Rejtett hiba lakásvásárlás után: kellékszavatosság és az eladó felelőssége

Használt lakásra is jár kellékszavatosság

A szavatosság nem csak bolti vásárlásra vonatkozik: minden visszterhes szerződésnél – így egy magánszemélytől vett használt lakásnál is – a kötelezett kellékszavatossággal tartozik a hibás teljesítésért (Ptk. 6:159. § (1) bekezdés). Az eladó hibásan teljesít, ha az ingatlan a teljesítés (a birtokbaadás) időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban előírt minőségi követelményeknek (Ptk. 6:157. § (1) bekezdés). Használt lakásnál a mérce persze nem az új építésű állapot, hanem az, amit a kor, az ár és a szerződés leírása alapján ésszerűen elvárhattál. Tipikus rejtett hibák:

• beázás, felszivárgó talajnedvesség, penész a bútorok mögött, frissen lefestett foltok;
• életveszélyes vagy alul méretezett elektromos hálózat, szabálytalan gázszerelés;
• engedély nélküli átalakítás, bővítés – a tulajdoni lap és az alaprajz nem egyezik a valósággal;
• szerkezeti repedés, süllyedés, korhadt tetőszerkezet;
• a lakást terhelő közösköltség-hátralék vagy a társasház által megszavazott, ki nem fizetett felújítási hozzájárulás.

Amiért az eladó nem felel: az ismert vagy felismerhető hiba

Az eladó nem teljesít hibásan, ha a hibát a szerződéskötés időpontjában ismerted, vagy ismerned kellett (Ptk. 6:157. § (1) bekezdés második mondat). A hirdetésben szereplő „felújítandó”, a bejáráson látott repedezett vakolat vagy a szerződésben tételesen felsorolt hiányosságok tehát a te kockázatod. Az „ismernie kellett” az elvárható gondosságot jelenti: amit egy figyelmes vevő a megtekintésen észrevesz, arra utólag nem hivatkozhatsz. Ami viszont csak a bútor elhúzása, a padló felszedése vagy egy esős hét után derül ki, az rejtett hiba.

Ezért nem ér sokat az eladó kedvenc mondata, a „megtekintett állapotban”. Ez a kikötés annyit rögzít, hogy megnézted a lakást, és a látható állapotot elfogadtad – a rejtett hibákért való felelősséget nem zárja ki. A szavatosság kizárását magánfelek megállapodhatják, de a szándékosan okozott szerződésszegésért való felelősséget korlátozó vagy kizáró kikötés semmis (Ptk. 6:152. §): az eladó által tudott és elhallgatott hibáért tehát a legszigorúbb kizáró záradék mellett is felel.

Az eladó tájékoztatási kötelezettsége

A felek a szerződéskötés során kötelesek együttműködni és tájékoztatni egymást a szerződést érintő lényeges körülményekről (Ptk. 6:62. § (1) bekezdés). Az eladónak tehát el kell mondania, hogy a pince minden tavasszal beázik, vagy hogy a szomszéd évek óta pereskedik a társasházzal. Aki ezt megszegi, a másik fél kárát a szerződésszegési felelősség szabályai szerint téríti meg (6:62. § (3) bekezdés). Ha az eladó szándékosan tévedésbe ejtett vagy tévedésben tartott – például „szárazra” festette a penészes falat –, a szerződést megtévesztés címén meg is támadhatod (Ptk. 6:91. § (1) bekezdés).

A vevő jogai: kijavítás, árleszállítás, elállás

Kellékszavatossági igényed alapján választásod szerint (Ptk. 6:159. § (2) bekezdés):

1. kijavítást kérhetsz – ingatlannál a kicserélés nyilván nem játszik;
2. ha az eladó a kijavítást nem vállalja vagy nem végzi el megfelelő határidőn belül, a hibát az ő költségére magad kijavíttathatod, vagy az ár arányos leszállítását követelheted – a gyakorlatban ez a leggyakoribb: a szakértő által becsült javítási költséget kell visszafizetnie;
3. súlyos esetben elállhatsz a szerződéstől, de jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye (6:159. § (3) bekezdés).

A választott jogról másikra áttérhetsz (6:160. §), a szavatossági kötelezettség teljesítésének költségei az eladót terhelik (6:166. § (1) bekezdés). A hibás teljesítésből eredő további károdat – például a beázás miatt tönkrement bútort vagy az albérlet költségét a javítás idejére – kártérítésként követelheted (6:174. §).

Határidők és bizonyítás

A hibát a felfedezése után késedelem nélkül közölnöd kell az eladóval (Ptk. 6:162. § (1) bekezdés); a késedelmes közlésből eredő kárért te felelsz. A kellékszavatossági igény általános elévülési ideje egy év, de ingatlan esetében a teljesítéstől számított öt év (6:163. § (3) bekezdés). Az öt év a birtokbaadástól ketyeg, de ne várd ki: minél régebbi a hiba, annál nehezebb bizonyítani, hogy már az átadáskor megvolt. Ez ugyanis a te dolgod. Ami segít:

• birtokbaadási jegyzőkönyv az állapot leírásával és fotókkal – adásvételi szerződés mintánkban erre is találsz mintát;
• dátumozott fényképek, videó a hiba felfedezésekor;
• igazságügyi vagy építész szakértő véleménye a hiba okáról, koráról és a javítás költségéről;
• a hirdetés, az üzenetváltások és az eladó nyilatkozatainak mentése.

Új építésű lakás: kötelező jótállás

Új lakásnál a kellékszavatosság mellett jótállás is jár, amelyet a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Korm. rendelet ír elő. A jótállás időtartama a műszaki átadás-átvétel befejezésétől számítva három év az épületszerkezetekre és a beépített berendezésekre, öt év, illetve tíz év a rendelet 3. és 4. mellékletében felsorolt szerkezetekre és termékekre; a határidők elmulasztása jogvesztő (3. § (1) bekezdés). A jótállás a kivitelezőt terheli, és a lakás mindenkori tulajdonosa érvényesítheti (2–3. §), a lakásonként kiállított jótállási jeggyel (4. §). A kivitelező a bejelentett hibát 15 napon belül köteles megvizsgálni és nyilatkozni (5. § (1) bekezdés).

Mit tegyél lépésről lépésre?

1. Dokumentálj: fotó, videó, dátum, tanúk – még mielőtt bármit javítanál.
2. Írásbeli felszólítás: tértivevényes levélben vagy e-mailben közöld a hibát, jelöld meg, mit kérsz (kijavítás vagy árleszállítás), és adj ésszerű határidőt (8–15 nap).
3. Egyeztetés: a legtöbb ügy szakértői becslés alapján, írásban rögzített árleszállítással zárul.
4. Szakértő: ha az eladó tagad, kérj magánszakértői véleményt; ennek díja a per során az eladóra terhelhető.
5. Fizetési meghagyás vagy per: tiszta pénzkövetelésnél (árleszállítás) a közjegyzői fizetési meghagyás gyors; vitatott ügyben az ingatlan fekvése szerinti bíróság előtt indíts pert, ügyvéddel.

Tipp: a szerződésbe írasd bele, hogy az eladó kijelenti: az ingatlannak az általa ismert, a megtekintéskor nem látható hibája nincs, és nincs közösköltség-tartozás. Egy ilyen mondat később aranyat ér – ha kiderül az ellenkezője, nem neked kell bizonyítanod, hogy az eladó tudott a hibáról. Az adásvétel többi buktatójáról az adásvétel menetéről szóló cikkünkben olvashatsz.