Lakáshasználat válás után: ki maradhat a közös lakásban?

Mi számít házastársi közös lakásnak?

A Ptk. 4:76. § (1) bekezdése szerint házastársi közös lakás az a lakás, amelyben a házastársak egyikük vagy mindkettőjük tulajdonjoga, haszonélvezeti joga vagy bérleti joga alapján együtt laknak. Nem számít tehát, hogy a lakás csak az egyikőtök nevén van, vagy hogy önkormányzati bérlakás: ha a házasság alatt együtt éltetek benne, a lakáshasználat rendezésének szabályai vonatkoznak rá. A kiskorú gyermek lakáshasználatát a közös lakásban kell biztosítani (4:76. § (2)).

Fontos különbség: a lakáshasználat és a tulajdonjog két külön kérdés. A bíróság a lakáshasználatról dönt – ki lakhat ott –, ez a tulajdoni viszonyokat nem változtatja meg. Hogy a lakás kinek a vagyona, azt a vagyonmegosztás szabályai szerint kell rendezni.

Megállapodás vagy bíróság?

A lakáshasználatot rendezhetitek előzetesen, még a házasság alatt kötött szerződéssel – ez csak közokiratban vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban érvényes, és a házassági vagyonjogi szerződésbe is beírható (4:78. §) –, vagy az életközösség megszűnése után kötött, alakszerűséghez nem kötött megállapodással (4:80. § (1)). A megállapodás nem sértheti súlyosan a kiskorú gyermek megfelelő lakáshoz fűződő jogát, különben a bíróság attól eltérően rendezheti a használatot (4:79. § (2)).

Megállapodás hiányában bármelyikőtök kérelmére a bíróság dönt (4:80. § (2)). Ha valamelyikőtök a közös tulajdon megszüntetését is kéri, a bíróság a lakáshasználatot azzal együtt rendezi (4:80. § (3)). A per alatt a bíróság – akár kérelem nélkül is – ideiglenes intézkedéssel dönthet a lakáshasználatról (Pp. 457. §), így nem kell a jogerős ítéletig egy fedél alatt maradnotok. Amíg a használat nincs rendezve, a közös jogcímen lakott lakásról csak együtt rendelkezhettek: egyikőtök sem adhatja el vagy bérbe a másik hozzájárulása nélkül (4:77. § (1)).

Közös tulajdonú vagy közös bérletű lakás

Ha a lakás közös jogcímen illet meg titeket, a bíróság főszabály szerint megosztja a használatot, ha ez a lakás adottságai alapján – akár kisebb átalakítással – lehetséges (4:81. § (1)). Osztott használatnál meghatározott szobákat kizárólagosan, a konyhát, fürdőt közösen használjátok (4:81. § (2)). A bíróság mellőzheti a megosztást, ha valamelyikőtöknek ugyanazon a településen van más beköltözhető lakása, vagy ha az egyik fél önként, a visszatérés szándéka nélkül elköltözött (4:81. § (3)).

Ha nincs megosztás, a bíróság az egyik házastárs használati jogát megszünteti, és őt a lakás elhagyására kötelezi (4:82. § (1)). Ez akkor is lehetséges, ha a lakás osztható lenne, de a másik fél megfelelő cserelakást ajánl fel, és ez a gyermek érdekét nem sérti (4:82. § (2)).

Ha a lakás csak az egyik házastársé

Ha a lakást az egyikőtök kizárólagos jogcíme (saját tulajdona, haszonélvezete vagy bérlete) alapján használjátok, a bíróság főszabály szerint őt jogosítja fel a további használatra (4:83. § (1)). A másik házastárs csak két esetben maradhat:

• Osztott használat rendelhető el, ha a kiskorú gyermek feletti szülői felügyeletet a nem tulajdonos szülő gyakorolja, vagy ha a lakás elhagyása – a házasság időtartama és a körülményei alapján – rá nézve súlyosan méltánytalan lenne (4:83. § (2)).
• Kizárólagos használat csak kivételesen indokolt esetben adható a nem tulajdonos félnek: ha ő gyakorolja a gyermek feletti szülői felügyeletet, és a gyermek lakhatása másként nem biztosítható (4:83. § (3)).

A bíróság az osztott vagy kizárólagos használatot határozott időre vagy feltétel bekövetkezéséig – például a gyermek nagykorúságáig – is biztosíthatja (4:83. § (4)). A gyermek lakhatását ugyanis – életkörülményeinek megfelelően – a volt közös lakásban kell biztosítani, kivéve, ha máshol megfelelően megoldott (4:80. § (4)); ezért a gyakorlatban jellemzően az a szülő marad, akinél a gyermek lakóhelyét kijelölték.

Mi jár annak, aki távozik?

Aki szerződés vagy bírósági döntés alapján köteles elhagyni a lakást, a korábbi használati joga vagyoni értékének megfelelő térítésre tarthat igényt (4:84. § (1)). Nem jár térítés annak, aki szerződésben térítés nélkül vállalta a távozást, vagy akitől a bíróság a használatot csak határozott időre vonta meg (4:84. § (2)). A gyermek lakáshasználati jogának értékét annak a szülőnek a javára kell figyelembe venni, aki a gyermek lakhatását a továbbiakban biztosítja (4:84. § (3)). A térítés a lakás elhagyásakor esedékes, de vagyonmegosztási perben a bíróság a vagyonmegosztás során számolja el (4:84. § (4)).

Hitel, bérleti szerződés, gyakorlati teendők

A lakáshitel a bank felé mindkét adóst terheli attól függetlenül, ki marad a lakásban – a lakáshasználati döntés a bankra nem hat ki. A hitel és a lakás sorsát együtt, a vagyonmegosztásban érdemes rendezni: a bent maradó fél kiváltja a hitelt vagy átvállalja a törlesztést (ehhez a bank hozzájárulása kell), a távozót pedig a tulajdoni hányadért kifizeti. Ha a lakást eladjátok, az adásvétel menetéről külön cikkünk szól.

1. Rögzítsétek írásban, ki költözik, mikor, és milyen térítés ellenében.
2. Bérlakásnál a bérbeadóval módosíttassátok a szerződést, hogy a távozó fél ne feleljen tovább a bérleti díjért.
3. Írassátok át a közüzemi szerződéseket a bent maradó fél nevére.

Ha erőszak van a családban

Ha a másik házastárs bántalmaz téged vagy a gyermeket, nem kell megvárni a lakáshasználati pert: a hozzátartozók közötti erőszak miatt alkalmazható távoltartásról szóló 2009. évi LXXII. törvény alapján a rendőrség ideiglenes megelőző távoltartást, a bíróság megelőző távoltartást rendelhet el, amely a bántalmazót akkor is a lakás elhagyására kötelezi, ha az az ő tulajdona. A bíróság a lakáshasználat rendezésénél a felróható magatartást is figyelembe veszi (4:81. § (4)).

Tipp: ha te vagy az, aki kiköltözik, a távozás előtt írjátok le, hogy ideiglenesen és a visszatérés szándékával mész el, és a gyermek lakhatását hogyan biztosítod. A „végleg, önként elköltözött” fél ugyanis elveszítheti az osztott használat lehetőségét (4:81. § (3) b) pont), és a térítési igényét is nehezebb érvényesíteni.