Tulajdoni lap: hogyan olvasd, hol kérd le, és mennyibe kerül 2026-ban?
A tulajdoni lap három részből áll: az I. rész az ingatlan adatait, a II. rész a tulajdonosokat, a III. rész a terheket mutatja – és a tetején lévő széljegy jelzi, ha valaki már beadott valamit az ingatlanra. 2026-ban a nem hiteles elektronikus tulajdoni lap bármely ingatlanra díjmentesen megtekinthető, a hiteles e-másolat 4 800 Ft, a papíralapú 10 000 Ft – a saját ingatlanodról évente két hiteles másolat is jár díjmentesen. Ebből a cikkből megtudod, hogyan olvasd, és mire figyelj vásárlás előtt.
Mi az a tulajdoni lap, és miért ezzel kezdődik minden?
A tulajdoni lap az ingatlan „személyi igazolványa”: minden földrészletnek és önálló ingatlannak (lakásnak, garázsnak, teleknek) van egy, és a helyrajzi szám azonosítja (Inytv. 11. §). Az ingatlan-nyilvántartás nyilvános: a tulajdoni lap tartalmát – a tulajdonos egyes személyes adatait leszámítva – bárki megismerheti, és hiteles másolatot kérhet róla (Inytv. 14. §). A nyilvántartás közhiteles, vagyis ami rajta szerepel, arról a jog azt vélelmezi, hogy igaz. Ezért vásárlásnál nem az eladó szava, hanem a friss tulajdoni lap számít – az adásvétel menetéről szóló cikkünk is ezzel a lépéssel kezdődik.
A tulajdoni lap három része
- I. rész – az ingatlan adatai: település, helyrajzi szám, cím, terület (m²), a művelési ág vagy a művelés alól kivett terület megnevezése (például „kivett lakóház, udvar” vagy „lakás”), társasházi lakásnál a lakáshoz tartozó eszmei hányad a közös tulajdonból. Itt látod, hogy a „lakás” valóban lakás-e, nem „műhely” vagy „iroda”.
- II. rész – tulajdonosok: a tulajdonos neve, születési adatai, lakcíme, tulajdoni hányada (például 1/1, 1/2), a szerzés jogcíme (vétel, öröklés, ajándékozás) és a bejegyző határozat száma. Ha több tulajdonos van, mindegyiknek alá kell írnia az adásvételi szerződést.
- III. rész – terhek és tények: jelzálogjog, haszonélvezeti jog, elidegenítési és terhelési tilalom, vezetékjog, szolgalom, elővásárlási jog, végrehajtási jog, továbbá olyan feljegyzett tények, mint a per, a bírósági végrehajtás vagy a felszámolás. Ez a rész dönti el, hogy tehermentes ingatlant veszel-e.
Széljegy: a legveszélyesebb sor
A részek fölött, a lap tetején állnak a széljegyek. Az ingatlanügyi hatóság minden beérkező kérelmet – tulajdonjog-bejegyzést, jelzálog vagy végrehajtási jog bejegyzését – a benyújtás napján széljegyzi az ingatlan tulajdoni lapján (Inytv. 22. §), és a beadványokat az iktatás sorrendjében bírálja el (Inytv. 23. §). A széljegy tehát annyit jelent: valaki már kért valamit erre az ingatlanra, ami még nincs bejegyezve, de rangsorban előtted áll. Széljegyes ingatlanra addig ne adj foglalót, amíg az ügyvéd ki nem derítette, mi az a beadvány.
Milyen tulajdoni lapot kérj, és hol?
Az új ingatlan-nyilvántartási törvény háromféle tulajdonilap-másolatot ismer (Inytv. 76. §):
- szemle: csak az érvényes adatokat, jogokat, tényeket mutatja – gyors tájékozódásra jó;
- teljes: a törölt bejegyzéseket is tartalmazza – ebből látod, hányszor cserélt gazdát a lakás, és milyen terhek voltak rajta korábban;
- ügyleti: a jogosultak minden azonosító adatát tartalmazza; ezt az adásvételi szerződést készítő ügyvéd kéri le az elektronikus rendszeren keresztül.
A másolat papíron vagy elektronikus dokumentumként egyaránt hiteles (Inytv. 75. § (2) bekezdés); a korábbi „nem hiteles” kategória az új törvényben már nem szerepel. Lekérni így tudod:
- Online, otthonról: Ügyfélkapu+ vagy DÁP azonosítással a személyre szabott ügyintézési felületen (Inytv. 86. § (1) bekezdés c) pont) – a gyakorlatban az E-ING rendszerben, amely a korábbi Földhivatal Online-t váltotta.
- Kormányablakban vagy a földhivatalnál: papíralapú hiteles másolatot kapsz, személyesen.
- Ügyvéden vagy közjegyzőn keresztül: az adásvételhez az ügyvéd amúgy is lekéri az ügyleti másolatot; a közjegyző tanúsítványa a hiteles másolattal azonos hatályú (Inytv. 77. §).
Mennyibe kerül 2026-ban?
| Szolgáltatás | Díj | Jogalap |
|---|---|---|
| Papíralapú hiteles tulajdonilap-másolat | 10 000 Ft | 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet 20. § (1) |
| Elektronikus hiteles (e-hiteles) és ügyleti másolat | 4 800 Ft | KTM rendelet 20. § (2) |
| Nem hiteles elektronikus tulajdoni lap (betekintés, bármely ingatlan) | díjmentes | 1/2024. KTM r. 20. § – nincs díjtétel |
| Saját tulajdonú ingatlan hiteles elektronikus (szemle vagy teljes) másolata | évente 2 db díjmentes | Inytv. 90. § (2) d) és (4a) |
| Értesítés a tulajdoni lap változásáról („figyelőszolgálat”) | 4 000 Ft/év/ingatlan | KTM rendelet 20. § (5) |
Nem hiteles vagy hiteles? Az E-ING felületen bejelentkezés után a nem hiteles, betekintésre szolgáló elektronikus tulajdoni lapot bármely ingatlanra díjmentesen megtekintheted – a díjrendelet csak a hiteles és az ügyleti másolatra állapít meg díjat (1/2024. KTM rendelet 20. §). Vásárlás előtti tájékozódásra (tulajdonos, terhek, széljegy) ez tökéletesen elég. Hiteles elektronikus másolat (amit a bank, az ügyvéd vagy egy hatóság kér) 4 800 Ft; ebből a természetes személy évente kettőt díjmentesen kaphat, de 2025. június 26. óta csak a saját tulajdonában álló ingatlanról (Inytv. 90. § (2) d) és (4a), beiktatta a 2025. évi LXVII. törvény). Ha a hiteles másolat díjmentességére jogalap nélkül hivatkozol, bírságként a díj háromszorosát (14 400 Ft) kell megfizetni, figyelmeztetés nélkül (90. § (7)–(8)).
Példa és ellenőrzőlista vásárlás előtt
Így értelmezd egy fiktív tulajdoni lap III. részét:
| Bejegyzés a III. részen | Mit jelent | Mit tegyél |
|---|---|---|
| Jelzálogjog 25 000 000 Ft erejéig, XY Bank javára | A lakás hitelfedezet; a bank követelése az ingatlanhoz tapad, nem az eladóhoz. | A szerződésben a vételár első részét a bank kapja, a bank törlési engedélye a tehermentesítés feltétele. |
| Elidegenítési és terhelési tilalom a jelzálogjog biztosítására | A bank hozzájárulása nélkül az ingatlan nem adható el. | Az eladónak be kell szereznie a bank hozzájáruló nyilatkozatát, még a szerződéskötés előtt. |
| Holtig tartó haszonélvezeti jog N. N. javára | A haszonélvező akkor is a lakásban maradhat, ha megveszed. | Csak akkor vedd meg, ha a haszonélvező írásban lemond, és a lemondást a szerződés rendezi. |
| Végrehajtási jog 3 200 000 Ft és járulékai erejéig | Az eladó ellen végrehajtás folyik; a lakás árverezhető. | A tartozást a vételárból kell rendezni, a végrehajtó igazolásával; e nélkül ne fizess. |
| Vezetékjog az E.ON javára 12 m² területre | A telken közműkábel fut, amihez a szolgáltató hozzáférhet. | Általában nem akadály, de építkezésnél korlátozhat; nézd meg a térképen, hol húzódik. |
| Elővásárlási jog a tulajdonostárs javára | Osztatlan közös tulajdonnál a többi tulajdonos előbb vehet. | Az eladónak a vételi ajánlatot közölnie kell velük; az ő lemondásuk nélkül a bejegyzés elakad. |
És amit minden vásárlás előtt végigvegyél:
- A tulajdonos azonos az eladóval? A II. részen szereplő név és születési adatok egyezzenek a személyi igazolvánnyal.
- Hányad: ha az eladó csak 1/2 tulajdonos, a másik felet is alá kell íratni.
- Jogcím: frissen örökölt vagy ajándékba kapott lakásnál nézd meg, nincs-e haszonélvezet a háttérben.
- III. rész: minden teher rendezésének módja szerepeljen a szerződésben.
- Széljegy: ha van, tudd meg, mi az, mielőtt bármit aláírsz.
- Frissesség: a foglaló átadásának napján kérj új tulajdoni lapot – egy hetes is elavult lehet.
Társasházi lakás: alapító okirat és közös tulajdon
Társasházban a lakás önálló ingatlan, saját tulajdoni lappal, de a lépcsőház, a tető, a telek és a közös helyiségek a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak – a hozzád tartozó eszmei hányadot az I. rész mutatja. Hogy pontosan mi tartozik a lakáshoz (tároló, kertrész, parkoló), azt a társasházi alapító okirat rögzíti, amelyet az ügyvéd az okirattárból kérhet ki. Kérd el a közös képviselő igazolását a közösköltség-tartozásról is. Osztatlan közös tulajdonú házrésznél (ahol a tulajdoni lapon nem lakás, hanem 1/2 vagy 1/3 hányad szerepel) a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg, és a használati megosztási megállapodás dönti el, ki melyik részt használhatja.
Tipp: ha már megvetted a lakást, állítsd be a 4 000 Ft-os éves változásfigyelést. Így azonnal értesítést kapsz, ha bárki bármit széljegyeztet a tulajdoni lapodra – ez a legolcsóbb védelem az ingatlancsalás ellen.
Gyakori kérdések
Mennyibe kerül a tulajdoni lap lekérése 2026-ban?
Ingyen is lekérhetem más ingatlanának tulajdoni lapját?
Mit jelent a széljegy a tulajdoni lapon?
Mi a különbség a szemle és a teljes tulajdoni lap között?
Jogszabályi források
- Inytv. (2021. évi C. tv.) 11., 14., 22–23. § – Tulajdoni lap, nyilvánosság, széljegy; 75–78. § – Tulajdonilap-másolat fajtái és lekérése; 89–90. § – Díjmentesség természetes személynek
- 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet 20. § – A tulajdonilap-másolat és a változásfigyelés díja
- Ptk. 5:38. § – Tulajdonszerzés ingatlanon bejegyzéssel
Fontos: A tartalom tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. Konkrét ügyben kérj ügyvédi, közjegyzői vagy hatósági segítséget. A cikk a frissítés dátumakor hatályos jogszabályok alapján készült.