Ingatlan adásvételi szerződés: kötelező elemek, ügyvédi ellenjegyzés és a tipikus hibák

1. Csak írásban, és csak ügyvéddel

A Ptk. 6:215. § (2) bekezdése szerint ha az adásvétel tárgya ingatlan, a szerződést írásba kell foglalni; a szóbeli megállapodás nem elég. Az írásbeliség azonban csak a felek közötti kötelmet hozza létre: a tulajdonjogot a vevő az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel szerzi meg (Ptk. 5:38. § (2) bekezdés).

A bejegyzéshez pedig az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv., hatályos 2025. január 15-től) 35. § (2) bekezdése alapján olyan magánokirat kell, amelyet magyar ügyvédi kamarai tag ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzett, kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, és a felek személye egyértelműen beazonosítható. A másik út a közjegyzői okirat. Az ellenjegyzéssel az ügyvéd azt tanúsítja, hogy az okirat megfelel a jogszabályoknak, a felek nyilatkoztak arról, hogy az a valós akaratukat tükrözi, az azonosításukat elvégezte, és előtte írták alá (Üttv. 44. § (1) bekezdés). A papíralapú szerződést a szerkesztő ügyvéd alakítja elektronikus okirattá, és így nyújtja be a földhivatalnak (Inytv. 35. § (3) bekezdés).

Fontos: nem alkalmas bejegyzésre az az okirat, amelyben az ellenjegyző ügyvéd maga is szerződő fél (Inytv. 35. § (4) bekezdés). A teljes folyamatot lépésről lépésre az ingatlan adásvétel menetéről szóló cikkünk mutatja be.

2. Mit kell kötelezően tartalmaznia a szerződésnek?

Az Inytv. 35. § (1) bekezdése tételesen felsorolja, mi nem hiányozhat a bejegyzés alapjául szolgáló okiratból:

• a felek adatai: természetes személynél a név, a születési név, a születési hely és idő, az anyja neve, valamint a személyi azonosító (személyi szám); cégnél a cégnév, a nyilvántartó szerv és a cégjegyzékszám,
• az ingatlan pontos megjelölése: település neve, fekvés (belterület/külterület) és helyrajzi szám, továbbá az érintett tulajdoni hányad,
• a bejegyezni kért jog (tulajdonjog) és a jogcím (adásvétel),
• a felek megállapodása, vagyis maga a szerződés: vételár, fizetési feltételek, birtokbaadás,
• az eladó feltétlen és visszavonhatatlan bejegyzési engedélye (erről alább részletesen),
• a felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozata,
• a keltezés helye és ideje, a felek aláírása és az ügyvédi ellenjegyzés (35. § (2) bekezdés).

Egy jól felépített szerződés vázát a adásvételi szerződés váz mintánkban nézheted meg; ez felkészülésre való, a végleges szöveget az ügyvéd készíti.

3. A bejegyzési engedély: a kulcs a tulajdonjoghoz

Az Inytv. 32. § (2) bekezdése szerint a bejegyzéshez a bejegyzett jogosult (az eladó) engedélye szükséges. Ezt a nyilatkozatot feltétel nélkül és visszavonhatatlanul kell megadni (35. § (1) bekezdés g) pont), és az eladó külön okiratban is kiadhatja, ha az ugyanolyan alakiságú, mint a szerződés (32. § (3) bekezdés). A gyakorlatban ez adja a biztonságot mindkét félnek:

• Ha a vevő a teljes vételárat a szerződéskötéskor kifizeti, a bejegyzési engedély magába a szerződésbe kerül.
• Ha a vételárat részletekben vagy hitelből fizetik, az eladó a bejegyzési engedélyt külön okiratban adja ki, és azt az ügyvéd letétben őrzi (Üttv. 47–49. §), majd csak a teljes vételár igazolt megfizetése után nyújtja be a földhivatalhoz.
• Alternatíva a tulajdonjog-fenntartás (Ptk. 6:216. §): az eladó a vételár kiegyenlítéséig fenntartja tulajdonjogát, ezt a vevői jog feltüntetésével bejegyzik az ingatlan-nyilvántartásba, így az eladó közben nem adhatja el másnak az ingatlant.

4. Vételár, fizetési ütemezés, birtokbaadás, szavatosság

A szerződés gyakorlati magja a pénzügyi rész. Ezekben érdemes egyértelműen megállapodni:

• Vételár és részletek: foglaló (rendszerint 10%), önerő, banki hitel folyósítása, pontos határidőkkel és bankszámlaszámokkal. Tehermentesítésnél a vételár egy része közvetlenül a hitelező bankhoz megy.
• Birtokbaadás: mikor, milyen állapotban, mérőóra-állásokkal, jegyzőkönyvvel. A birtokbaadástól a vevő szedi a hasznokat és viseli a terheket, akkor is, ha a tulajdonjogát még nem jegyezték be (Ptk. 6:217. §).
• Költségviselés: eltérő megállapodás hiányában az eladó viseli a tehermentesítés, a vevő a bejegyzés költségeit (Ptk. 6:218. §).
• Szavatosság: az eladó kellékszavatossággal tartozik a rejtett hibákért (Ptk. 6:159. §) és jogszavatossággal azért, hogy harmadik személy joga nem akadályozza a tulajdonszerzést (Ptk. 6:175. §). Az ismert hibákat írjátok le tételesen.

5. Elővásárlási jog és energetikai tanúsítvány

Ha az ingatlannak több tulajdonosa van, a tulajdonostársakat a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése alapján elővásárlási jog illeti meg a harmadik személlyel szemben. Az eladónak a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölnie kell velük (Ptk. 6:222. §); ha ezt elmulasztja, a szerződés az elővásárlásra jogosulttal szemben hatálytalan (6:223. §). Külön jogszabály alapján az államot vagy az önkormányzatot is megilletheti elővásárlási jog (például műemléknél), és ez megelőzi a tulajdonostársét (5:81. § (4) bekezdés). A lemondó nyilatkozatokat az ügyvéd szerzi be.

Az eladónak legkésőbb a szerződés megkötésének napjáig be kell mutatnia az energetikai tanúsítványt, és legkésőbb a birtokbaadásig át kell adnia a vevőnek (176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet 3. § (3) bekezdés).

6. Tipikus hibák és következményeik

7. Ellenőrző lista aláírás előtt

1. Friss (legfeljebb néhány napos) tulajdoni lapot láttál, az eladó azonos a II. részen szereplő tulajdonossal, a III. részen nincs meglepetés.
2. A helyrajzi szám, a település és a fekvés betűre egyezik a tulajdoni lappal.
3. Minden tulajdonos (és házastársa, ha közös vagyon) aláírja; a tulajdonostársak lemondtak az elővásárlási jogról.
4. A vételár, a részletek és határidők, a foglaló összege és jogcíme egyértelmű.
5. A bejegyzési engedély feltétlen és visszavonhatatlan, és tisztázott, mikor kerül a földhivatalhoz (letét vagy tulajdonjog-fenntartás).
6. A birtokbaadás napja és az ingatlan állapota rögzítve; hitelnél a bank által kért kikötések benne vannak.
7. Az energetikai tanúsítványt bemutatták; az ellenjegyzés, a keltezés és minden oldalon a kézjegy megvan.

Tipp: kérd el az ügyvédtől a szerződés tervezetét legalább két-három nappal az aláírás előtt, és olvasd végig otthon, nyugodtan. Az aláíráskor már nem az a kérdés, hogy értesz-e mindent, hanem hogy az van-e benne, amiben megállapodtatok.