# Rejtett hiba lakásvásárlás után: kellékszavatosság és az eladó felelőssége

Forrás: https://jogikisokos.hu/ingatlan/rejtett-hiba-lakasvasarlas-utan-kellekszavatossag-es-az-elado-felelossege
Rovat: Ingatlan adásvétel · Utolsó frissítés: 2026-07-11 · Jogi Kisokos (jogikisokos.hu)

> Használt lakás eladója is kellékszavatossággal tartozik: ha a birtokbaadás után derül ki a beázás, a penész vagy az életveszélyes villanyhálózat, kijavítást, árleszállítást, súlyos esetben elállást követelhetsz – ingatlannál öt évig. Az eladó csak azért a hibáért nem felel, amit a szerződéskötéskor ismertél vagy ismerned kellett; a „megtekintett állapotban” kikötés az elhallgatott hibák alól nem mentesíti. Elmondjuk, mit tehetsz, és mire figyelj a határidőkkel.

## Használt lakásra is jár kellékszavatosság

A szavatosság nem csak bolti vásárlásra vonatkozik: minden visszterhes szerződésnél – így egy magánszemélytől vett használt lakásnál is – a kötelezett kellékszavatossággal tartozik a hibás teljesítésért (Ptk. 6:159. § (1) bekezdés). Az eladó hibásan teljesít, ha az ingatlan a teljesítés (a birtokbaadás) időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban előírt minőségi követelményeknek (Ptk. 6:157. § (1) bekezdés). Használt lakásnál a mérce persze nem az új építésű állapot, hanem az, amit a kor, az ár és a szerződés leírása alapján ésszerűen elvárhattál. Tipikus rejtett hibák:

- beázás, felszivárgó talajnedvesség, penész a bútorok mögött, frissen lefestett foltok;
- életveszélyes vagy alul méretezett elektromos hálózat, szabálytalan gázszerelés;
- engedély nélküli átalakítás, bővítés – a tulajdoni lap és az alaprajz nem egyezik a valósággal;
- szerkezeti repedés, süllyedés, korhadt tetőszerkezet;
- a lakást terhelő közösköltség-hátralék vagy a társasház által megszavazott, ki nem fizetett felújítási hozzájárulás.

## Amiért az eladó nem felel: az ismert vagy felismerhető hiba

Az eladó nem teljesít hibásan, ha a hibát a szerződéskötés időpontjában **ismerted, vagy ismerned kellett** (Ptk. 6:157. § (1) bekezdés második mondat). A hirdetésben szereplő „felújítandó”, a bejáráson látott repedezett vakolat vagy a szerződésben tételesen felsorolt hiányosságok tehát a te kockázatod. Az „ismernie kellett” az elvárható gondosságot jelenti: amit egy figyelmes vevő a megtekintésen észrevesz, arra utólag nem hivatkozhatsz. Ami viszont csak a bútor elhúzása, a padló felszedése vagy egy esős hét után derül ki, az rejtett hiba.

Ezért nem ér sokat az eladó kedvenc mondata, a **„megtekintett állapotban”**. Ez a kikötés annyit rögzít, hogy megnézted a lakást, és a látható állapotot elfogadtad – a rejtett hibákért való felelősséget nem zárja ki. A szavatosság kizárását magánfelek megállapodhatják, de a szándékosan okozott szerződésszegésért való felelősséget korlátozó vagy kizáró kikötés semmis (Ptk. 6:152. §): az eladó által tudott és elhallgatott hibáért tehát a legszigorúbb kizáró záradék mellett is felel.

## Az eladó tájékoztatási kötelezettsége

A felek a szerződéskötés során kötelesek együttműködni és tájékoztatni egymást a szerződést érintő lényeges körülményekről (Ptk. 6:62. § (1) bekezdés). Az eladónak tehát el kell mondania, hogy a pince minden tavasszal beázik, vagy hogy a szomszéd évek óta pereskedik a társasházzal. Aki ezt megszegi, a másik fél kárát a szerződésszegési felelősség szabályai szerint téríti meg (6:62. § (3) bekezdés). Ha az eladó szándékosan tévedésbe ejtett vagy tévedésben tartott – például „szárazra” festette a penészes falat –, a szerződést megtévesztés címén meg is támadhatod (Ptk. 6:91. § (1) bekezdés).

