Foglaló vagy előleg? Mi történik, ha meghiúsul a lakásvásárlás?

1. Mi a foglaló, és mikor számít annak?

A Ptk. 6:185. § (1) bekezdése szerint a másik félnek fizetett pénz akkor foglaló, ha azt a kötelezettségvállalás megerősítéseként adják, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. Három dologra figyelj:

• Szerződés kell hozzá. A foglaló egy megkötött szerződést (adásvételi vagy előszerződést) erősít meg; ha még nincs szerződés, csak "lefoglaltuk a lakást" papír, az összeg jogilag nem foglaló. Mivel az ingatlan adásvételt írásba kell foglalni (Ptk. 6:215. § (2) bekezdés), a foglaló kikötése is írásban történjen.
• Egyértelmű megnevezés. A szerződésben szerepeljen a "foglaló" szó és az, hogy a felek ezt a kötelezettségvállalás megerősítéseként adják és veszik át. A "letét", "biztosíték", "első részlet" kifejezés vita esetén előlegnek minősülhet.
• Tényleges átadás. A foglaló akkor jön létre, ha ténylegesen kifizetik (készpénzben átvételi elismervénnyel, vagy átutalással); a puszta ígéret nem foglaló.

Az összeg mértékét a törvény nem írja elő; a gyakorlatban a vételár 10%-a a szokásos, 5% alatt kevés a visszatartó ereje, 20% felett pedig a bíróság már mérsékelheti (lásd alább).

2. Mi történik a foglalóval, ha a szerződés meghiúsul?

A Ptk. 6:185. § (2)–(4) bekezdése a következő szabályt adja:

• Ha a szerződés teljesül, a foglaló beszámít a vételárba: a vevő ennyivel kevesebbet fizet.
• Ha a teljesítés a vevő felelősségéből hiúsul meg (nem fizet, meggondolja magát), a vevő elveszíti a foglalót.
• Ha az eladó felelős (másnak adja el, nem adja birtokba, nem tehermentesít), a foglalót kétszeresen köteles visszaadni.
• Ha a meghiúsulásért egyik fél sem felelős, vagy mindkettő az, a foglaló egyszeresen visszajár.

Fontos, hogy a foglaló elvesztése vagy kétszeres visszaadása nem mentesít a szerződésszegés egyéb következményei alól: a másik fél kártérítést vagy kötbért is követelhet, de ezek összegét a foglaló összegével csökkenteni kell (6:185. § (4) bekezdés). A túlzott mértékű foglalót a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti (6:185. § (5) bekezdés), ilyen lehet például egy 25–30%-os foglaló, ha az aránytalan hátrányt okoz.

3. Az előleg: egyszerűen visszajár

Az előleg nem a szerződés megerősítése, hanem a vételár egy részének korábbi megfizetése. Ha a szerződés meghiúsul, az előleg mindig, mindkét irányban egyszeresen visszajár, függetlenül attól, ki a felelős. Előlegnél tehát a visszalépő félnek nincs automatikus szankciója; ha a másik fél kárt szenvedett, azt a szerződésszegés általános szabályai szerint kell bizonyítania és érvényesítenie. Ha a szerződésből nem derül ki egyértelműen, hogy foglalóról van szó, vita esetén a bíróság előlegnek tekintheti az összeget.

4. Előszerződés és foglaló

Gyakran a felek először előszerződést kötnek (Ptk. 6:73. §): megállapodnak, hogy később, például a hitelbírálat után kötik meg a végleges adásvételi szerződést, és rögzítik annak lényeges feltételeit. Az előszerződést ugyanolyan alakban kell megkötni, mint a végleges szerződést, tehát ingatlannál írásban, és ha a bejegyzést is ez alapozza meg, ügyvédi ellenjegyzéssel. Ha valamelyik fél később nem hajlandó megkötni a végleges szerződést, a bíróság a másik fél kérelmére létrehozhatja azt (6:73. § (1) bekezdés). Foglalót előszerződéshez is lehet adni: ilyenkor a végleges szerződés megkötésének megtagadása a foglaló szabályait indítja el, kivéve, ha a megtagadó fél a 6:73. § (3) bekezdése szerinti, előre nem látható, neki fel nem róható körülményváltozást bizonyít.

5. Foglaló hitelből vásárlásnál: mi van, ha a bank nemet mond?

Ez a leggyakoribb vitaforrás. Ha a szerződés hallgat róla, a hitel elutasítása a bírói gyakorlatban jellemzően a vevő érdekkörébe tartozó ok, vagyis a vevő elveszítheti a foglalót, hiszen ő vállalta, hogy fizet. Ezért ha hitelből vásárolsz, a szerződésbe hitelfeltételt kell írni. Két bevett megoldás:

1. Felfüggesztő vagy bontó feltétel (Ptk. 6:116. §): a szerződés hatálya a hitel jóváhagyásától függ, vagy a hitel írásbeli elutasítása esetén a szerződés megszűnik, és a foglaló egyszeresen visszajár.
2. Elállási jog kikötése: ha a bank meghatározott határidőig (például 60 nap) nem hagyja jóvá a hitelt, a vevő elállhat, és a foglaló visszajár.

A kikötést pontosan kell megfogalmazni: melyik bank, milyen összegű hitel, milyen határidőig, mivel kell igazolni az elutasítást (banki írásbeli nyilatkozat), és mi történik, ha a vevő maga késlekedik a hiteligénylés benyújtásával. Az eladó jogos érdeke, hogy a vevő ne "húzhassa" a dolgot a végtelenségig; a vevőé, hogy ne veszítse el a pénzét egy rajta kívül álló döntés miatt.

6. Foglaló, kötbér, bánatpénz: mi a különbség?

7. Gyakori esetek, és mikor kell az ügyvéd

A foglalót a gyakorlatban az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi vagy előszerződés aláírásakor adják át, mert így a foglaló jogcíme, összege és a hitelfeltétel is egyértelműen rögzített. Egy ingatlanközvetítő által íratott "vételi ajánlat" vagy "foglaló-átvételi elismervény" jogilag bizonytalan: ha az eladó azt még nem fogadta el írásban, nincs szerződés, és a pénz sorsa vita tárgya. A teljes folyamatot az adásvétel menetéről szóló cikkünkben találod, a szerződés felépítését pedig az adásvételi szerződés váz mintánkban.

Tipp: a foglalót mindig átutalással fizesd, a közleményben "foglaló + a szerződés kelte + helyrajzi szám" megjelöléssel, vagy ügyvédi letétbe. Készpénz csak írásos átvételi elismervénnyel, amely szó szerint hivatkozik a szerződésre és a foglaló jogcímére. Így vita esetén nem a te szavad áll az eladóéval szemben.