Kilakoltatás és kilakoltatási moratórium 2026: mikor és hogyan lehet kiköltöztetni?

Mit jelent jogilag a kilakoltatás?

A végrehajtási törvény fogalma szerint kilakoltatás az ingatlan olyan birtokba adása vagy kiürítése, amelynél rendőri intézkedésre kerül sor (Vht. 300/A. § 5. pont). A lakás kiürítésére irányuló végrehajtás „meghatározott cselekmény" végrehajtásának számít: a bíróság a végrehajtható okiratban – megfelelő határidő kitűzésével – önkéntes teljesítésre hívja fel a kötelezettet, és csak ha ez nem vezet eredményre, akkor dönt a kényszerítés módjáról (Vht. 172–174. §).

A lakás kiürítésére, átadására vagy használatára irányuló, illetve a felmondás érvényességét megállapító bírósági határozat, a bíróság által jóváhagyott egyezség és a bírósági végrehajtási záradékkal ellátott okirat végrehajtására a Vht. 181. §-a szerint a meghatározott cselekményre vonatkozó általános szabályokat (172–177. §) és a lakáskiürítés különös szabályait (182. §) együtt kell alkalmazni. Ha a kötelezett a felhívás ellenére sem teljesít, a bíróság végzéssel határoz a végrehajtás módjáról: többek között 500 000 Ft-ig terjedő pénzbírságot szabhat ki (174. § c) pont), vagy elrendelheti, hogy a kiürítést a rendőrség közreműködésével kényszerítsék ki (174. § d) pont). A módok közül azt kell választania, amely az ügy körülményeit figyelembe véve a leghatékonyabban mozdítja elő a teljesítést (177. § (1)).

Önhatalmú kiköltöztetés helyett birtokvédelem. Akit birtokától jogalap nélkül megfosztanak vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítanak, azt birtokvédelem illeti meg (Ptk. 5:5. § (1)). Ha például a bérbeadó a lejárt szerződés után lecseréli a zárat vagy kirakja a bérlő bútorait, a birtokos egy éven belül a jegyzőtől (Ptk. 5:8. § (1)), illetve birtokperben a bíróságtól (5:7. § (1)) kérheti az eredeti birtokállapot helyreállítását. A jegyző csak akkor utasítja el a kérelmet, ha nyilvánvaló, hogy a kérelmező nem jogosult a birtoklásra, vagy a zavarást tűrni volt köteles (5:8. § (2)); a jegyző határozatát a meghozatalától számított három napon belül végre kell hajtani (5:8. § (4)). A lakás kiürítésének törvényben szabályozott útja a végrehajtási eljárás.

Téli kilakoltatási moratórium: november 15-től április 30-ig

A téli halasztás közvetlenül a törvényből következik, nem évente kiadott rendeletből. A Vht. 182/A. § (1) bekezdése szerint a végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását a november 15-től április 30-ig terjedő időszakot követő időszakra halasztja el, ha a kötelezett magánszemély. A szabály tehát minden évben ugyanígy érvényes: a következő ilyen időszak 2026. november 15-én kezdődik és 2027. április 30-ig tart. A halasztásról a végrehajtó jegyzőkönyvet készít, amelynek másolatát megküldi a feleknek (182/A. § (2)), az időszak lejárta után pedig soron kívül intézkedik a kiürítésről (182/A. § (4)).

A 182/A. § a kiürítés foganatosítását halasztja el; a per, a végrehajtás elrendelése vagy az árverés elhalasztásáról nem rendelkezik. A halasztás nem mindenkire vonatkozik:

A bíróság – erre irányuló végrehajtási kifogás esetén – a téli időszakban is utasítja a végrehajtót a kiürítésre, ha a kötelezett vagy a vele egy háztartásban élő személy más beköltözhető lakóingatlan használatára jogosult, ha a végrehajtást kérő a halasztás idejére gondoskodik a kötelezett elhelyezéséről, vagy ha a magánszemély végrehajtást kérő valószínűsíti, hogy a lakás birtokba vétele nélkül a saját lakhatása nem biztosított (Vht. 182/A. § (3)).

A devizahiteles ügyekre a törvény külön szabályt tartalmaz: a devizakölcsön-szerződésből eredő tartozás miatti végrehajtásokban (a 303. § (2)–(3) bekezdésében felsorolt esetekben) a végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását a devizahitelesek helyzetét rendező külön törvényben meghatározott időpontot követő időszakra halasztja el (Vht. 303. § (1)). A törvény e § alkalmazásában devizakölcsön-szerződésnek a természetes személy és a pénzügyi intézmény közötti, euróban, svájci frankban vagy japán jenben nyilvántartott, lakóingatlanra alapított jelzálogjoggal fedezett hitel-, kölcsön- vagy lízingszerződést tekinti (303. § (9)). Ha az ügyed devizahitelből ered, a pontos határidőt érdemes a végrehajtónál vagy jogásznál ellenőrizni.

Ki kérheti a kiköltöztetést, és milyen iratra van szükség?

A végrehajtást végrehajtható okirat kiállításával kell elrendelni; végrehajtható okirat többek között a bíróság vagy a közjegyző által kiállított végrehajtási lap és a végrehajtási záradékkal ellátott okirat (Vht. 10. §). A bíróság a végrehajtható okiratot a végrehajtást kérő kérelmére állítja ki (11. § (1)). Kiköltöztetésnél végrehajtást kérő lehet például a bérbeadó, a tulajdonos vagy – árverés után – az árverési vevő, akit a birtokba adás során a végrehajtást kérő jogai illetnek meg (154/A. § (13)).

Bérlő kiköltöztetése

A bérlet megszűnése után a bérlő köteles a dolgot visszaadni (Ptk. 6:341. § (2)); ha jogosulatlanul tartja vissza, a visszatartás idejére a kikötött bérleti díjat fizeti, és az ezt meghaladó kárért is felel (6:341. § (3)). A lakásbérlet megszűnhet a határozott idő lejártával, határozatlan idejű szerződésnél rendes felmondással (a hónap 15. napjáig a következő hónap végére, Ptk. 6:347. § (1)), vagy nemfizetés miatti felmondással: ha a bérlő a lakbért határidőre nem fizeti meg, a bérbeadó köteles őt – a következményekre figyelmeztetve – írásban felszólítani, és ha a bérlő nyolc napon belül nem fizet, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondhat (Ltv. 25. § (1)). A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, a felmondási idő legalább tizenöt nap (Ltv. 25. § (5)).

Ha a bérlő ezután sem költözik ki, a bérbeadó a következő utakon juthat végrehajtható határozathoz vagy végzéshez:

• Közjegyzői okirat (Vht. 23/C. §). Ha a bérlő közjegyzői okiratban vállalta a lakás kiürítését, és az okirat tartalmazza a kötelezettségvállalást, a felek nevét, a kötelezettség tárgyát és jogcímét, valamint a teljesítés módját és határidejét, az okiratot készítő közjegyző végrehajtási záradékkal látja el (23/C. § (1)). Ha a kötelezettség feltételtől vagy időponttól függ (például felmondástól), a feltétel vagy időpont bekövetkezését közokiratnak kell tanúsítania (23/C. § (2)). Erről bővebben a lakásbérleti szerződésről szóló cikkünkben írunk.
• Gyorsított eljárás határozott idejű bérletnél (Vht. 183/A. §). A bérbeadó a határozott időre kötött bérleti szerződésben meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül – jogvesztő határidővel – kérheti az önkényesen elfoglalt lakásra vonatkozó nemperes eljárási szabályok (183. §) alkalmazását, ha a kérelemmel egyidejűleg igazolja, hogy a szerződésben meghatározott idő eltelt. A kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz kell benyújtani (183. § (2)). Vigyázz: ha a bérlő a lejárat után tovább használja a lakást, és a bérbeadó a lejárattól számított 15 napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a szerződés határozatlan idejűvé alakul át (Ptk. 6:338. § (1)).
• Kiürítésre kötelező bírósági határozat. A lakás kiürítésére kötelező bírósági határozat vagy a bíróság által jóváhagyott egyezség alapján is kérhető a végrehajtás (Vht. 181. §).

Lakás kiürítése árverés után

Ha a lakást végrehajtás során elárverezték, az adós és az adós jogán ott lakók főszabályként az árveréstől számított 30. napig kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni (Vht. 154/A. § (1)). Ha a végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az időpontig; ha pedig az árverési vevő nem fizeti ki határidőben a vételárat, a kiköltözés határideje a teljes vételár kifizetésétől számított 30 nap (154/A. § (1), (3)). Ha a kiköltözés elmarad, az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérheti a birtokba adást (154/A. § (10)); a végrehajtó a kérelem kézbesítését követő 8 napon belül tájékoztatja a lakóingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt (154/A. § (11)), és a birtokba adásról csak a jegyzőnek küldött tájékoztatástól számított 60 nap elteltével intézkedik (154/A. § (12)). A lefoglalható vagyontárgyakról és az ingatlan-árverésről a lefoglalható vagyontárgyakról szóló cikkünk ír részletesen.

