# Lakás eladása utáni adó 2026: az 5 éves szabály és a levonható költségek

Forrás: https://jogikisokos.hu/ingatlan/lakas-eladasa-utani-ado-2026-az-5-eves-szabaly-es-a-levonhato-koltsegek
Rovat: Ingatlan adásvétel · Utolsó frissítés: 2026-07-18 · Jogi Kisokos (jogikisokos.hu)

> Ha a lakást a megszerzés évét követő ötödik évben vagy később adod el, egy forint személyi jövedelemadót sem fizetsz; ezen belül a nyereség 100, 90, 60 vagy 30 százaléka után jár a 15%-os adó. A nyereséget a vételárból a szerzési érték, az illeték, az ügyvédi díj, az értéknövelő felújítások és az eladás költségei csökkentik. Példaszámítással mutatjuk, mennyit kell fizetned egy 2023-ban vett és 2026-ban eladott lakás után.

## Mikor kell adót fizetni lakás eladása után?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem külön adózó jövedelem, amelyet az Szja tv. 59–63. §-a szabályoz. Adót csak akkor fizetsz, ha a lakást a megszerzés évében vagy az azt követő négy évben adod el, és nyereséged van rajta. A megszerzés évét követő ötödik évtől a jövedelem 0%, azaz az eladás adómentes (Szja tv. 62. § (4) bekezdés). Az adó mértéke – mint minden szja-köteles jövedelemnél – az adóalap 15%-a (Szja tv. 8. § (1) bekezdés). Ha veszteséggel adsz el, nincs adó, de a veszteséget nem is számolhatod el más jövedelmed terhére.

## Így számold ki a jövedelmet

A bevétel minden, amit az eladásra tekintettel kapsz – jellemzően a szerződés szerinti vételár (Szja tv. 61. § (1) bekezdés). Ebből az igazolt költségeket vonhatod le (Szja tv. 62. § (1)–(2) bekezdés):

- **a megszerzésre fordított összeg:** a vételi szerződés szerinti ár, **és az ezzel összefüggő más kiadások:** a vásárláskor fizetett vagyonszerzési illeték, az ügyvédi munkadíj, a földhivatali díj;
- **az értéknövelő beruházások:** az ingatlan értékét növelő, számlával igazolt munkák – új fűtésrendszer, nyílászárócsere, tetőfelújítás, hőszigetelés, bővítés. A festés-mázolás vagy egy csaptelep cseréje állagmegóvás, azt a NAV nem fogadja el;
- **az átruházás költségei:** ingatlanközvetítői jutalék, energetikai tanúsítvány, hirdetési díj, az eladáshoz igénybe vett ügyvéd díja.

A költségeket csak a saját nevedre szóló számlával, szerződéssel, határozattal igazolhatod – a „papír nélküli” felújítás adózási szempontból nem létezik. Ha a szerzési érték semmilyen módon nem állapítható meg, a bevétel 75%-át vonhatod le, de akkor más költséget már nem (Szja tv. 62. § (3) bekezdés).

## Az 5 éves szabály: évről évre csökkenő adóalap

Az így kiszámított „számított összegnek” csak egy része adóköteles, attól függően, hány év telt el a szerzés éve óta (Szja tv. 62. § (4) bekezdés):

| Az eladás éve | Adóköteles rész | 2023-as szerzésnél |
| --- | --- | --- |
| A megszerzés éve és az azt követő év | 100% | 2023, 2024 |
| A megszerzés évét követő 2. év | 90% | 2025 |
| A megszerzés évét követő 3. év | 60% | 2026 |
| A megszerzés évét követő 4. év | 30% | 2027 |
| A megszerzés évét követő 5. évtől | 0% – adómentes | 2028-tól |

A számítás **naptári évekkel** megy, nem napra pontosan: egy 2023 decemberében vett lakás 2028. január 1-jétől ugyanúgy adómentesen eladható, mint egy 2023 januárjában vett. Ezért ha 2027 végén gondolkodsz az eladáson, néhány hét várakozás a teljes adót megspórolhatja.

## Példaszámítás: 2023-ban vett, 2026-ban eladott lakás

| Tétel | Összeg |
| --- | --- |
| Eladási ár 2026-ban (bevétel) | 60 000 000 Ft |
| – Vételár 2023-ban | 45 000 000 Ft |
| – Vásárláskor fizetett illeték (4%) és ügyvédi díj | 1 800 000 Ft + 300 000 Ft |
| – Értéknövelő beruházás számlával (nyílászárócsere, kondenzációs kazán) | 2 500 000 Ft |
| – Eladás költségei (közvetítői jutalék, energetikai tanúsítvány) | 1 800 000 Ft |
| **Számított összeg** | **8 600 000 Ft** |
| Adóköteles rész a szerzést követő 3. évben (60%) | 5 160 000 Ft |
| **Fizetendő szja (15%)** | **774 000 Ft** |

Ugyanez az eladás 2025-ben 1 161 000 Ft, 2027-ben 387 000 Ft adót jelentene, 2028-ban pedig nullát. Ha a felújítás számláit nem tudod bemutatni, a számított összeg 11,1 millió Ft-ra nő, az adó pedig 999 000 Ft-ra.