## A vevő jogai: kijavítás, árleszállítás, elállás

Kellékszavatossági igényed alapján választásod szerint (Ptk. 6:159. § (2) bekezdés):

1. **kijavítást** kérhetsz – ingatlannál a kicserélés nyilván nem játszik;
2. ha az eladó a kijavítást nem vállalja vagy nem végzi el megfelelő határidőn belül, **a hibát az ő költségére magad kijavíttathatod**, vagy **az ár arányos leszállítását** követelheted – a gyakorlatban ez a leggyakoribb: a szakértő által becsült javítási költséget kell visszafizetnie;
3. súlyos esetben **elállhatsz** a szerződéstől, de jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye (6:159. § (3) bekezdés).

A választott jogról másikra áttérhetsz (6:160. §), a szavatossági kötelezettség teljesítésének költségei az eladót terhelik (6:166. § (1) bekezdés). A hibás teljesítésből eredő további károdat – például a beázás miatt tönkrement bútort vagy az albérlet költségét a javítás idejére – kártérítésként követelheted (6:174. §).

## Határidők és bizonyítás

A hibát a felfedezése után **késedelem nélkül** közölnöd kell az eladóval (Ptk. 6:162. § (1) bekezdés); a késedelmes közlésből eredő kárért te felelsz. A kellékszavatossági igény általános elévülési ideje egy év, de **ingatlan esetében a teljesítéstől számított öt év** (6:163. § (3) bekezdés). Az öt év a birtokbaadástól ketyeg, de ne várd ki: minél régebbi a hiba, annál nehezebb bizonyítani, hogy már az átadáskor megvolt. Ez ugyanis a te dolgod. Ami segít:

- **birtokbaadási jegyzőkönyv** az állapot leírásával és fotókkal – [adásvételi szerződés mintánkban](https://jogikisokos.hu/mintak/ingatlan-adasveteli-szerzodes-vaz) erre is találsz mintát;
- dátumozott fényképek, videó a hiba felfedezésekor;
- igazságügyi vagy építész szakértő véleménye a hiba okáról, koráról és a javítás költségéről;
- a hirdetés, az üzenetváltások és az eladó nyilatkozatainak mentése.

## Új építésű lakás: kötelező jótállás

Új lakásnál a kellékszavatosság mellett jótállás is jár, amelyet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet ír elő. A jótállás időtartama a műszaki átadás-átvétel befejezésétől számítva **három év** az épületszerkezetekre és a beépített berendezésekre, **öt év**, illetve **tíz év** a rendelet 3. és 4. mellékletében felsorolt szerkezetekre és termékekre; a határidők elmulasztása jogvesztő (3. § (1) bekezdés). A jótállás a kivitelezőt terheli, és a lakás mindenkori tulajdonosa érvényesítheti (2–3. §), a lakásonként kiállított jótállási jeggyel (4. §). A kivitelező a bejelentett hibát 15 napon belül köteles megvizsgálni és nyilatkozni (5. § (1) bekezdés).

## Mit tegyél lépésről lépésre?

1. **Dokumentálj:** fotó, videó, dátum, tanúk – még mielőtt bármit javítanál.
2. **Írásbeli felszólítás:** tértivevényes levélben vagy e-mailben közöld a hibát, jelöld meg, mit kérsz (kijavítás vagy árleszállítás), és adj ésszerű határidőt (8–15 nap).
3. **Egyeztetés:** a legtöbb ügy szakértői becslés alapján, írásban rögzített árleszállítással zárul.
4. **Szakértő:** ha az eladó tagad, kérj magánszakértői véleményt; ennek díja a per során az eladóra terhelhető.
5. **Fizetési meghagyás vagy per:** tiszta pénzkövetelésnél (árleszállítás) a közjegyzői fizetési meghagyás gyors; vitatott ügyben az ingatlan fekvése szerinti bíróság előtt indíts pert, ügyvéddel.

