Ügyvédi díj ingatlan adásvételnél 2026: mennyi, ki fizeti, és mit tartalmaz?

1. Van kötelező ügyvédi tarifa?

Nincs. Az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (Üttv.) 28. § (1) bekezdése szerint az ügyvédi megbízás szabad megállapodás tárgya, a 30. § (1) bekezdése pedig kimondja, hogy a felek a megbízási díjban szabadon állapodnak meg, és költségátalányt is kiköthetnek. Az ügyvédi kamarák nem adnak ki kötelező díjszabást ingatlanügyekre.

Ez egyben azt is jelenti, hogy a díjat nem "kapod", hanem megbeszéled: érdemes már az első megkeresésnél rákérdezni, mennyi lesz a díj, mit tartalmaz, és mi számít külön költségnek.

2. Mennyi az ügyvédi díj a gyakorlatban?

Az alábbi sávok piaci tájékoztató adatok, nem jogszabályi díjak; az irodák között jelentős eltérés lehet, Budapesten és nagyvárosokban általában magasabb a minimumdíj.

Egy 50 millió forintos lakásnál ez 250 000–500 000 Ft + áfa, azaz bruttó 317 500–635 000 Ft. Az alacsonyabb sáv egyszerű ügyletre, a magasabb hitelre, tehermentesítésre, több tulajdonosra vonatkozik.

3. Mit tartalmaz az ügyvédi díj?

Egy szokásos adásvételi megbízásban az ügyvéd vállalja:

• a tulajdoni lap lekérését és értelmezését (terhek, széljegyek, elővásárlási jogok),
• a felek azonosítását és a pénzmosás elleni ellenőrzést (Üttv. 32. §),
• az adásvételi szerződés (és ha kell, az előszerződés vagy a bejegyzési engedély) elkészítését, egyeztetését mindkét féllel,
• az ellenjegyzést és a papíralapú okirat elektronikus okirattá alakítását (Üttv. 43–44. §, Inytv. 35. §),
• a földhivatali bejegyzési kérelem benyújtását és az eljárás követését, a hiánypótlások intézését,
• a vagyonszerzés bejelentését a NAV felé (B400-as adatlap), amely alapján az adóhatóság kiveti az illetéket,
• a bejegyzési engedély vagy a vételár egy részének letéti őrzését, ha a felek így állapodnak meg (ezt sok iroda külön letéti díjjal számolja, lásd alább).

Az Üttv. 28. § (4) bekezdése alapján az ügyvédnek már a szerződéskötéskor írásban tájékoztatnia kell azokról a várható költségekről, amelyeket a díj nem tartalmaz. Ha ilyen tájékoztatót nem kaptál, kérd el.

4. Ki fizeti az ügyvédet?

Jogszabály nem mondja ki, ki viselje az ügyvédi díjat, de a Ptk. 6:218. § (2) bekezdése szerint a tulajdonváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének költségei a vevőt terhelik, és ebből nőtt ki a szokás: a vevő választja az ügyvédet és ő fizeti, hiszen a bejegyzés az ő érdeke. Az eladó ettől függetlenül megbízhat saját ügyvédet a szerződés átnézésére, ezt ő fizeti. Ha az eladó ragaszkodik a saját ügyvédjéhez (például új építésű lakásnál a beruházó), a díjról külön kell megállapodni, és érdemes egy saját ügyvéddel átnézetni a tervezetet.

A Ptk. 6:218. § (1) bekezdése alapján a tehermentesítés (a bejegyzett terhek törlése) költsége az eladóé, ezt tehát ne a te díjadra terheljék rá.

5. Amiért külön díj járhat

• Hitelügyintézés: a bank által megkívánt szerződéses kikötések, a jelzálogjog-bejegyzési engedély, egyeztetés a bankkal.
• Tehermentesítés: a hitelező banktól tartozásigazolás és törlési engedély beszerzése, a vételár egy részének a bankhoz irányítása.
• Több eladó vagy vevő, tulajdoni hányadok, haszonélvezet rendezése, elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzése.
• Külföldi fél: tolmács vagy kétnyelvű szerződés, külföldi okiratok beszerzése.
• Letéti díj: az ügyvéd a pénzt elkülönített letéti számlán kezeli (Üttv. 49. §); ennek díja piaci tájékoztató adat szerint néhány tízezer forint, vagy a letett összeg töredék százaléka.
• Közjegyző: ha hitelből vásárolsz, a bank rendszerint előírja, hogy a kölcsön- vagy a jelzálogszerződést közjegyzői okiratba foglalják (egyoldalú tartozáselismerő nyilatkozat). Ez nem ügyvédi feladat és nem ügyvédi díj: a közjegyző díját külön jogszabály (22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet) az ügyértékhez igazítja, egy átlagos lakáshitelnél piaci tájékoztató adat szerint több tízezer forinttól százezer forint fölé is mehet.

6. Ami nem ügyvédi díj: földhivatal, illeték, tulajdoni lap

Gyakori félreértés, hogy "az ügyvéd elkér 600 ezret". Az ügyvéd a saját díján felül gyakran előlegezi vagy beszedi a hatósági díjakat is, ezek azonban nem hozzá kerülnek:

• Földhivatali igazgatási szolgáltatási díj: a tulajdonjog bejegyzése 10 600 Ft ingatlanonként, soron kívüli eljárásnál további 16 000 Ft, a jelzálogjog bejegyzése 20 000 Ft (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet).
• Tulajdoni lap: az elektronikus hiteles tulajdonilap-másolat díja 4 800 Ft (1/2024. (I. 30.) KTM rendelet 20. §).
• Visszterhes vagyonátruházási illeték: a forgalmi érték 4%-a (Itv. 19. §), ezt a NAV veti ki és nem az ügyvédnek fizeted. A kedvezményeket (első lakás, 35 év alatti vevő, cserepótló vétel, CSOK) az ingatlanszerzési illeték kalkulátorral számolhatod ki.

Látszik, hogy a legnagyobb tétel nem az ügyvéd, hanem az illeték; az illetékkedvezmények ellenőrzése ezért többet ér, mint pár tízezer forint alkudozás az ügyvédi díjon.

7. Tippek az ügyvédválasztáshoz és a díjmegállapodáshoz

1. Ingatlanjogra szakosodott ügyvédet keress, aki rendszeresen dolgozik a földhivatali elektronikus rendszerrel; a kamarai nyilvántartásban ellenőrizd, hogy aktív tag.
2. Írásbeli megbízás: az Üttv. 29. § (1) bekezdése szerint a megbízási szerződést írásba kell foglalni; a 29. § (3) bekezdése alapján a megbízás elemeit maga az ellenjegyzett adásvételi szerződés is tartalmazhatja. Kérd, hogy a díj, a letéti díj és a külön költségek tételesen szerepeljenek.
3. Kérj költségtájékoztatót (Üttv. 28. § (4) bekezdés) arról, mi nincs benne a díjban: földhivatali díj, tulajdoni lap, közjegyző, postaköltség.
4. Ne az ár legyen az egyetlen szempont: egy rosszul megírt hitelfeltétel többe kerülhet, mint a teljes díjkülönbség.

Tipp: ha az eladó (vagy az ingatlanközvetítő) "hozza" az ügyvédet, kérdezd meg, ki a megbízó és ki fizet. Akit te fizetsz, az a te érdekedet képviseli; ha nem te fizetsz, kérd meg egy saját ügyvédet, hogy nézze át a tervezetet, ez óradíjban is megoldható.