## Mi számít a szerzés időpontjának?

Nem a szerződés aláírása és nem is a tulajdonjog bejegyzése, hanem az a nap, amikor az adásvételi szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) **benyújtották** (Szja tv. 60. § (1) bekezdés). Ugyanígy az eladás időpontja is a benyújtás napja (Szja tv. 59. §) – a decemberi aláírás és januári benyújtás tehát egy évet „nyer”. Házastársak közös vagyonába tartozó lakásnál a szerzési időpont mindkettőjüknél azonos (60. § (1a) bekezdés). Ha a telket régen vetted, de a házat 2007 után építetted rá, az épületre külön szerzési időpont vonatkozhat – a használatbavételi engedély napja –, vagy a bevételt arányosan megoszthatod a telek és az épület között (60. § (3) bekezdés).

## Örökölt vagy ajándékba kapott lakás eladása

Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja (az örökség megnyílta), nem a hagyatékátadó végzés kelte (Szja tv. 60. § (1) bekezdés). A megszerzésre fordított összeg az az érték, amelyet a NAV az öröklési illeték kiszabásánál figyelembe vett; ha illetéket nem szabtak ki – például mert egyenes ági rokonként mentes voltál –, a hagyatéki leltárban vagy a hagyatéki eljárásban megállapított érték számít (Szja tv. 62. § (2) bekezdés f)–g) pont). Ezért nem érdemes a hagyatéki eljárásban „alábecsülni” a lakást: alacsony hagyatéki érték = magas adóalap az eladáskor. Ajándékozásnál, ha illetéket nem szabtak ki, a bevétel 75%-át vonhatod le szerzési értékként, más költség nélkül (62. § (2) bekezdés g) pont gb) alpont). Az öröklési illetékről [külön cikkünk](https://jogikisokos.hu/orokles/oroklesi-illetek-2026-merteke-mentessegek-es-a-fizetes-menete) szól.

## Bevallás, fizetés, méltányosság

Az adót magadnak kell megállapítanod az éves szja-bevallásban, és a bevallás határidejéig kell megfizetned (Szja tv. 63. § (1) bekezdés): a 2026-os eladás után a 2027. május 20-ig benyújtandó 26SZJA bevallásban. Fontos, hogy a NAV bevallási tervezete az ingatlaneladást **nem tartalmazza**, mert a NAV nem ismeri a költségeidet – neked kell kiegészítened. A régi „lakásszerzési kedvezmény” (amikor az árat másik lakásra fordítva nem kellett adózni) évek óta nem létezik. Két kivétel maradt: ha a jövedelmet idősek otthona vagy ápolási intézmény férőhelyének megvásárlására fordítod, az arra jutó adót nem kell megfizetni (63. § (2) bekezdés); a NAV pedig kérelemre, jövedelmi-vagyoni helyzetedre és a lakhatási célú felhasználásra tekintettel mérsékelheti vagy elengedheti az adót (63. § (7) bekezdés).

## Az eladó adója és a vevő illetéke nem ugyanaz

Gyakori keveredés: a **vevő** visszterhes vagyonszerzési illetéket fizet (általában a forgalmi érték 4%-a), amit a NAV fizetési meghagyással vet ki – ezt az [ingatlanszerzési illeték kalkulátorral](https://jogikisokos.hu/kalkulatorok/ingatlanszerzesi-illetek) számolhatod ki. Az **eladó** a nyeresége után szja-t fizet, önbevallással. A kettő független egymástól: az eladónak akkor is lehet adója, ha a vevő illetékmentes, és fordítva.

> **Tipp:** már a vásárlás napján nyiss egy mappát a lakás papírjainak: adásvételi szerződés, illetékkiszabó határozat, ügyvédi számla, és minden felújítási számla a te nevedre. Öt éven belüli eladásnál ezek a papírok százezreket érnek – nélkülük a NAV csak azt fogadja el, amit igazolni tudsz.

## Gyakori kérdések

**Mennyi adót kell fizetni lakás eladása után 2026-ban?**

A nyereség (eladási ár mínusz szerzési érték és igazolt költségek) adóköteles részének 15%-át. A szerzés évében és az azt követő évben a nyereség 100%-a, a 2. évben 90%-a, a 3. évben 60%-a, a 4. évben 30%-a adóköteles, az 5. évtől az eladás adómentes.

**Honnan számít az 5 év?**

A megszerzés évétől, naptári években: a szerzés az a nap, amikor a vételi szerződést benyújtották a földhivatalhoz, öröklésnél pedig az örökhagyó halálának napja. Egy 2021-ben szerzett lakás 2026-ban már adómentesen eladható.

**Adómentes, ha az eladási árból másik lakást veszek?**

Nem, a lakásszerzési kedvezmény megszűnt. Kivétel, ha a jövedelmet idősek otthonában vagy ápolási intézményben férőhely vásárlására fordítod; emellett a NAV méltányosságból mérsékelheti az adót, ha az árat a saját vagy hozzátartozód lakhatására költötted.

**Mikor és hogyan kell bevallani az ingatlaneladást?**

Az eladást követő év május 20-ig, az éves szja-bevallásban – a 2026-os eladást a 26SZJA bevallásban. A NAV bevallási tervezetében nem szerepel, neked kell beírnod, és az adót is eddig kell megfizetni.

## Jogszabályi források

- [Szja tv. (1995. évi CXVII. tv.) 59–60. § – A szerzés és az átruházás időpontja; 61–62. § – Bevétel, levonható költségek, az 5 éves szabály; 63. § – Bevallás, fizetés, méltányosság; 8. § – Az adó mértéke](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99500117.tv)
- [Itv. (1990. évi XCIII. tv.) 19. § – A vevő által fizetendő visszterhes vagyonátruházási illeték](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99000093.tv)

_A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget._