# Öröklési szerződés: mikor érdemes, mit tartalmazzon, és miben más a tartási szerződés?

Forrás: https://jogikisokos.hu/orokles/oroklesi-szerzodes-mikor-erdemes-mit-tartalmazzon-es-miben-mas-a-tartasi-szerzodes
Rovat: Öröklés és hagyaték · Utolsó frissítés: 2026-06-29 · Jogi Kisokos (jogikisokos.hu)

> Az öröklési szerződéssel az örökhagyó tartás, életjáradék vagy gondozás fejében örökössé nevez valakit: a vagyon csak a halálakor száll át, addig az övé marad. A tartási szerződésnél ezzel szemben a tulajdon azonnal átszáll az eltartóra. Ebben a cikkben összehasonlítjuk a kettőt, végigvesszük az öröklési szerződés kötelező elemeit, az illetékvonzatot és a kötelesrészre gyakorolt hatást.

## Mi az öröklési szerződés?

A Ptk. 7:48. § (1) bekezdése szerint az öröklési szerződésben az örökhagyó a vele szerződő felet a neki (vagy a szerződésben megjelölt harmadik személynek) nyújtandó **tartás, életjáradék vagy gondozás** ellenében örökösévé nevezi: az egész vagyonára, annak egy részére vagy meghatározott vagyontárgyakra. A másik fél cserébe vállalja, hogy a tartást, járadékot vagy gondozást teljesíti.

Tipikus élethelyzet: az idős szülő a lakását arra a gyermekére hagyja, aki gondozza. Az örökhagyó számára az a vonzó, hogy a lakás **haláláig az ő tulajdonában marad**, miközben biztosított az ellátása. A szerződéses örökös számára pedig az, hogy az öröklési szerződés erősebb a végrendeletnél: az örökhagyó egyoldalúan nem vonhatja vissza, és a lekötött vagyonnal sem rendelkezhet szabadon.

## Alaki követelmények és kötelező tartalom („öröklési szerződés minta”)

A Ptk. 7:49. § szerint az öröklési szerződés érvényességére az írásbeli végrendelet szabályait kell alkalmazni, azzal az eltéréssel, hogy **mindig a más által írt végrendelet alaki kellékeinek** kell megfelelnie, akkor is, ha valamelyik fél saját kézírásával készült. Vagyis kell a kelet, mindkét fél aláírása és **két tanú együttes jelenléte és aláírása**, több lap esetén minden lap sorszámozása és aláírása. A végrendelet alaki kellékeiről [itt írtunk részletesen](https://jogikisokos.hu/orokles/vegrendelet-irasa-2026-ervenyessegi-kellekek-fajtak-es-minta). A gyakorlatban a szerződést ügyvéd vagy közjegyző készíti.

Teljes mintát nem adunk, mert minden szerződés más; ezeknek az elemeknek viszont mindegyikben szerepelniük kell:

1. a felek pontos azonosító adatai (név, születési hely és idő, anyja neve, lakcím, személyi azonosító);
2. a lekötött vagyon pontos meghatározása (ingatlannál cím és helyrajzi szám, egyébként a vagyontárgyak vagy a hányad megjelölése);
3. az örökösnevezés kifejezett kimondása;
4. az ellenszolgáltatás részletes leírása: tartás (lakhatás, élelem, gondozás, ápolás, gyógykezelés, temettetés), életjáradék összege és esedékessége, vagy a gondozás konkrét tartalma;
5. az ellenszolgáltatás kezdő időpontja és teljesítésének módja (természetben, pénzben, milyen gyakorisággal);
6. rendelkezés az elidegenítési és terhelési tilalomról, illetve arról, ha a felek ettől eltérnek;
7. harmadik személy javára szóló tartás esetén annak megnevezése és a tartás terjedelme;
8. a kelet, a felek aláírása, két tanú neve, lakcíme és aláírása tanúi minőségük feltüntetésével.

