Termőföld öröklése: ki örökölhet földet, és mit vizsgál a közjegyző és a kormányhivatal?

Mi számít termőföldnek, és miért más az öröklése?

A jog nem „termőföldről", hanem mező- és erdőgazdasági hasznosítású földről beszél: ez minden olyan földrészlet, amelyet az ingatlan-nyilvántartás szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő vagy fásított terület művelési ágban tart nyilván, a fekvésétől (kül- vagy belterület, zártkert) függetlenül (Földforgalmi tv. 5. § 17. pont). A szabályok célja, hogy a föld a helyben gazdálkodók kezében maradjon, ezért a föld tulajdonjogát főszabály szerint csak földműves szerezheti meg, mindenki más legfeljebb 1 hektárig (Földforgalmi tv. 10. § (2)).

Földműves az a Magyarországon nyilvántartásba vett magyar vagy uniós állampolgár, aki mezőgazdasági vagy erdészeti szakképzettséggel rendelkezik, vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve saját nevében mező- vagy erdőgazdasági tevékenységet folytat, és ebből árbevétele származott (Földforgalmi tv. 5. § 7. pont). A nyilvántartást a kormányhivatal vezeti, a bejegyzést kérni kell.

Az öröklésnél a döntő kérdés, hogy törvényes vagy végrendeleti öröklésről van-e szó. A földforgalmi törvény hatálya ugyanis nem terjed ki a törvényes örökléssel történő tulajdonszerzésre (Földforgalmi tv. 6. § (2)), a végintézkedéssel szerzett földet viszont a kormányhivatalnak jóvá kell hagynia (34. §). A továbbiakban ezt a két utat külön tárgyaljuk.

Törvényes öröklés: nincs korlát, nem kell földművesnek lenned

Ha az örökhagyó nem hagyott végrendeletet, a föld a törvényes öröklési rend szerint száll át: a gyermekekre, házastársra, szülőkre, testvérekre. Erre a szerzésre a földforgalmi törvény egyáltalán nem vonatkozik (6. § (2)): nem kell földművesnek lenned, nem számít, hány hektárod van már, a 300 hektáros földszerzési maximum sem szempont, és a kormányhivatal jóváhagyása sem kell. Egy budapesti könyvelő ugyanúgy megörökli az apja 15 hektáros szántóját, mint a testvére, aki a faluban gazdálkodik.

A törvény ennél tovább is megy: törvényes öröklésnek számít az is, ha a végrendeleti örökös végrendelet nélkül is törvényes örökös lehetett volna (6. § (3)). Ha tehát az örökhagyó a végrendeletében a lányára hagyja a földet, a lány úgy örököl, mintha végrendelet sem lenne – függetlenül attól, hogy van-e másik gyermek, vagy a végrendelet eltér a törvényes arányoktól. Ugyanez igaz az unokára, a házastársra, a szülőre vagy a testvérre is, ha az adott esetben a törvény szerint is örökölhetnének.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a földforgalmi vizsgálat csak akkor indul, ha a végrendeletben családon kívüli személy – élettárs, unokahúg, barát, szomszéd gazda, alapítvány – szerepel, vagy olyan rokon, aki az adott esetben nem lenne törvényes örökös.

Az örökös a földet – ha nem foglalkozik hivatásszerűen mezőgazdasági termeléssel – külön is visszautasíthatja, a hozzá tartozó felszereléssel, állatállománnyal és munkaeszközökkel együtt, miközben a hagyaték többi részét (lakást, megtakarítást) elfogadja (Ptk. 7:89. § (2)). Ez az egyetlen eset, amikor a törvény megengedi a részleges visszautasítást. Részletek a visszautasításról szóló cikkünkben. A másik lehetőség, hogy a földet a hagyatéki eljárásban ingyenesen az államnak ajánlod fel: az ajándékot elfogadottnak kell tekinteni, és a közjegyző a földet az államnak adja át (Hetv. 94. § (3)).

Végrendeleti öröklés: a kormányhivatal vizsgálja, szerezhetsz-e földet

Ha a végrendelet olyan személyre hagyja a földet, aki törvényes örökös nem lehetne, a közjegyző a végintézkedést megküldi a mezőgazdasági igazgatási szervnek, azaz a föld fekvése szerinti kormányhivatalnak, jóváhagyás céljából, és a hagyatéki eljárást a döntésig felfüggeszti (Földforgalmi tv. 34. § (1), Hetv. 71. § (2) d) és (3)). Az eljárásban az „eladó" az örökhagyó, a „vevő" az örökös (34. § (1)). Elővásárlási jog itt nincs, és a helyi földbizottságot sem kell megkérdezni (34. § (2)).

A kormányhivatal két dolgot vizsgál (34. § (3), Fétv. 42. § (1)):

• Fennáll-e az örökös szerzőképessége. Földműves-e; ha nem, a már birtokában lévő földdel együtt nem haladja-e meg az 1 hektárt (10. § (2)). Az 1 hektáros korlátot nem kell alkalmazni, ha az örökös az örökhagyó közeli hozzátartozója (10. § (3)) – ez a házastárs, az egyeneságbeli rokon, az örökbefogadott, a mostoha- és nevelt gyermek, a szülők és a testvér (5. § 13. pont). Külföldi (nem uniós) állampolgár és jogi személy – az egyházak és néhány kivétel mellett – egyáltalán nem szerezhet földet (9. §).
• Nem sérti vagy kerüli-e meg a szerzés a tulajdonszerzési korlátozásokat. Ilyen a földszerzési maximum: földműves és a közeli hozzátartozó a már tulajdonában és haszonélvezetében lévő földdel együtt legfeljebb 300 hektárt szerezhet (16. § (1)), a birtokmaximum pedig 1200 hektár (16. § (2)).

Az eljárás díjmentes, a költségeket a szerző fél viseli (Fétv. 27. § (3)). A kormányhivatal a vizsgálat eredményéről hatósági bizonyítványt ad ki a közjegyzőnek, vagy megtagadja annak kiadását (Fétv. 42. § (2)), és a döntését az örökössel is közli (34. § (3)).

Mi történik, ha a kormányhivatal nemet mond?

Itt jött a 2020-as évek legfontosabb változása. Korábban a jóváhagyás megtagadása azt jelentette, hogy a végrendeleti örökös nem kapja meg a földet. A hatályos szabály ennél enyhébb: ha a kormányhivatal megtagadja a jóváhagyást, a magyar vagy uniós állampolgár örökös mégis megszerzi a földet öröklés jogcímén, azzal a feltétellel, hogy a tulajdonjoga bejegyzésétől számított egy éven belül elhárítja a szerzés akadályát (Földforgalmi tv. 34. § (3a)). A közjegyző ezt a kötelezettséget a hagyatékátadó végzésben állapítja meg (Hetv. 71. § (6) a)).

Az akadály elhárítása a gyakorlatban kétféle lehet: az örökös földművesként nyilvántartásba veteti magát (ehhez szakképzettség vagy 3 év igazolt gazdálkodás kell), vagy a földet olyan személynek adja el, aki szerezhet – földművesnek, vagy 1 hektár alatt bárkinek. A teljesítést haladéktalanul be kell jelenteni a kormányhivatalnak (34. § (3b)), amely ekkor hatósági bizonyítványt ad ki, és kezdeményezi a tulajdoni lapról a korlátozás törlését (Fétv. 42/A. §).

A biztosíték komoly: a tulajdonjog bejegyzésével egyidejűleg a földhivatal az állam vételi jogát és elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be a tulajdoni lapra, a határidő lejártának dátumával (34. § (3d)–(3e), Hetv. 71. § (7)). Ha az örökös egy éven belül nem tesz eleget a kötelezettségnek, az állam gyakorolja a vételi jogot: a kormányhivatal megkeresi a Nemzeti Földalapot, amely megállapítja a föld forgalmi értékét – az értékbecslés díja a tulajdonost terheli –, és az állam ezen az áron megveszi a földet (63/A. §). Ha az örökös a határidő alatt meghal, a kötelezettség az ő örökösére száll (34. § (3c)).

Ha az örökös külföldi vagy jogi személy, aki egyáltalán nem szerezhet földet, a közjegyző a végrendelet ellentétes rendelkezését semmisnek tekinti, és a föld tekintetében a törvényes öröklés rendje lép be (Hetv. 71. § (6) b)). Ha a föld az állam tulajdonába kerül, az örököst a hagyatéki eljárás adó- és értékbizonyítványa szerinti értéken kártalanítás illeti meg, levonva belőle az államot terhelő hagyatéki tartozásokat (34. § (4)).

Tipp: ha családon kívüli személyre akarsz földet hagyni, érdemes még életedben rendezni a helyzetét – vagy legyen földműves, mire örököl, vagy fontold meg a végrendelet helyett más megoldást. A haszonélvezet végrendeleti alapítása is csak közeli hozzátartozó javára érvényes, és legfeljebb 20 évre (Földforgalmi tv. 37. § (1)–(2)); a túlélő házastárs törvényes özvegyi haszonélvezetét ez nem érinti.

Mennyi az öröklési illeték termőföld után?

A jó hír a legtöbb örökösnek: az örökhagyó egyeneságbeli rokona (gyermek, unoka, szülő, nagyszülő, örökbefogadott), túlélő házastársa és testvére teljes illetékmentességet élvez, a föld után is (Itv. 16. § (1) i)–j)). Részletek az öröklési illetékről szóló cikkünkben.

Mindenki más az általános 18%-os kulcs alá esik, de a termőföldre külön kedvezmény jár (Itv. 16. § (6)–(7)):

Példa: az élettárs 20 millió forint értékű szántót örököl végrendelettel. Az általános illeték 3,6 millió forint lenne, a termőföld-kedvezménnyel 1,8 millió; ha az élettárs bejegyzett őstermelői családi gazdaság tagja, 900 ezer forint. Az illetéket a NAV fizetési meghagyással állapítja meg a hagyatékátadó végzés alapján.

Többen örököltétek a földet: osztatlan közös tulajdon

A legtöbb vita nem a földszerzési szabályokból, hanem abból fakad, hogy három gyerek örököl egy 6 hektáros szántót. 2023 óta a törvény kifejezetten azt akarja elérni, hogy az öröklés ne hozzon létre újabb osztatlan közös tulajdont. Ha a 2022. december 31. után elhunyt örökhagyó kizárólagos tulajdonában álló földet a törvényes öröklés szerint több örököstárs örökli, a hagyatéki eljárásban négy megoldás közül választhattok (Foktftv. 18/A. § (1)):

1. Osztályos egyezség: az egyik örökös kapja a földet, a többiek mást (lakást, pénzt) vagy kiegyenlítést. A közjegyző az egyezségnek megfelelő hagyatékátadó végzést hoz (Hetv. 94. § (1)). Ehhez nem kell földművesnek lenni, mert ez törvényes öröklés.
2. Átruházás az öröklésben érdekelt más személyre úgy, hogy közös tulajdon ne keletkezzen (18/A. § (1) b)); az ilyen szerzésre nem vonatkozik az 1 hektáros korlát, az elővásárlási jog és a jóváhagyás sem (18/A. § (3a)).
3. Egyben értékesítés harmadik személynek már a hagyatéki eljárás keretében: az örököstársak közössége az eladó, a közjegyző az adásvételt egyezségbe foglalja, és megküldi a kormányhivatalnak jóváhagyásra – ilyenkor a vevőnek már meg kell felelnie a földszerzési szabályoknak (Hetv. 95. §, Fétv. 21/A. §).
4. Ingyenes felajánlás az államnak (18/A. § (1) d)).

Ha egyik sem jön létre, a földet a törvényes öröklés arányában közösen öröklitek, de a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésétől számított öt éven belül kötelesek vagytok a közös tulajdont megszüntetni: egyben eladni, egyikőtök tulajdonába adni, az államnak felajánlani, vagy a megosztási, illetve bekebelezési eljárást megindítani (18/A. § (3)). Ezt a kötelezettséget a földhivatal a tulajdoni lapra is feljegyzi a határidő dátumával (18/A. § (5)), és ha nem teljesítitek, a föld kényszerértékesítésére kerül sor (18/A. § (4)). Ugyanez a szabály vonatkozik arra, ha az örökhagyó már eleve egy osztatlan közös tulajdonú föld hányadát hagyta rátok (18/B. §).

