Ingatlanszerzési illeték és kedvezmények lakásvásárlásnál

Az illeték alapja és mértéke

Az ingatlan visszterhes (vételár ellenében történő) megszerzése után a vevő vagyonszerzési illetéket fizet az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (Itv.) 18–19. §-a alapján. Az illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke – ez általában a vételár, de a NAV ettől eltérő értéket is megállapíthat, ha a vételár irreálisan alacsony.

Az általános mérték a forgalmi érték 4%-a 1 milliárd forintig, az e feletti rész után 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint (Itv. 19. § (1) bekezdés). Egy 50 millió forintos lakás után tehát alapesetben 2 millió forint illeték jár.

Kedvezmény lakáscsere és eladás-vétel esetén

Ha lakást adsz el és másikat veszel, az illetéket csak a két lakás forgalmi értékének különbözete után kell megfizetni (Itv. 21. § (2) bekezdés), feltéve, hogy az eladás a vásárlást megelőző három éven belül vagy azt követő egy éven belül történik. Ha az új lakás olcsóbb, mint az eladott, nem kell illetéket fizetni. A kedvezményt a NAV-nál, a vagyonszerzési bejelentéskor kell kérni.

Első lakásvásárlók kedvezménye 35 év alatt

A 35. életévét be nem töltött fiatal, ha az első lakástulajdonát szerzi meg, és az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, az egyébként fizetendő illeték 50%-át fizeti (Itv. 26. § (6) bekezdés). "Első lakástulajdon" az, akinek korábban nem volt lakástulajdona vagy lakástulajdonban 50%-ot meghaladó tulajdoni hányada. Az első lakásszerzők ezen felül kérhetik az illeték 12 havi kamatmentes részletfizetését is (Itv. 26. § (15) bekezdés).

Illetékmentesség CSOK-kal

Teljes illetékmentes a lakás megszerzése, ha a vevő a vásárláshoz családi otthonteremtési kedvezményt (CSOK, illetve a falusi CSOK vagy a CSOK Plusz) vesz igénybe (Itv. 26. § (1) bekezdés). A mentesség a teljes ingatlanra vonatkozik, nem csak a támogatással fedezett részre. A mentességhez a támogatási szerződést a NAV felé igazolni kell; ha a támogatást később vissza kell fizetni, az illetéket utólag ki kell vetni.

További mentességek és kedvezmények

• Egyenes ági rokonok és házastársak közötti adásvétel: illetékmentes (Itv. 26. § (1) bekezdés z) pont).
• Új építésű lakás vásárlása vállalkozótól: 15 millió forint forgalmi értékig mentes, 15 és 30 millió között a 15 millió forintra eső 600 000 Ft illeték nem fizetendő, ha a vevő nem vesz igénybe cserepótló kedvezményt (Itv. 26. § (1) bekezdés f) pont).
• Telek vásárlása, ha rá 4 éven belül lakóházat építesz: mentes (Itv. 26. § (1) bekezdés a) pont).
• Vállalkozó által továbbértékesítési céllal vásárolt lakás: kedvezményes 2% (Itv. 23/A. §).

Hogyan és mikor kell fizetni?

1. Az ügyvéd a szerződést a földhivatalhoz benyújtja, a földhivatal továbbítja a NAV-nak – külön bejelentés nem kell, a kedvezményt viszont a szerződésben vagy a B400-as adatlapon jelezni kell.
2. A NAV fizetési meghagyást (határozatot) küld az illeték összegéről.
3. A fizetési határidő a határozat kézhezvételétől számított 30 nap. Késedelem esetén késedelmi pótlék jár.

Az illetéket a tulajdonjog bejegyzése után, a NAV határozata alapján kell fizetni, tehát nem a szerződéskötéskor. A NAV a fizetés elmaradása esetén az ingatlanra jelzálogjogot jegyeztethet be.

Tipp: már az adásvételi szerződésben rögzítsétek, milyen illetékkedvezményre vagy mentességre hivatkozol (első lakás, CSOK, csere). Az ügyvéd ezt a földhivatali beadványban jelzi, így a NAV eleve a kedvezményes összeget veti ki, és nem kell utólag fellebbezni.