Példa: mikor kell kiköltözni árverés után?

Tegyük fel, hogy Kovács úr lakását 2026. szeptember 1-jén elárverezték, a vevő a vételárat határidőben kifizette, jogorvoslatot senki nem nyújtott be, és Kovács úr magánszemély, akivel szemben rendbírságot nem szabtak ki.

1. Kiköltözési határidő: az árveréstől számított 30. nap, azaz 2026. október 1. (Vht. 154/A. § (1)).
2. Ha Kovács úr marad, a vevő legkésőbb október 16-ig kérheti a birtokba adást (154/A. § (10)).
3. A végrehajtó a kérelem kézbesítését követő 8 napon belül – a példában október 20-án – tájékoztatja a jegyzőt (154/A. § (11)).
4. A 60 napos várakozás december 19-én telik le (154/A. § (12)) – ez azonban már a téli időszakra esik.
5. A 182/A. § megfelelő alkalmazása miatt (154/A. § (12)) a kiürítés foganatosítása a 2027. április 30-át követő időszakra tolódik (182/A. § (1)), és ezt követően a végrehajtó soron kívül intézkedik (182/A. § (4)).

Ha Kovács úr a kiköltözési határidőben eleget tesz a kötelezettségének, a lakást kiürítve, az árverési hirdetményben feltüntetett tartozékokkal együtt átadja a vevőnek, és a birtokba adáskor, de legkésőbb a kiköltözési határidő lejártát követő 8 napon belül kéri, a vételárból meghatározott összeg illeti meg (Vht. 154/B. § (1)):

A kifizetés feltételeinek fennállását a végrehajtó jegyzőkönyvben rögzíti, és a kifizetésről a jegyzőkönyv kézbesítését követő 15. nap elteltével intézkedik (154/B. § (2)).

Hogyan zajlik a kiürítés a helyszínen?

A végrehajtható okiratot a végrehajtó a feleknek postán kézbesítteti, a végrehajtást kérőt pedig felhívja, hogy az önkéntes teljesítési határidő eltelte után közölje, megtörtént-e a teljesítés (Vht. 172. § (2)–(3)). Ha nem, a végrehajtó ezt szükség esetén a helyszínen ellenőrzi, és az iratokat haladéktalanul a bírósághoz terjeszti, amely végzéssel dönt a végrehajtás módjáról (173–174. §). Az adós személye elleni kényszercselekményt a bíróság vagy a végrehajtó intézkedése alapján a rendőrség végzi el (Vht. 5. § (3)).

Ha a kötelezett vagy képviselője nincs jelen, a végrehajtó összeírja a lakásban lévő ingóságokat, és ha azokat másik lakásban vagy helyiségben helyezik el, a lista egy példányát ott is elhelyezik (Vht. 182. § (1)). Ha a holmit másik lakásban nem lehet elhelyezni, a végrehajtást kérő gondoskodik a raktárban vagy más alkalmas helyiségben való elhelyezésről – a kötelezett költségére és veszélyére –, és 60 napig köteles tárolni; ezt követően az ingóságok megsemmisítése vagy hulladékként való átadása iránt intézkedik (182. § (2)). Ha tehát kiköltöztettek, a holmidért a 60 napos tárolási időn belül jelentkezz.

Önkényesen elfoglalt lakás

Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítését a bíróság – végrehajtható okirat kiállítása nélkül – nemperes eljárásban hozott végzéssel rendeli el (Vht. 183. § (1)); a szabályszerű kérelem beérkezését követő 5 munkanapon belül meghozza a végzést (183. § (5)). A végzés jogerőre emelkedése után a végrehajtó rendőr vagy tanú jelenlétében felhívja a lakásban tartózkodó nagykorú személyt, hogy a lakást az ott tartózkodó valamennyi személlyel együtt, ingóságoktól kiürítve 2 napon belül hagyja el (183. § (12)), majd szükség esetén a rendőrség közreműködésével foganatosítja a kiürítést (183. § (14)). Itt nincs téli halasztás (182/A. § (1)), és a kötelezett kérelmére felfüggesztésnek sincs helye (Vht. 48. § (7)). Ha kiskorú is érintett, a végrehajtó értesíti az illetékes gyámhatóságot, amelynek képviselője részt vesz a helyszíni eljáráson (183. § (5) b), (14)); ha a lakásban csak kiskorú található, a végrehajtó átadja őt a gyámhatóság képviselőjének, aki intézkedik az ideiglenes hatályú elhelyezéséről (183. § (15)).

Mit tehetsz, ha téged akarnak kiköltöztetni?

• Kérj hosszabb teljesítési határidőt már a perben. A bíróság az ingatlan kiürítését elrendelő határozatban a kötelezett kérelmére, különös méltánylást érdemlő esetben legfeljebb hat hónapos teljesítési határidőt állapíthat meg, ha az ingatlan a lakóhelyed, egyúttal a te és közvetlen családtagjaid egyedüli lakóingatlana, valószínűsíted, hogy a saját és családod elhelyezését ideiglenesen sem tudod biztosítani, a per során nem sújtottak pénzbírsággal és nem tanúsítottál rosszhiszemű magatartást, és nem önkényesen elfoglalt lakásról van szó (Pp. 344. § (6)). Ha ezt a kedvezményt megkaptad, később a saját kérelmedre a végrehajtás nem függeszthető fel (Vht. 48. § (7)).
• 90 napos hosszabbítás jogi személy végrehajtást kérővel szemben. Ha a kiürítést jogi személy (például egy bank) kéri, és a lakás a 147. § (3)–(4) bekezdése szerinti lakóingatlanod – vagyis az egyetlen lakóingatlanod, abban van a lakóhelyed, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ott volt –, a végrehajtó a kérelmedre 90 nappal meghosszabbítja az önkéntes kiürítés határidejét, ha veled szemben korábban nem szabtak ki rendbírságot (Vht. 181/A. § (1)). A kérelmet a végrehajtható okirat kézhezvételét követő 15 napon belül nyújthatod be (181/A. § (2)).
• Halasztás árverés után. A becsérték közlésének kézhezvételétől számított 15 napon belül kérheted a végrehajtást foganatosító bíróságtól az ingatlan elhagyásának egyszeri halasztását, ha a lakás a 147. § (3)–(4) bekezdése szerinti lakóingatlanod, és az elhelyezésedet ideiglenesen sem tudod biztosítani (Vht. 154/A. § (4)). Nincs helye halasztásnak, ha az eljárásban korábban rendbírsággal sújtottak, vagy ha a bíróság a kérelmedre a halasztásra is okot adó körülmény miatt legalább 6 hónapra felfüggesztette a végrehajtást. A halasztás legfeljebb az árveréstől számított 6 hónapig tarthat (154/A. § (5)).
• A végrehajtás felfüggesztése. A bíróság a kérelmedre kivételesen akkor függesztheti fel a végrehajtást, ha méltányolható körülményt igazolsz, és az eljárásban korábban nem sújtottak rendbírsággal (Vht. 48. § (3)); kiemelten értékeli az eltartottak számát, a tartós és súlyos betegséget és a természeti katasztrófát (48. § (5)). Ingatlan birtokba adásánál a felfüggesztés a kérelmedre egy ízben, legfeljebb 6 hónapra rendelhető el (48. § (6)). A végrehajtást kérő kívánságára a bíróság köteles felfüggeszteni a végrehajtást, ha ez más jogát nem sérti (48. § (1)) – ha tehát meg tudsz egyezni vele, ő is kérheti a felfüggesztést. A felfüggesztésről és a végrehajtás megszüntetéséről a végrehajtás megszüntetéséről szóló cikkünkben olvashatsz.
• Végrehajtási kifogás. Ha a végrehajtó intézkedése vagy mulasztása lényegesen sérti az eljárási szabályokat és a jogodat – például a téli időszakban akar kiüríteni, holott nincs kivétel –, a végrehajtó intézkedésétől számított 15 napon belül a végrehajtónál kifogást nyújthatsz be, amelyet ő továbbít a bíróságnak; az intézkedéstől számított 3 hónap után kifogásnak már nincs helye (Vht. 217. § (1)–(2)).
• Tárgyalj időben, írásban. Ha részletfizetésben vagy későbbi kiköltözési időpontban szeretnél megállapodni, ezt a végrehajtást kérővel írásban, a határidők lejárta előtt kezdeményezd, és a határidőket írd fel magadnak. Összetett ügyben érdemes ügyvédhez fordulni.

Ha a kiköltöztetés oka egy közös lakáshitel a volt házastárssal, nézd meg a közös hitel válásnál című cikkünket is.

A legfontosabb határidők összefoglalva