Ingatlan adásvételi szerződés váz

Kitöltési útmutató

Fontos előre

Ingatlan adásvételi szerződést csak ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel jegyez be a földhivatal. Ez a váz tehát nem helyettesíti az ügyvédet: arra való, hogy a foglaló átadása és az ügyvédi megbeszélés előtt tisztán lásd, miben kell megállapodni, és ellenőrizd az ügyvéd által készített szerződést.

Így használd

1. Kérj le friss tulajdoni lapot, és az 1. pontot abból töltsd ki (helyrajzi szám, tulajdoni hányad, terhek).
2. A 3. pontban rögzítsd a vételárat és az ütemezést: foglaló (jellemzően 10%, Ptk. 6:185. §), önerő, hitel, hátralék – és a határidőket.
3. Ha az ingatlant jelzálog terheli, a 4. pont szerint a tehermentesítés a vételárból történik – ezt a hitelintézet igazolásával kell alátámasztani.
4. Az 5. pont a legfontosabb vevői biztosíték: a bejegyzési engedély csak a teljes vételár után, ügyvédi letétből kerül kiadásra.
5. Birtokbaadás, költségviselés, elővásárlási jog, energetikai tanúsítvány – a 6–8. pontban ellenőrizd, hogy a végleges szerződés is tartalmazza.

Költségek és illeték

Az ügyvédi díj jellemzően a vételár 0,5–1%-a, a földhivatali díj 10 600 Ft ingatlanonként, a vagyonszerzési illeték 4% – a kedvezményekkel együtt a kalkulátorral számolhatod ki. Az adásvétel teljes menete lépésről lépésre.

Kitöltött példa

Kovács Anna 52 000 000 Ft-ért vesz egy debreceni lakást Szabó Gábortól és feleségétől; a lakáson az eladók 8 000 000 Ft-os hitele miatt jelzálogjog áll. A váz kulcsmezőibe ez kerül:

• 1. pont: a friss tulajdoni lapról betűre átmásolt helyrajzi szám, az eladók 1/2–1/2 tulajdoni hányada, a III. részről a bank jelzálogjoga és az elidegenítési tilalom.
• 3. pont: foglaló 5 200 000 Ft az aláíráskor, kifejezetten foglaló jogcímen; önerő 10 400 000 Ft 30 napon belül; banki hitel 36 400 000 Ft legkésőbb 60 napon belül – mindegyik mellé bankszámlaszám.
• 4. pont: az önerőből 8 000 000 Ft-ot Anna közvetlenül az eladók bankjának utal a bank igazolásában megadott számlára, a bank pedig kiadja a törlési engedélyt.
• 5. pont: a bejegyzési engedély az ügyvédnél letétben marad, és csak a teljes vételár igazolt megfizetése után kerül a földhivatalhoz.
• 6–7. pont: birtokbaadás a teljes vételár megfizetését követő 8 napon belül, jegyzőkönyvvel; az illeték 4%, itt 2 080 000 Ft (Itv. 19. §), ha kedvezmény nem jár – ezt a kalkulátor kiszámolja.

Gyakori hibák

• Foglaló kézbe, sima elismervényre. Foglalónak csak az a pénz számít, amelynek ez a rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik (Ptk. 6:185. § (1)); ellenjegyzett szerződés nélkül vita esetén nehezen bizonyítasz. Részletek: foglaló vagy előleg?
• Nincs rendezve, mi lesz, ha a bank nem ad hitelt. Ha a vevő felelős a meghiúsulásért, a foglalót elveszíti (6:185. § (3)) – a hitelbírálat kimenetelére ezért külön kikötés kell.
• Hiányzó házastársi hozzájárulás. Közös vagyonba tartozó lakásról a házastársak csak együtt vagy a másik hozzájárulásával rendelkezhetnek (Ptk. 4:45. § (1)), akkor is, ha a tulajdoni lapon csak egyikük szerepel.
• Kihagyott elővásárlási jog. A tulajdonostársat elővásárlási jog illeti (Ptk. 5:81. § (1)); ha az ajánlatot nem közlik vele teljes terjedelmében, a szerződés vele szemben hatálytalan (6:222–6:223. §).
• Bejegyzési engedély a vételár előtt. Ha az engedély már a szerződésben benne van, az eladó a teljes vételár előtt elveszítheti a tulajdonjogát; a letét vagy a tulajdonjog-fenntartás (Ptk. 6:216. §) erre való.
• Korai beköltözés jegyzőkönyv nélkül. A birtokbaadás napjától a vevő viseli a terheket és a kárveszélyt, akkor is, ha még nincs bejegyezve (Ptk. 6:217. §).

Mi történik az aláírás után?

1. Az ügyvéd a szerződést a bejegyzési kérelemmel együtt benyújtja a földhivatalhoz, ezzel egyben illetékkiszabásra is bejelenti (Itv. 91. § (1)); a kérelem széljegyre kerül.
2. A vevő az ütemezés szerint fizet, a jelzálog jogosultja kiadja a törlési engedélyt.
3. A teljes vételár után az ügyvéd benyújtja a bejegyzési engedélyt, a földhivatal bejegyzi a vevőt – a tulajdonjog ekkor száll át, nem az aláíráskor (Ptk. 5:38. § (2)).
4. A NAV határozatban közli az illetéket, amelyet a kézhezvételtől számított 30 napon belül kell megfizetni; a kedvezményekről az illetékről szóló útmutatóban olvashatsz.
5. Birtokbaadás jegyzőkönyvvel (mérőállások, kulcsok), utána a közüzemi szerződések átírása. Ha később rejtett hiba derül ki, a kellékszavatosságról szóló cikk segít.

A szerződés kötelező elemeit és az ellenjegyzés szabályait az adásvételi szerződésről szóló cikkben, a díjakat az ügyvédi díjról szóló cikkben részleteztük.