajdona vagy lakástulajdonban 50%-ot meghaladó tulajdoni hányada. Az első lakásszerzők ezen felül kérhetik az illeték **12 havi kamatmentes részletfizetését** is (Itv. 26. § (15) bekezdés).

## Illetékmentesség CSOK-kal

Teljes illetékmentes a lakás megszerzése, ha a vevő a vásárláshoz családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK, illetve a falusi CSOK vagy a CSOK Plusz) vesz igénybe (Itv. 26. § (1) bekezdés). A mentesség a teljes ingatlanra vonatkozik, nem csak a támogatással fedezett részre. A mentességhez a támogatási szerződést a NAV felé igazolni kell; ha a támogatást később vissza kell fizetni, az illetéket utólag ki kell vetni.

## További mentességek és kedvezmények

- **Egyenes ági rokonok és házastársak közötti** adásvétel: illetékmentes (Itv. 26. § (1) bekezdés z) pont).
- **Új építésű lakás** vásárlása vállalkozótól: 15 millió forint forgalmi értékig mentes, 15 és 30 millió között a 15 millió forintra eső 600 000 Ft illeték nem fizetendő, ha a vevő nem vesz igénybe cserepótló kedvezményt (Itv. 26. § (1) bekezdés f) pont).
- **Telek** vásárlása, ha rá 4 éven belül lakóházat építesz: mentes (Itv. 26. § (1) bekezdés a) pont).
- **Vállalkozó által továbbértékesítési céllal** vásárolt lakás: kedvezményes 2% (Itv. 23/A. §).

## Hogyan és mikor kell fizetni?

1. Az ügyvéd a szerződést a földhivatalhoz benyújtja, a földhivatal továbbítja a NAV-nak – külön bejelentés nem kell, a kedvezményt viszont a szerződésben vagy a B400-as adatlapon jelezni kell.
2. A NAV fizetési meghagyást (határozatot) küld az illeték összegéről.
3. A fizetési határidő a határozat kézhezvételétől számított 30 nap. Késedelem esetén késedelmi pótlék jár.

Az illetéket a tulajdonjog bejegyzése után, a NAV határozata alapján kell fizetni, tehát nem a szerződéskötéskor. A NAV a fizetés elmaradása esetén az ingatlanra jelzálogjogot jegyeztethet be.

> **Tipp:** már az adásvételi szerződésben rögzítsétek, milyen illetékkedvezményre vagy mentességre hivatkozol (első lakás, CSOK, csere). Az ügyvéd ezt a földhivatali beadványban jelzi, így a NAV eleve a kedvezményes összeget veti ki, és nem kell utólag fellebbezni.

## Gyakori kérdések

**Mennyi az ingatlanszerzési illeték 2026-ban?**

Az általános mérték a forgalmi érték 4%-a, 1 milliárd forint feletti rész után 2%. A kedvezmények (első lakás, csere, CSOK) ezt jelentősen csökkenthetik.

**Kell illetéket fizetni, ha lakást cserélek?**

Csak a két lakás forgalmi értékének különbözete után, ha az eladás és a vétel a törvényben meghatározott időn (3 év előtte, 1 év utána) belül történik. Ha az új lakás olcsóbb, nincs illeték.

**Mikor kell kifizetni az illetéket?**

A NAV fizetési meghagyásának kézhezvételétől számított 30 napon belül, tehát a tulajdonjog bejegyzése után, nem a szerződéskötéskor.

**CSOK-kal tényleg nem kell illetéket fizetni?**

Igen, a CSOK igénybevételével vásárolt lakás megszerzése teljes egészében illetékmentes. Ha a támogatást később vissza kell fizetni, az illetéket a NAV utólag kiveti.

## Jogszabályi források

- [Itv. 18–19. § – Visszterhes vagyonátruházási illeték alapja és mértéke](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99000093.tv)
- [Itv. 21. § – Lakáscsere, eladás és vétel kedvezménye](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99000093.tv)
- [Itv. 26. § – Illetékmentességek (CSOK, első lakás, egyenes ági rokon)](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99000093.tv)

_A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget._