Lakásbérleti szerződés: kötelező elemek, kaució, felmondás és a bérlő jogai

Mit kell tartalmaznia a lakásbérleti szerződésnek?

A lakásbérletre két törvény vonatkozik: a lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény, Ltv.) és – amit az nem szabályoz – a Ptk. bérleti szerződésről szóló fejezete (Ptk. 6:331–6:348. §, Ltv. 1. § (3)). Az első és legfontosabb szabály: a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges (Ltv. 2. § (5)). A szóbeli megállapodás tehát nem bérleti szerződés – a bérlő jogcím nélküli használóvá válik, a bérbeadó pedig nehezen tudja érvényesíteni a követeléseit.

A törvény nem sorolja fel tételesen a kötelező elemeket, de a szerződésnek legalább ezeket kell tartalmaznia, hogy a felek jogai és kötelezettségei egyértelműek legyenek:

• A felek adatai: név, születési adatok, anyja neve, lakcím, személyi igazolvány száma. A bérbeadó oldalán érdemes ellenőrizni, hogy tényleg ő a tulajdonos – a tulajdoni lapról ez és a lakást terhelő jogok (haszonélvezet, jelzálog) is kiderülnek. Ha több tulajdonos van, mindegyiknek alá kell írnia, vagy meghatalmazás kell.
• A lakás: cím, helyrajzi szám, alapterület, szobaszám, a tartozékok (tároló, garázs, kert), a bérlemény felszereltsége és a bútorok listája.
• Bérleti díj: összeg, esedékesség, fizetés módja. Ha a fizetés időpontjában nem állapodtok meg, a törvény szerint a lakbér havonta előre, a hónap 15. napjáig esedékes (Ltv. 12. § (1)).
• Rezsi: mi számít bele a bérleti díjba, mit fizet a bérlő külön (közüzemi díjak, közös költség), a mérőórák induló állása.
• Időtartam: határozott (például 1 év) vagy határozatlan. A választás a felmondás szabályait dönti el – erről lentebb.
• Kaució: összeg, mire használható fel, mikor és hogyan jár vissza.
• Birtokbaadás és állapotfelvétel: a beköltözés napja, a lakás és a berendezések állapota, fényképekkel és mérőállásokkal rögzített jegyzőkönyv mellékletként. Kiköltözéskor ez dönti el, mi számít az elhasználódás természetes következményének, és mi a bérlő által okozott kárnak.

A bérbeadó a szerződés megkötése előtt köteles bemutatni, a megkötéskor pedig átadni az energetikai tanúsítványt (Ltv. 11/A. §). A lakást a komfortfokozatának megfelelő berendezésekkel, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell átadni (Ltv. 7. §). Két tanú aláírásával a szerződés teljes bizonyító erejű magánokirat lesz – ez nem érvényességi kellék, de vita esetén sokat ér. A pontokat egyesével végigvezeti a letölthető lakásbérleti szerződés mintánk.

Kaució (óvadék): mennyi lehet, és mikor jár vissza?

A kaució – jogi nevén óvadék – a bérlő kötelezettségeinek biztosítéka: a bérbeadó ebből elégítheti ki a meg nem fizetett bérleti díjat, rezsit vagy a bérlő által okozott kárt. Magánbérletnél nincs törvényi felső határ, de a Ptk. szerint ha a biztosíték meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a túlzott mértékű részt a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti (Ptk. 6:343. §). A piacon az egy-két havi kaució a szokásos. Önkormányzati lakásnál az óvadék kikötésének lehetőségét és feltételeit az önkormányzati rendelet szabályozza (Ltv. 3. § (1)).

A kaució nem az utolsó havi bérleti díj: a bérlő nem „lakhatja le” magától, csak akkor, ha a szerződés ezt kifejezetten megengedi. A szerződésbe írjátok bele:

• mire használható fel (bérleti díj, rezsi, kár), és hogy a felhasznált részt a bérlőnek a bérlet alatt fel kell-e töltenie;
• hogy a kiköltözést követően hány napon belül, milyen elszámolással jár vissza – a gyakorlatban a záró mérőállások és az utolsó közüzemi számlák beérkezése után, jellemzően 15–30 nap;
• hogy a természetes elhasználódás (kopott parketta, megfakult falfesték) nem vonható le belőle – ezt a Ptk. is így kezeli, mert a rendeltetésszerű használat velejárója.

Ha a bérbeadó indok nélkül nem adja vissza a kauciót, a bérlő fizetési meghagyással vagy perrel követelheti; az állapotfelvételi jegyzőkönyv és a fényképek ilyenkor a legfontosabb bizonyítékok.

Ki mit fizet: rezsi, karbantartás, javítás

A közüzemi díjakat a szerződés szerint jellemzően a bérlő fizeti – vagy a saját nevére íratott mérőórák alapján, vagy a bérbeadónak továbbszámlázva. A karbantartás megosztására a felek megállapodása az irányadó, megállapodás hiányában a törvény dönt (Ltv. 13. § (1)):

Az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető vagy a lakás használatát lényegesen akadályozó hibát a bérbeadónak késedelem nélkül kell elhárítania (Ptk. 6:344. §). Ha írásbeli felszólítás ellenére sem teszi meg, a bérlő a munkát a bérbeadó helyett és költségére elvégeztetheti (Ltv. 9. § (2), 11. § (4)), az azonnali beavatkozást igénylő munka igazolt költségét pedig egy összegben követelheti (Ltv. 11. § (2)). A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot évente legalább egyszer – vagy a szerződésben rögzített gyakorisággal – a bérlő szükségtelen zavarása nélkül ellenőrizheti, a bérlő ezt tűrni köteles (Ltv. 12. § (4)); bejelentés nélkül, a bérlő távollétében „benézni” azonban nem lehet.

Felmondás: határozatlan és határozott idejű bérletnél

Határozatlan idejű szerződést bármelyik fél rendes felmondással, indokolás nélkül felmondhat a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére (Ptk. 6:347. § (1)). Ha március 10-én adod át a felmondást, a bérlet április 30-án szűnik meg; ha március 20-án, akkor május 31-én, mert a késve közölt felmondás a közlést követő második hónap végére szól (6:347. § (2)). A felek ennél hosszabb felmondási időben is megállapodhatnak.

Határozott idejű szerződés a lejárat napján magától megszűnik (Ltv. 23. § (2)); rendes felmondással csak akkor szüntethető meg idő előtt, ha a szerződés ezt a jogot kiköti – ilyenkor a hónap 15. napjáig a hónap végére (Ptk. 6:339. § (2)). Ha a lejárat után a bérlő tovább használja a lakást, és a bérbeadó ez ellen 15 napon belül nem tiltakozik, a bérlet határozatlan idejűvé alakul (Ptk. 6:338. § (1)). Ezért határozott idő végén a bérbeadónak írásban kell jeleznie, ha nem kívánja folytatni.

A szerződésszegés miatti rendkívüli felmondás szabályai szigorú lépésrendet írnak elő – a nem szabályszerűen közölt felmondás érvénytelen:

• Nem fizetett bérleti díj: a bérbeadónak írásban, a következményekre figyelmeztetve fel kell szólítania a bérlőt; ha a bérlő 8 napon belül nem fizet, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondhat. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál (Ltv. 25. § (1), (5)). A rezsi nemfizetésére a Ptk. hasonló szabálya vonatkozik (Ptk. 6:336. § (3)).
• Kirívó magatartás, nem rendeltetésszerű használat: előzetes felszólítás után, legalább 15 napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára (Ptk. 6:348. § (1)). Ha a magatartás olyan súlyos, hogy a szerződés fenntartása nem várható el, felszólítás sem kell, de a felmondást a tudomásszerzéstől számított 8 napon belül közölni kell (6:348. § (2)).
• A bérlő rendkívüli felmondása: ha a lakás állapota az egészséget veszélyezteti, a bérlő akkor is felmondhat, ha erről beköltözéskor tudott – erről a jogról érvényesen nem is mondhat le (Ptk. 6:332. § (3)). Felmondhat akkor is, ha a bérbeadó a szavatossági kötelezettségét nem teljesíti (6:332. § (1)).

Ha a bérbeadó eladja a lakást, az új tulajdonos a bérleti szerződésbe lép, és a régi tulajdonossal egyetemlegesen felel a bérbeadói kötelezettségekért (Ptk. 6:340. § (2)) – a bérlőt tehát az eladás önmagában nem teszi az utcára. Ha a bérlő a megszűnés után nem költözik ki, jogcím nélküli használóként a lakbérrel azonos használati díjat fizet, amely két hónap után emelhető (Ltv. 20. §); a kiköltöztetéshez azonban bírósági eljárás kell, önhatalmúlag zárat cserélni, a holmit kirakni nem lehet. A bérbeadót a lakásban lévő ingóságokon a hátralék erejéig törvényes zálogjog illeti meg (Ptk. 6:337. §).

Ezért terjedt el a közjegyzői okirat: ha a bérlő a kiürítési kötelezettségét közjegyzői okiratba foglalt egyoldalú nyilatkozatban vállalja, a közjegyző a szerződés megszűnése után per nélkül végrehajtási záradékkal láthatja el az okiratot (Vht. 23/C. §), és a végrehajtó intézkedhet. Az okirat díja a közjegyzői díjszabás szerint a bérleti díj összegétől függ; a gyakorlatban a bérbeadó kéri, a költséget pedig gyakran a bérlőre hárítja – ez alku kérdése.

A bérlő jogai és kötelezettségei a bérlet alatt

Befogadás, albérlet. A bérlő a lakásba a kiskorú gyermekén kívül más személyt – házastársat, élettársat, szülőt is – csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be (Ltv. 21. § (1)); a lakást albérletbe vagy más használatába adni szintén csak a bérbeadó hozzájárulásával lehet (Ptk. 6:334. §). Érdemes már a szerződésben rögzíteni, kik laknak a lakásban.

Lakcím. A bérlő bejelentkezhet a bérelt lakásba, a beköltözéstől számított három munkanapon belül köteles is bejelenteni a lakóhelyét vagy tartózkodási helyét; ehhez a szállásadó – a bérbeadó – hozzájárulása kell (Nytv. 26. § (1), (4)). A bérbeadók gyakori félelme alaptalan: a lakcímbejelentés önmagában semmilyen jogot nem keletkeztet a lakásra, és a bérlet megszűnésével a bejelentett lakcím érvénytelenné válik (Nytv. 26. § (5)). A bérbeadó a bérlő kijelentését is kezdeményezheti.

Bérleti díj emelése. A bérbeadó egyoldalúan nem emelheti a díjat: módosításhoz a felek megállapodása kell, vagy a szerződésben előre rögzített emelési mechanizmus (például évente a KSH inflációs mutatójával). Ha nem tudtok megegyezni, a lakbér megállapítását a bíróságtól lehet kérni, addig a korábbi díj jár (Ltv. 6. § (2)).

Használat és átalakítás. A bérlő a lakást rendeltetésszerűen, a szerződés szerint használhatja (Ltv. 12. § (2)); jogosulatlan átalakítás esetén a bérbeadó felhívására az eredeti állapotot helyre kell állítania (Ptk. 6:333. § (4)). Amit a saját költségén szerelt fel, a lakás épségének sérelme nélkül kiköltözéskor leszerelheti (Ptk. 6:341. § (4)), kivéve, ha a bérbeadó megfelelő kártalanítást ajánl fel érte (6:345. §).

Visszaadás. A bérlet megszűnésekor a lakást és berendezéseit rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kell visszaadni (Ltv. 17. § (1)); a felek megállapodhatnak abban is, hogy a helyreállítást a bérbeadó végzi a bérlő költségére (17. § (2)). Az átadás-átvételi jegyzőkönyv a kaució elszámolásának alapja.

A bérleti jog a bérlő halálával nem vész el automatikusan: a bérlő örökösei a határozott idejű szerződést 30 napon belül felmondhatják (Ptk. 6:339. § (4)), a lakásbérleti jog folytatására pedig az Ltv. 32. §-a szerint a vele együtt lakó házastárs, gyermek, szülő jogosult – ezt a élettárs örökléséről szóló cikkben részletezzük. Válás esetén a bérelt lakás használatáról külön cikkünk szól.

A bérbeadó adózása röviden

A magánszemély bérbeadó bevétele önálló tevékenységből származó jövedelem (Szja tv. 16. § (1)). A jövedelmet kétféleképpen állapíthatja meg: tételes költségelszámolással (a bérbeadás igazolt költségei, az értékcsökkenés és a felújítás költsége levonható, Szja tv. 17. § (3) a)) vagy 10%-os költséghányaddal, igazolás nélkül (17. § (3) b)). Az így kiszámított jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni; szociális hozzájárulási adó a lakás bérbeadás jövedelmét 2018 óta nem terheli. A bérlőre az igénybevétellel arányosan áthárított közüzemi díj nem számít bevételnek (17. § (3a)), a más településen 90 napnál hosszabb ideig bérelt lakás díja pedig levonható a bevételből (17. § (5)). Ha a bérlő magánszemély, a bérbeadó negyedévente maga fizet adóelőleget, és az éves szja-bevallásban vallja be a jövedelmet; ha a bérlő cég, az adóelőleget a kifizető vonja le.

A bérbeadáshoz adószám nem kell, ha a bérbeadó kizárólag adómentes ingatlan-bérbeadást végez és nem választ áfakötelezettséget – ilyenkor az adóazonosító jel elegendő, és a bérlő kérésére számla helyett számviteli bizonylat adható. A rövid távú, szálláshely-szolgáltatásnak minősülő kiadásra (Airbnb) más szabályok vonatkoznak.