| Hiba típusa | Jogorvoslat | Határidő |
| --- | --- | --- |
| Rejtett beázás, penész, szerkezeti hiba használt lakásban | Kijavítás vagy árleszállítás (kellékszavatosság), kártérítés a következményi károkra | Közlés késedelem nélkül; elévülés a birtokbaadástól 5 év |
| Az eladó által tudott és elhallgatott hiba | Kellékszavatosság + kártérítés; megtévesztés esetén a szerződés megtámadása | Szavatosság 5 év; a megtámadás a felismeréstől számított 1 éven belül |
| A megtekintésen látható, felismerhető hiba | Nincs – a vevő kockázata | – |
| Közösköltség-hátralék, amit az eladó elhallgatott | A megfizetett tartozás követelése az eladótól (kártérítés, szerződéses kikötés alapján) | Általános elévülés 5 év |
| Új lakás szerkezeti hibája | Jótállás a kivitelezővel szemben + kellékszavatosság az eladóval szemben | Jótállás 3/5/10 év a műszaki átadástól, jogvesztő; szavatosság 5 év |

> **Tipp:** a szerződésbe írasd bele, hogy az eladó kijelenti: az ingatlannak az általa ismert, a megtekintéskor nem látható hibája nincs, és nincs közösköltség-tartozás. Egy ilyen mondat később aranyat ér – ha kiderül az ellenkezője, nem neked kell bizonyítanod, hogy az eladó tudott a hibáról. Az adásvétel többi buktatójáról az [adásvétel menetéről szóló cikkünkben](https://jogikisokos.hu/ingatlan/ingatlan-adasvetel-menete-a-foglalotol-a-tulajdonjog-bejegyzeseig) olvashatsz.

## Gyakori kérdések

**Használt lakásnál is felel az eladó a rejtett hibáért?**

Igen. A Ptk. 6:159. §-a szerint minden visszterhes szerződésnél jár kellékszavatosság, a használt lakás eladója is felel azokért a hibákért, amelyek a birtokbaadáskor már megvoltak, de a vevő nem ismerte és nem is kellett ismernie őket.

**Meddig érvényesíthetem a szavatossági igényt lakásvásárlás után?**

Ingatlannál a kellékszavatossági igény a teljesítéstől (birtokbaadástól) számított öt év alatt évül el (Ptk. 6:163. § (3) bekezdés). A hibát azonban a felfedezése után késedelem nélkül közölni kell az eladóval.

**Mit ér a „megtekintett állapotban” kikötés a szerződésben?**

Csak annyit, hogy a látható, felismerhető hibákat elfogadtad. A rejtett hibák alól nem mentesíti az eladót, az általa ismert és elhallgatott hibáért pedig a szavatosság kizárása esetén is felel.

**Mi jár új építésű lakásnál, ha hibát találok?**

A kellékszavatosság mellett kötelező jótállás a 181/2003. Korm. rendelet alapján: az épületszerkezetekre és beépített berendezésekre a műszaki átadástól számított három, egyes szerkezetekre öt vagy tíz év. A jótállás a kivitelezőt terheli, és a jótállási jeggyel érvényesíthető.

## Jogszabályi források

- [Ptk. 6:157. § – Hibás teljesítés, ismert hiba; 6:159–6:163. § – Kellékszavatossági jogok, a hiba közlése, elévülés (ingatlannál 5 év); 6:174. § – Kártérítés hibás teljesítésnél](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Ptk. 6:62. § – Együttműködési és tájékoztatási kötelezettség; 6:91. § – Megtévesztés; 6:152. § – A felelősségkizárás korlátai](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet 2–5. § – A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállás](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a0300181.kor)

_A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget._