Ingatlan ajándékozása családon belül: illeték, ügyvédi díj, haszonélvezet és a kötelesrész

Hogyan zajlik az ingatlan ajándékozása?

Az ajándékozás szerződés: az ajándékozó ingyenesen kötelezi magát a dolog tulajdonának átruházására, a megajándékozott pedig elfogadja (Ptk. 6:235. §). Ingatlannál a szerződést írásba kell foglalni, és a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy közjegyzői okirat kell (Inytv. 32. § (1), 35. § (2)) – ugyanaz a forma, mint az adásvételnél. A tulajdonjog nem az aláírással, hanem a bejegyzéssel száll át (Ptk. 5:38. §). Az ügyvéd általában az ellenjegyzést, a bejegyzési kérelmet, a NAV-bejelentést és az ajándékozó bejegyzési engedélyét egyben intézi; a díja az adásvételi díjhoz hasonlóan az ingatlan értékéhez igazodik, de egyszerűbb ügynél ennél alacsonyabb lehet – erről az ügyvédi díjról szóló cikkünkben írtunk.

1. Tulajdoni lap lekérése: teher, haszonélvezet, jelzálog, elidegenítési tilalom ellenőrzése (hogyan olvasd).
2. Szerződés: felek adatai, az ingatlan helyrajzi száma és címe, a tulajdoni hányad, a fenntartott haszonélvezet vagy egyéb kikötés, a bejegyzési engedély, ügyvédi ellenjegyzés.
3. Földhivatal: a kérelmet 30 napon belül be kell nyújtani; a tulajdonjog bejegyzésének díja 10 600 Ft ingatlanonként, a haszonélvezeti jog bejegyzése külön díjköteles.
4. NAV: az ingatlanszerzést az illetékmentes esetekben is be kell jelenteni a B400E adatlapon, amely 2025 tavasza óta közvetlenül a NAV-hoz megy az Online Nyomtatványkitöltő Alkalmazásból (ONYA), jellemzően az ügyvéd nyújtja be; a NAV a mentességet határozatban állapítja meg, vagy kiszabja az illetéket.

Ha az ingatlanon hitel és jelzálog van, a bank hozzájárulása kell – a legtöbb hitelszerződés elidegenítési tilalmat tartalmaz. Kiskorú gyermek megajándékozásához tehermentes ingatlannál gyámhatósági jóváhagyás nem kell, a szülő elfogadhatja, akkor sem, ha az ajándékozó egyidejűleg a maga javára haszonélvezetet alapít (Ptk. 2:15. § (2)); ha viszont az ingatlanon jelzálog vagy más teher van, valamint a gyermek ingatlanának későbbi eladásához vagy megterheléséhez a gyámhatóság jóváhagyása kell (2:15. § (1) c)).

Ajándékozási illeték 2026: ki mentes, ki fizet?

Az ajándékozási illeték mértéke az általános szabály szerint az ajándék tiszta értékének 18%-a, lakástulajdon és lakáshoz kapcsolódó vagyoni értékű jog (haszonélvezet, használat) esetén 9%-a (Itv. 12. § (1)–(2)). Az illeték alapja a NAV által megállapított forgalmi érték, csökkentve a fenntartott haszonélvezet értékével és az átvállalt tartozással.

Mentes az ajándékozási illeték alól (Itv. 17. § (1)):

• az ajándékozó egyenes ági rokona által szerzett ajándék: gyermek, unoka, szülő, nagyszülő – az örökbefogadáson alapuló rokonságot is beleértve;
• a házastárs által szerzett ajándék és a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó szerzés;
• a testvér által szerzett ajándék (2020. július 8. óta), az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatot is ideértve;
• a termőföld egyes esetei és a lakóház építésére alkalmas telek, ha a megajándékozott 4 éven belül lakóházat épít rá.

Nem mentes – tehát a 9% vagy 18% jár – az élettárs, a meny és a vő, az após és az anyós, a mostoha- és a nevelt gyermek (ha nincs örökbefogadás), az unokatestvér, a nagynéni, a nagybácsi és bárki más. Példák egy 50 millió forintos lakásnál:

Ha a család a menynek vagy vőnek is szán hányadot, olcsóbb, ha a szülő a gyermekének ajándékoz, és a gyermek – házastársként – illetékmentesen ad tovább; ezt azonban a NAV rendeltetésszerű joggyakorlásként vizsgálhatja, ha a két lépés közvetlenül követi egymást. Az ajándékozási illetékkel párhuzamosan a visszterhes szerzés (vásárlás) illetékéről és kedvezményeiről külön cikk és kalkulátor szól.

Haszonélvezet fenntartása: az ajándékozó védelme

A tipikus családi ajándékozásnál a szülő a lakást a gyermeknek adja, de holtig tartó haszonélvezetet tart fenn magának: élete végéig ott lakhat, hasznosíthatja (kiadhatja), a gyermek pedig a haszonélvezet megszűnéséig nem használhatja és csak a haszonélvezettel terhelten adhatja el. A haszonélvezetet a földhivatal az ajándékozással együtt bejegyzi, így az ingatlan-nyilvántartásból mindenki látja, és a lakás a szülő akarata ellenére nem adható el „a feje fölül”.

Az illeték szempontjából a haszonélvezetnek értéke van, amely az illeték alapját csökkenti (Itv. 72. §): a haszonélvezet egy évi értéke a forgalmi érték egyhuszada, ezt a haszonélvező életkora szerint szorozzák – 25 év alatt 10-szeres, 25 és 50 év között 8-szoros, 51 és 65 év között 6-szoros, 65 év felett 4-szeres; határozott időre szóló jognál az évek száma, de legfeljebb 20-szoros szorzó. Példa: a 70 éves szülő 50 millió forintos lakást ad a gyermekének haszonélvezettel: a haszonélvezet értéke 2,5 millió × 4 = 10 millió forint, az ajándék illetékalapja 40 millió. Egyenes ági rokonnál ez a mentesség miatt közömbös, de ha a megajándékozott nem mentes (például a nevelt gyermek), az illeték 3,6 millió lesz 4,5 millió helyett. A fenntartott haszonélvezet után az ajándékozó nem fizet illetéket, hiszen nem szerez új jogot.

A többi gyermek: osztályrabocsátás és kötelesrész

Az egyik gyermeknek adott lakás a testvérek szempontjából nem semleges. Két öröklési jogi szabály is számol vele:

• Osztályrabocsátás (Ptk. 7:56. §): ha az örökhagyó több leszármazója örököl együtt, a hagyaték értékéhez hozzá kell számítani azt az ingyenes adományt, amelyet valamelyikük az örökhagyótól életében kapott – de csak akkor, ha az örökhagyó a hozzászámítást kikötötte, vagy a körülményekből következik, hogy ezzel a kötelezettséggel adta. Kikötés nélkül a lakás nem számít be, és a megajándékozott gyermek a hagyatékból ugyanúgy részesül, mint a testvérei. Ha a szülő azt akarja, hogy a lakás beszámítson, azt írja az ajándékozási szerződésbe („az ajándékot a megajándékozott a hagyatékba osztályra bocsátani köteles”); ilyenkor a megajándékozott annyival kevesebbet kap a hagyatékból, amennyit előre megkapott, és ha az ajándék többet ér az örökrészénél, visszafizetnie nem kell, de a hagyatékból sem részesül.
• Kötelesrész (Ptk. 7:75–7:82. §): a leszármazót, a házastársat és a szülőt a törvényes örökrésze egyharmada akkor is megilleti, ha az örökhagyó végrendelettel vagy ajándékozással kiüresítette a hagyatékot. A kötelesrész alapjához hozzá kell számítani az örökhagyó által élők között bárkinek juttatott ingyenes adományokat (7:80. §), kivéve a halálát megelőző tíz évnél régebben adott ajándékokat, a kötelesrészre jogosító kapcsolat létrejötte (például a gyermek fogamzása) előtt adottakat, a szokásos mértékű ajándékokat és a tartásra fordítottakat (7:81. §). Ez alól az sem mentesít, ha a szülő az osztályrabocsátást nem kötötte ki. A kötelesrészért elsősorban a hagyaték felel; ha az kevés, a megajándékozott a kapott ajándék erejéig köteles kiegészíteni (7:84. §), az igény öt év alatt évül el (7:76. §).

Példa: az anya két gyermeke közül az egyiknek, A-nak 2026-ban 50 millió forintos lakást ajándékoz, és 2031-ben meghal 10 millió forint egyéb vagyonnal. Ha a szerződésben kikötötte az osztályrabocsátást, B a 10 milliót egészében megkapja, mert A már „megkapta” a részét. Kikötés nélkül a hagyatékot felezik, de B kötelesrésze a 60 milliós alapból számított 30 milliós törvényes rész egyharmada, azaz 10 millió – ebből 5-öt a hagyatékból kap, 5 millióval pedig A tartozik neki (7:84. §). A részletes számítást a kötelesrészről szóló cikkünkben találod.

Visszakövetelhető az ajándék?

Az ajándék nem visszavonhatatlan, de csak három esetben követelhető vissza (Ptk. 6:237. §):

1. ha az ajándékozónak a létfenntartásához szüksége van rá, és a visszaadás a megajándékozott létfenntartását nem veszélyezteti – a megajándékozott a visszaadás helyett a hiányzó tartást is biztosíthatja;
2. ha a megajándékozott vagy hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el (bántalmazás, a szülő kizárása a lakásból);
3. ha az a feltevés, amelyre tekintettel az ajándékot adták, utóbb véglegesen meghiúsult, és enélkül az ajándékozás nem történt volna meg – például a szülő azért adta a házat, hogy a gyermek gondozza, de az elköltözött.

A szokásos mértékű ajándék nem követelhető vissza, és a visszakövetelésre nincs mód, ha az ajándékozó a sérelmet megbocsátotta. Ha az ingatlant a megajándékozott már eladta, a helyébe lépett értéket lehet követelni. Aki gondozásért cserébe adna lakást, annak biztonságosabb a tartási vagy öröklési szerződés: ott az ellenszolgáltatás a szerződés része, és a nem teljesítés jogkövetkezménye egyértelmű. A fenntartott haszonélvezet biztosítására a szerződésben az ajándékozó javára elidegenítési és terhelési tilalom is kiköthető (Ptk. 5:31. §) – a tilalom csak valamely jog, itt a haszonélvezet biztosítására alapítható –, amelyet a földhivatal bejegyez, így a gyermek a szülő hozzájárulása nélkül nem adhatja el és nem terhelheti meg a lakást.

Adó: az ajándékozáskor és a későbbi eladáskor

A megajándékozottnak személyi jövedelemadója nincs: az ajándék az illetéktörvény hatálya alá tartozik, nem jövedelem. Az ajándékozónak sem keletkezik adóköteles jövedelme, mert nem kap ellenértéket. Az adó akkor jelenik meg, ha a megajándékozott később eladja az ingatlant: a szerzés éve az ajándékozás éve, az ötéves adómentességi idő innen indul újra (a szülő 20 évvel korábbi vásárlása nem számít), és szerzési értékként – mivel illetékkiszabás mentesség miatt nem történt – a bevétel 75%-át lehet levonni, más költség nélkül (Szja tv. 62. § (2) g) pont). Példa: a 2026-ban ajándékba kapott lakást a gyermek 2028-ban 55 millióért eladja: a jövedelem 55 × 25% = 13,75 millió, ennek a 3. évben 60%-a adóköteles, azaz 8,25 millió után 15%, vagyis 1 237 500 Ft szja. A számítást a lakás eladása utáni adóról szóló cikkünk részletezi. Aki tehát az ajándékba kapott lakást hamar eladná, annak megérheti, ha a szülő adja el és az árat ajándékozza – a szülőnél a régi szerzés miatt adómentes, a pénzajándék pedig egyenes ági rokonnál illetékmentes.

Ajándékozás, öröklés vagy adásvétel?

Tipp: az ajándékozási szerződésbe három mondat érdemes bekerülni: a holtig tartó haszonélvezet fenntartása, az elidegenítési és terhelési tilalom az ajándékozó javára, és – ha a szülő ezt akarja – az ajándék osztályrabocsátásának kikötése. Ezek utólag már csak új szerződéssel pótolhatók.