A megosztásnál területi minimum van: szántó, rét, legelő, erdő esetén 1 hektár, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas esetén 3000 m² alá nem mehet a kialakított földrészlet (Foktftv. 11. § (1)). Ha a föld ennél kisebb, csak egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba, a többieket legalább az értékbecslés szerinti értéken kifizetve – ez a bekebelezés (16. §).

Mi lesz a haszonbérlettel és a földhasználattal?

Ha az örökhagyó a földet bérbe adta, a haszonbérleti szerződés nem szűnik meg a halálával: az örökös a bérbeadó helyébe lép, és a szerződés a lejáratáig fut tovább. Határozatlan idejű mezőgazdasági haszonbérletet hat hónapos felmondással a gazdasági év végére lehet felmondani (Ptk. 6:354. § (1)); határozott idejűt csak a szerződésben vagy a törvényben meghatározott okból. Fordított helyzetben – ha a haszonbérlő halt meg – az ő örökösei a hagyatékátadó végzés jogerőre emelkedésétől számított 30 napon belül a gazdasági év végére felmondhatják a szerződést (Ptk. 6:354. § (3), Fétv. 57. § d)).

Ha te magad kezded művelni az örökölt földet, a földhasználatot a használat megkezdésétől számított 30 napon belül be kell jelenteni a földhivatalnak a földhasználati nyilvántartásba (Fétv. 95. § (1)); ez az eljárás díjmentes (96. §). Tulajdonosként a bejelentéshez nem kell szerződést csatolni (95. § (2)). Ha bérbe adod, a haszonbérleti szerződést a kormányhivatalnak jóvá kell hagynia, és az előhaszonbérleti jogok miatt a szerződést ki kell függeszteni – ez már nem öröklési kérdés, hanem a földforgalmi törvény általános szabálya.

Fontos még, hogy az örökölt földdel a hagyatéki tartozások is átszállnak: ha az örökhagyó a földre jelzálogot alapított, az az örökösnél is megmarad, és az örökös a tartozásért a hagyaték erejéig felel. Ennek részleteit a hagyatéki tartozásokról szóló cikkben írtuk le.

Lépésről lépésre: mit tegyél, ha földet örököltél?

1. Nézd meg a tulajdoni lapot. Derítsd ki a művelési ágat, a területet, a tulajdoni hányadot, a terheket (jelzálog, haszonélvezet, haszonbérlet feljegyzése). A hagyatéki leltárba a jegyző a földet hivatalból felveszi, mert az ingatlant mindig leltározni kell (Hetv. 20. § (1)).
2. Döntsd el, kell-e neked a föld. Ha nem, a hagyatéki tárgyaláson külön is visszautasíthatod (Ptk. 7:89. § (2)), vagy felajánlhatod az államnak (Hetv. 94. § (3)). A visszautasítás után a föld a következő törvényes örökösre száll.
3. Ha többen örököltök, egyezzetek meg a tárgyalás előtt. Az osztályos egyezség a hagyatéki eljárásban ingyenes és illetékmentes megoldás; utólag a közös tulajdon megszüntetése költséges és ötéves határidőhöz kötött.
4. Végrendeleti örökösként készülj a kormányhivatali vizsgálatra. Ha nem vagy földműves és 1 hektárnál több földről van szó, gondold végig, hogy egy éven belül tudsz-e földművessé válni vagy vevőt találni.
5. A hagyatékátadó végzés után a tulajdonjogot a közjegyző jegyezteti be; ezután 30 napon belül jelentsd be a földhasználatot, és ha bérbe adnád, kösd meg a haszonbérleti szerződést a kifüggesztési szabályok szerint.

A hagyatéki eljárás általános menetét és a közjegyzői díjakat külön cikkben találod; a földforgalmi jóváhagyás a hagyatéki eljárást jellemzően több hónappal meghosszabbítja, mert a közjegyző a kormányhivatal döntéséig felfüggeszti azt.