Öröklési szerződés: mikor érdemes, mit tartalmazzon, és miben más a tartási szerződés?

Mi az öröklési szerződés?

A Ptk. 7:48. § (1) bekezdése szerint az öröklési szerződésben az örökhagyó a vele szerződő felet a neki (vagy a szerződésben megjelölt harmadik személynek) nyújtandó tartás, életjáradék vagy gondozás ellenében örökösévé nevezi: az egész vagyonára, annak egy részére vagy meghatározott vagyontárgyakra. A másik fél cserébe vállalja, hogy a tartást, járadékot vagy gondozást teljesíti.

Tipikus élethelyzet: az idős szülő a lakását arra a gyermekére hagyja, aki gondozza. Az örökhagyó számára az a vonzó, hogy a lakás haláláig az ő tulajdonában marad, miközben biztosított az ellátása. A szerződéses örökös számára pedig az, hogy az öröklési szerződés erősebb a végrendeletnél: az örökhagyó egyoldalúan nem vonhatja vissza, és a lekötött vagyonnal sem rendelkezhet szabadon.

Alaki követelmények és kötelező tartalom („öröklési szerződés minta”)

A Ptk. 7:49. § szerint az öröklési szerződés érvényességére az írásbeli végrendelet szabályait kell alkalmazni, azzal az eltéréssel, hogy mindig a más által írt végrendelet alaki kellékeinek kell megfelelnie, akkor is, ha valamelyik fél saját kézírásával készült. Vagyis kell a kelet, mindkét fél aláírása és két tanú együttes jelenléte és aláírása, több lap esetén minden lap sorszámozása és aláírása. A végrendelet alaki kellékeiről itt írtunk részletesen. A gyakorlatban a szerződést ügyvéd vagy közjegyző készíti.

Teljes mintát nem adunk, mert minden szerződés más; ezeknek az elemeknek viszont mindegyikben szerepelniük kell:

1. a felek pontos azonosító adatai (név, születési hely és idő, anyja neve, lakcím, személyi azonosító);
2. a lekötött vagyon pontos meghatározása (ingatlannál cím és helyrajzi szám, egyébként a vagyontárgyak vagy a hányad megjelölése);
3. az örökösnevezés kifejezett kimondása;
4. az ellenszolgáltatás részletes leírása: tartás (lakhatás, élelem, gondozás, ápolás, gyógykezelés, temettetés), életjáradék összege és esedékessége, vagy a gondozás konkrét tartalma;
5. az ellenszolgáltatás kezdő időpontja és teljesítésének módja (természetben, pénzben, milyen gyakorisággal);
6. rendelkezés az elidegenítési és terhelési tilalomról, illetve arról, ha a felek ettől eltérnek;
7. harmadik személy javára szóló tartás esetén annak megnevezése és a tartás terjedelme;
8. a kelet, a felek aláírása, két tanú neve, lakcíme és aláírása tanúi minőségük feltüntetésével.

Mi történik a lekötött vagyonnal?

A Ptk. 7:50. § szerint, ha a felek másképp nem állapodnak meg, semmis az örökhagyónak az a rendelkezése, amellyel a szerződéssel lekötött vagyontárgyat élők között vagy halála esetére elidegeníti vagy megterheli. Ingatlan esetén a szerződéses örökös az örökhagyó külön bejegyzési engedélye nélkül jegyeztethet be elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlan-nyilvántartásba. Ez védi az örököst attól, hogy az örökhagyó időközben eladja vagy elajándékozza a lakást.

Módosítás és megszüntetés

A Ptk. 7:52. § a módosításra és megszüntetésre a tartási és életjáradéki szerződés szabályait rendeli alkalmazni. Közös megegyezéssel bármikor módosíthatjátok vagy megszüntethetitek, ugyanolyan alakban, mint ahogy megkötöttétek (két tanúval). Egyoldalúan csak bíróság előtt lehet: a Ptk. 6:495. § szerint a bíróság bármelyik fél kérelmére módosíthatja a szerződést, ha annak változatlan fenntartása (különösen a felek megromlott viszonya miatt) indokolatlan; a természetbeni tartást életjáradékká alakíthatja; ha a szerződés célja így sem valósítható meg, megszüntetheti.

Öröklési szerződés vagy tartási, életjáradéki szerződés?

A tartási (Ptk. 6:491–6:496. §) és az életjáradéki szerződés (6:497. §) logikája alapvetően más: az eltartott már most átadja a vagyont (jellemzően az ingatlant), az eltartó pedig az eltartott haláláig gondoskodik róla, vagy havonta előre járadékot fizet. A tartási szerződést írásba kell foglalni, tanú nem kötelező. Az eltartott biztosítékként tartási jogot jegyeztethet be az átruházott ingatlanra (6:494. §).

Illeték és adó

Illeték szempontból az öröklési szerződés alapján történő szerzés nem öröklés, hanem visszterhes vagyonátruházás: az Itv. 18. § (1) bekezdése kifejezetten kimondja, hogy a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályait az öröklési szerződés alapján történő vagyonszerzésre is alkalmazni kell, azzal, hogy az illetékkötelezettség az örökhagyó halála napján keletkezik (Itv. 3. § (1) bek.). Az illeték alapja a megszerzett vagyon forgalmi értéke (Itv. 19. § (4) bek.), mértéke ingatlannál főszabályként 4% (Itv. 19. § (1) bek.). Ugyanez igaz a tartási és életjáradéki szerződésre is.

Fontos különbség a végrendelethez képest: itt nem az öröklési illeték mentességei (Itv. 16. §) érvényesülnek, hanem a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályai. Az egyenes ági rokonok (szülő–gyermek, nagyszülő–unoka, örökbefogadás is) és a házastársak egymás közötti visszterhes vagyonátruházása 2020 óta szintén illetékmentes (Itv. 26. §), így a gyermek, aki öröklési szerződéssel szerzi meg a szülő lakását, nem fizet illetéket. Ha viszont az örökössé nevezett személy nem egyenes ági rokon vagy házastárs – például élettárs, unokahúg, gondozó –, a 4%-os illetéket meg kell fizetnie, míg végrendeleti öröklésnél 9%, illetve 18% öröklési illeték terhelné.

Hatás a kötelesrészre, kockázatok, mire figyelj

Mivel az öröklési szerződés visszterhes, az így lekötött vagyon főszabályként nem számít bele a kötelesrész alapjába, ezért gyakran használják arra, hogy a gondozó gyermek a többiek kötelesrész-igénye nélkül kapja meg a lakást. Van azonban egy fék: ha az öröklés a szerződéskötéstől számított két éven belül nyílik meg, a kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az elidegenített vagyon értékének azt a részét, amelyet a ténylegesen nyújtott tartás nem fedez (Ptk. 7:80. § (4) bek.). A többi jogosult emellett színlelt szerződésre hivatkozva is támadhatja a megállapodást.

A legfontosabb kockázatok és tanácsok:

• Örökhagyóként: a tartás tartalmát írd le konkrétan (hetente hányszor, mit), mert a homályos „gondozás” szó nem kikényszeríthető.
• Szerződéses örökösként: jegyeztesd be az elidegenítési és terhelési tilalmat, és dokumentáld a nyújtott tartást (számlák, átutalások), mert neked kell igazolnod, hogy teljesítettél.
• Ne kösd meg házilag: az alaki hiba (hiányzó tanú, dátum) az egészet érvénytelenné teszi.

Tipp: ha az örökhagyó a saját tulajdonát szeretné haláláig megtartani, az öröklési szerződés a jó választás; ha az eltartónak fontos, hogy azonnal tulajdonos legyen (például mert hitelt venne fel rá), a tartási szerződés. Mindkettőnél kérd ügyvédtől az illeték és a kötelesrész előzetes kiszámítását, mielőtt aláírsz.