Ingatlan adásvétel menete: a foglalótól a tulajdonjog bejegyzéséig

1. A tulajdoni lap ellenőrzése

Mielőtt bármit aláírnál, kérd le az ingatlan tulajdoni lapját (ügyfélkapun keresztül a Földhivatal Online rendszerben, vagy az ügyvéd lekéri). Ezen látod:

• ki a tulajdonos, és milyen arányban (I. rész: az ingatlan adatai, II. rész: tulajdonosok),
• a III. részen a terheket: jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom, haszonélvezet, végrehajtási jog, szolgalom,
• van-e folyamatban lévő bejegyzési kérelem (széljegy).

Teher esetén a szerződésben rendezni kell a tehermentesítést – például a vételár egy részét a hitelező bank kapja.

2. Az adásvételi szerződés és az ügyvédi ellenjegyzés

Ingatlan tulajdonjogának átruházásához írásbeli szerződés kell (Ptk. 6:215. §), és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez a szerződést ügyvédnek vagy kamarai jogtanácsosnak kell ellenjegyeznie, vagy közokiratba kell foglalni (az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) 35. § (2) bekezdés bekezdés). Ügyvéd nélkül tehát nem megy: a "letölthető adásvételi szerződés minta" legfeljebb a felkészüléshez jó, a földhivatal ellenjegyzés nélkül nem fogadja el.

A szerződésnek tartalmaznia kell a felek adatait, az ingatlan helyrajzi számát, a vételárat és a fizetés ütemezését, a birtokbaadás időpontját, valamint az eladó bejegyzési engedélyét (ezt gyakran ügyvédi letétbe helyezik a teljes vételár kifizetéséig).

3. A foglaló

A szerződéskötéskor a vevő általában foglalót ad, jellemzően a vételár 10%-át. A foglaló a Ptk. 6:185. §-a szerint a kötelezettségvállalás megerősítése:

• ha a szerződés teljesül, a foglaló beleszámít a vételárba,
• ha a vevő hibájából hiúsul meg az ügylet, a foglalót elveszíti,
• ha az eladó hibájából, a foglaló kétszeresét köteles visszaadni,
• ha egyik félnek sem felróható okból (például a bank nem ad hitelt, és a szerződés ezt rendezi), a foglaló visszajár.

Az előleg ezzel szemben "csak" részletfizetés: meghiúsulás esetén mindig visszajár. Figyelj, hogy a szerződésben pontosan az szerepeljen, amiben megállapodtatok.

4. Ki fizeti az ügyvédi díjat?

Jogszabály nem írja elő, de a magyar gyakorlat szerint az adásvételi szerződést készítő ügyvédet a vevő választja és fizeti, mert a tulajdonjog bejegyzése az ő érdeke. Az ügyvédi díj szabad megállapodás tárgya; a piacon jellemzően a vételár 0,5–1%-a körül mozog, alsó díjminimummal. Az eladó saját ügyvédet is megbízhat a szerződés átnézésére – ezt ő fizeti.

5. Vételár kifizetése és birtokbaadás

A vételárat rendszerint több részletben fizetik: foglaló, önerő, majd a banki hitel folyósítása. A birtokbaadásról jegyzőkönyvet kell felvenni a mérőóra-állásokkal és a kulcsok átadásával. A közüzemi szerződések átírását a birtokbaadás után a vevő intézi.

6. Földhivatali bejegyzés

A tulajdonjog nem az aláírással, hanem a földhivatali bejegyzéssel keletkezik (Ptk. 5:38. §). Az ügyvéd a szerződést elektronikusan benyújtja a földhivatalhoz – az illetékkiszabás céljából a vagyonszerzést a szerződés keltétől számított 30 napon belül be kell jelenteni (Itv. 91. §); a kérelem széljegyre kerül, majd – a teljes vételár kifizetése és a bejegyzési engedély benyújtása után – a földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát. Az eljárás igazgatási szolgáltatási díja 10 600 Ft ingatlanonként; soron kívüli ügyintézésnél ezen felül 16 000 Ft, jelzálogjog bejegyzésénél (hitelből vásárláskor) 20 000 Ft ingatlanonként (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet 7. és 17. §, 2026-ban változatlan).

7. Illeték és adó

A vevő vagyonszerzési illetéket fizet, amely a forgalmi érték 4%-a (Itv. 19. §), számos kedvezménnyel és mentességgel – erről külön cikkünk szól. Az eladót a vétel és az eladás közötti értéknövekedés után személyi jövedelemadó terhelheti, ha a szerzéstől számítva 5 éven belül ad el (Szja tv. 62. §).

Tipp: a foglaló átadása előtt mindig legyen a kezedben friss tulajdoni lap és aláírt, ellenjegyzett szerződés. Sose adj foglalót "kézbe", sima átvételi elismervényre – ha az eladó eltűnik, a pénzed vele megy.