## Mi történik a lekötött vagyonnal?

A Ptk. 7:50. § szerint, ha a felek másképp nem állapodnak meg, **semmis** az örökhagyónak az a rendelkezése, amellyel a szerződéssel lekötött vagyontárgyat élők között vagy halála esetére elidegeníti vagy megterheli. Ingatlan esetén a szerződéses örökös az örökhagyó külön bejegyzési engedélye nélkül jegyeztethet be **elidegenítési és terhelési tilalmat** az ingatlan-nyilvántartásba. Ez védi az örököst attól, hogy az örökhagyó időközben eladja vagy elajándékozza a lakást.

## Módosítás és megszüntetés

A Ptk. 7:52. § a módosításra és megszüntetésre a tartási és életjáradéki szerződés szabályait rendeli alkalmazni. Közös megegyezéssel bármikor módosíthatjátok vagy megszüntethetitek, ugyanolyan alakban, mint ahogy megkötöttétek (két tanúval). Egyoldalúan csak **bíróság előtt** lehet: a Ptk. 6:495. § szerint a bíróság bármelyik fél kérelmére módosíthatja a szerződést, ha annak változatlan fenntartása (különösen a felek megromlott viszonya miatt) indokolatlan; a természetbeni tartást életjáradékká alakíthatja; ha a szerződés célja így sem valósítható meg, megszüntetheti.

## Öröklési szerződés vagy tartási, életjáradéki szerződés?

A tartási (Ptk. 6:491–6:496. §) és az életjáradéki szerződés (6:497. §) logikája alapvetően más: az eltartott **már most átadja** a vagyont (jellemzően az ingatlant), az eltartó pedig az eltartott haláláig gondoskodik róla, vagy havonta előre járadékot fizet. A tartási szerződést írásba kell foglalni, tanú nem kötelező. Az eltartott biztosítékként **tartási jogot** jegyeztethet be az átruházott ingatlanra (6:494. §).

| Szempont | Öröklési szerződés | Tartási / életjáradéki szerződés |
| --- | --- | --- |
| Jogalap | Ptk. 7:48–7:52. § | Ptk. 6:491–6:497. § |
| Mikor száll át a tulajdon? | Az örökhagyó halálakor | Azonnal, a szerződéskötéskor |
| Alaki kellék | Más által írt végrendelet: két tanú | Írásba foglalás (ingatlannál ügyvéd/közjegyző) |
| Az átadó biztonsága | A vagyon haláláig az övé; tilalom bejegyezhető | Tartási jog bejegyzése, biztosíték kérhető |
| A szerző biztonsága | Elidegenítési és terhelési tilalom | Már tulajdonos |
| Ellenszolgáltatás | Tartás, életjáradék vagy gondozás | Tartás vagy havonta előre fizetett járadék |
| Egyoldalú megszüntetés | Bíróság előtt | Bíróság előtt |
| Hagyatéki eljárás | A vagyont a hagyatékban adják át | Nem része a hagyatéknak |

## Illeték és adó

Illeték szempontból az öröklési szerződés alapján történő szerzés **nem öröklés, hanem visszterhes vagyonátruházás**: az Itv. 18. § (1) bekezdése kifejezetten kimondja, hogy a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályait az öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésre is alkalmazni kell, azzal, hogy az illetékkötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik (Itv. 3. § (1) bek.). Az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke (Itv. 19. § (4) bek.), mértéke ingatlannál főszabályként 4% (Itv. 19. § (1) bek.). Ugyanez igaz a tartási és életjáradéki szerződésre is.

Fontos különbség a végrendelethez képest: itt nem az öröklési illeték mentességei (Itv. 16. §) érvényesülnek, hanem a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályai. Az egyenes ági rokonok (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka, örökbefogadás is) és a házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházása 2020 óta szintén illetékmentes (Itv. 26. §), így a gyermek, aki öröklési szerződéssel szerzi meg a szülő lakását, nem fizet illetéket. Ha viszont az örökössé nevezett személy nem egyenes ági rokon vagy házastárs – például élettárs, unokahúg, gondozó –, a 4%-os illetéket meg kell fizetnie, míg végrendeleti öröklésnél 9%, illetve 18% öröklési illeték terhelné.

## Hatás a kötelesrészre, kockázatok, mire figyelj

Mivel az öröklési szerződés visszterhes, az így lekötött vagyon főszabályként **nem számít bele a kötelesrész alapjába**, ezért gyakran használják arra, hogy a gondozó gyermek a többiek kötelesrész-igénye nélkül kapja meg a lakást. Van azonban egy fék: ha az öröklés a szerződéskötéstől számított **két éven belül** nyílik meg, a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az elidegenített vagyon értékének azt a részét, amelyet a ténylegesen nyújtott tartás nem fedez (Ptk. 7:80. § (4) bek.). A többi jogosult emellett színlelt szerződésre hivatkozva is támadhatja a megállapodást.

A legfontosabb kockázatok és tanácsok:

- **Örökhagyóként:** a tartás tartalmát írd le konkrétan (hetente hányszor, mit), mert a homályos „gondozás” szó nem kikényszeríthető.
- **Szerződéses örökösként:** jegyeztesd be az elidegenítési és terhelési tilalmat, és dokumentáld a nyújtott tartást (számlák, átutalások), mert neked kell igazolnod, hogy teljesítettél.
- Ne kösd meg házilag: az alaki hiba (hiányzó tanú, dátum) az egészet érvénytelenné teszi.

> **Tipp:** ha az örökhagyó a saját tulajdonát szeretné haláláig megtartani, az öröklési szerződés a jó választás; ha az eltartónak fontos, hogy azonnal tulajdonos legyen (például mert hitelt venne fel rá), a tartási szerződés. Mindkettőnél kérd ügyvédtől az illeték és a kötelesrész előzetes kiszámítását, mielőtt aláírsz.

## Gyakori kérdések

**Kell tanú az öröklési szerződéshez?**

Igen. A Ptk. 7:49. § szerint az öröklési szerződésnek mindig a más által írt végrendelet alaki kellékeinek kell megfelelnie, vagyis két tanú együttes jelenléte és aláírása kell akkor is, ha az egyik fél kézzel írta. Közjegyzői okiratba is foglalható.

**Visszavonhatja az örökhagyó az öröklési szerződést?**

Egyoldalúan nem. A szerződést közös megegyezéssel lehet módosítani vagy megszüntetni, egyoldalúan pedig csak bíróság előtt, ha a fenntartása a felek megromlott viszonya vagy más ok miatt indokolatlanná vált.

**Az öröklési szerződéssel kapott lakás után kell illetéket fizetni a gyermeknek?**

Nem: az öröklési szerződés alapján történő szerzés visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik (Itv. 18. §), de az egyenes ági rokonok és házastársak egymás közötti vagyonátruházása illetékmentes (Itv. 26. §). Más személy – pl. élettárs vagy gondozó – 4% illetéket fizet a lakás forgalmi értéke után.

**A többi gyermek követelhet kötelesrészt az öröklési szerződéssel lekötött lakásból?**

Főszabályként nem, mert a szerzés visszterhes. Ha azonban az örökhagyó a szerződéskötéstől számított két éven belül hal meg, a tartással nem fedezett érték a Ptk. 7:80. § (4) bekezdése alapján beszámít a kötelesrész alapjába.

## Jogszabályi források

- [Ptk. 7:48–7:52. § – Öröklési szerződés](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Ptk. 6:491–6:497. § – Tartási és életjáradéki szerződés](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Ptk. 7:80. § (4) bek. – Öröklési és tartási szerződés hatása a kötelesrész alapjára](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300005.tv)
- [Itv. 3. §, 18–19. § – Visszterhes vagyonátruházási illeték öröklési és tartási szerződésnél](https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=99000093.tv)

_A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget._