Lakás eladása utáni adó 2026: az 5 éves szabály és a levonható költségek

Mikor kell adót fizetni lakás eladása után?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem külön adózó jövedelem, amelyet az Szja tv. 59–63. §-a szabályoz. Adót csak akkor fizetsz, ha a lakást a megszerzés évében vagy az azt követő négy évben adod el, és nyereséged van rajta. A megszerzés évét követő ötödik évtől a jövedelem 0%, azaz az eladás adómentes (Szja tv. 62. § (4) bekezdés). Az adó mértéke – mint minden szja-köteles jövedelemnél – az adóalap 15%-a (Szja tv. 8. § (1) bekezdés). Ha veszteséggel adsz el, nincs adó, de a veszteséget nem is számolhatod el más jövedelmed terhére.

Így számold ki a jövedelmet

A bevétel minden, amit az eladásra tekintettel kapsz – jellemzően a szerződés szerinti vételár (Szja tv. 61. § (1) bekezdés). Ebből az igazolt költségeket vonhatod le (Szja tv. 62. § (1)–(2) bekezdés):

• a megszerzésre fordított összeg: a vételi szerződés szerinti ár, és az ezzel összefüggő más kiadások: a vásárláskor fizetett vagyonszerzési illeték, az ügyvédi munkadíj, a földhivatali díj;
• az értéknövelő beruházások: az ingatlan értékét növelő, számlával igazolt munkák – új fűtésrendszer, nyílászárócsere, tetőfelújítás, hőszigetelés, bővítés. A festés-mázolás vagy egy csaptelep cseréje állagmegóvás, azt a NAV nem fogadja el;
• az átruházás költségei: ingatlanközvetítői jutalék, energetikai tanúsítvány, hirdetési díj, az eladáshoz igénybe vett ügyvéd díja.

A költségeket csak a saját nevedre szóló számlával, szerződéssel, határozattal igazolhatod – a „papír nélküli” felújítás adózási szempontból nem létezik. Ha a szerzési érték semmilyen módon nem állapítható meg, a bevétel 75%-át vonhatod le, de akkor más költséget már nem (Szja tv. 62. § (3) bekezdés).

Az 5 éves szabály: évről évre csökkenő adóalap

Az így kiszámított „számított összegnek” csak egy része adóköteles, attól függően, hány év telt el a szerzés éve óta (Szja tv. 62. § (4) bekezdés):

A számítás naptári évekkel megy, nem napra pontosan: egy 2023 decemberében vett lakás 2028. január 1-jétől ugyanúgy adómentesen eladható, mint egy 2023 januárjában vett. Ezért ha 2027 végén gondolkodsz az eladáson, néhány hét várakozás a teljes adót megspórolhatja.

Példaszámítás: 2023-ban vett, 2026-ban eladott lakás

Ugyanez az eladás 2025-ben 1 161 000 Ft, 2027-ben 387 000 Ft adót jelentene, 2028-ban pedig nullát. Ha a felújítás számláit nem tudod bemutatni, a számított összeg 11,1 millió Ft-ra nő, az adó pedig 999 000 Ft-ra.

Mi számít a szerzés időpontjának?

Nem a szerződés aláírása és nem is a tulajdonjog bejegyzése, hanem az a nap, amikor az adásvételi szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) benyújtották (Szja tv. 60. § (1) bekezdés). Ugyanígy az eladás időpontja is a benyújtás napja (Szja tv. 59. §) – a decemberi aláírás és januári benyújtás tehát egy évet „nyer”. Házastársak közös vagyonába tartozó lakásnál a szerzési időpont mindkettőjüknél azonos (60. § (1a) bekezdés). Ha a telket régen vetted, de a házat 2007 után építetted rá, az épületre külön szerzési időpont vonatkozhat – a használatbavételi engedély napja –, vagy a bevételt arányosan megoszthatod a telek és az épület között (60. § (3) bekezdés).

Örökölt vagy ajándékba kapott lakás eladása

Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja (az örökség megnyílta), nem a hagyatékátadó végzés kelte (Szja tv. 60. § (1) bekezdés). A megszerzésre fordított összeg az az érték, amelyet a NAV az öröklési illeték kiszabásánál figyelembe vett; ha illetéket nem szabtak ki – például mert egyenes ági rokonként mentes voltál –, a hagyatéki leltárban vagy a hagyatéki eljárásban megállapított érték számít (Szja tv. 62. § (2) bekezdés f)–g) pont). Ezért nem érdemes a hagyatéki eljárásban „alábecsülni” a lakást: alacsony hagyatéki érték = magas adóalap az eladáskor. Ajándékozásnál, ha illetéket nem szabtak ki, a bevétel 75%-át vonhatod le szerzési értékként, más költség nélkül (62. § (2) bekezdés g) pont gb) alpont). Az öröklési illetékről külön cikkünk szól.

Bevallás, fizetés, méltányosság

Az adót magadnak kell megállapítanod az éves szja-bevallásban, és a bevallás határidejéig kell megfizetned (Szja tv. 63. § (1) bekezdés): a 2026-os eladás után a 2027. május 20-ig benyújtandó 26SZJA bevallásban. Fontos, hogy a NAV bevallási tervezete az ingatlaneladást nem tartalmazza, mert a NAV nem ismeri a költségeidet – neked kell kiegészítened. A régi „lakásszerzési kedvezmény” (amikor az árat másik lakásra fordítva nem kellett adózni) évek óta nem létezik. Két kivétel maradt: ha a jövedelmet idősek otthona vagy ápolási intézmény férőhelyének megvásárlására fordítod, az arra jutó adót nem kell megfizetni (63. § (2) bekezdés); a NAV pedig kérelemre, jövedelmi-vagyoni helyzetedre és a lakhatási célú felhasználásra tekintettel mérsékelheti vagy elengedheti az adót (63. § (7) bekezdés).

Az eladó adója és a vevő illetéke nem ugyanaz

Gyakori keveredés: a vevő visszterhes vagyonszerzési illetéket fizet (általában a forgalmi érték 4%-a), amit a NAV fizetési meghagyással vet ki – ezt az ingatlanszerzési illeték kalkulátorral számolhatod ki. Az eladó a nyeresége után szja-t fizet, önbevallással. A kettő független egymástól: az eladónak akkor is lehet adója, ha a vevő illetékmentes, és fordítva.

Tipp: már a vásárlás napján nyiss egy mappát a lakás papírjainak: adásvételi szerződés, illetékkiszabó határozat, ügyvédi számla, és minden felújítási számla a te nevedre. Öt éven belüli eladásnál ezek a papírok százezreket érnek – nélkülük a NAV csak azt fogadja el, amit igazolni tudsz.