Birtokbaadási jegyzőkönyv és berendezési lista – ingatlan adásvételhez

Kitöltési útmutató

Mikor használd?

Minden lakás- vagy házvásárlás utolsó lépésénél, amikor az eladó átadja a kulcsot – az adásvételi szerződés mellékleteként. A jegyzőkönyv rögzíti a mérőállásokat, a kulcsokat, azt, hogy mi maradt az ingatlanban és milyen állapotban, és tételesen a hiányokat. Ez a dokumentum dönti el később, hogy az eladó hibásan teljesített-e, és ez az alapja a kellékszavatossági igénynek (Ptk. 6:159. §). Az ingatlan birtokának átruházása az eladó törvényi kötelezettsége (Ptk. 6:215. § (2)), a jegyzőkönyv ennek a teljesítését igazolja. A szabályok hátterét a mi marad a házban eladáskor című útmutatóban írtuk le.

Így töltsd ki

1. Felek, ingatlan, vételár (1. pont): az adatokat az adásvételi szerződésből vedd át. Írd be, mennyi vételár van még hátra – a birtokbaadáshoz kötött részlet visszatartására csak így tudsz hivatkozni.
2. Mérőórák (2. pont): a leolvasást együtt végezzétek, és fényképezzétek le a számlálót a gyári számmal együtt. Az átírásig a fogyasztást a vevő viseli, ezért a dátum és az állás nem lehet vitás.
3. Kulcsok (3. pont): darabszámmal; a riasztó- és kapukódot cseréld le a beköltözés után.
4. Berendezési lista (4. pont): helyiségenként menjetek végig, és minden sornál írjátok be az állapotot. A beépített, rögzített tárgyak (vezetékek, szerelvények, konyha, radiátor) a törvény szerint alkotórészek, akkor is a vevőé, ha kimaradnak a listából (Ptk. 5:15. §); a listát ettől függetlenül töltsd ki, mert az állapot rögzítése miatt is kell.
5. Elvitt tárgyak (5. pont): csak az kerülhet ide, amit a szerződés az adásvételből kizárt. Írd be azt is, milyen állapotban hagyta az eladó a leszerelés helyét.
6. Hiányok és rendezésük (6. pont): ez a legfontosabb rész. Tételesen, darabszámmal, fényképszámmal sorold fel a hiányokat, és válasszátok ki a rendezés módját: pótlás határidővel, árleszállítás vagy visszatartás. A nem alkalmazott lehetőségeket húzd ki. Ha az eladó nem írja alá a hiánylistát, írd rá, hogy az átvétel a felsorolt hiányokkal történt, és a tanúk aláírásával így írd alá.
7. Aláírás: két tanúval a jegyzőkönyv teljes bizonyító erejű magánokirat; két példányban, a fényképek a melléklete.

Mire figyelj?

Ne írd alá, hogy az ingatlant „hiánytalanul" vetted át, ha bármi hiányzik: a nyilatkozat után a bizonyítás terhe rád marad. A visszatartás csak a vételár arányos részére terjedhet ki (Ptk. 6:139. § (1)), a hiányok reális pótlási költségéig. A jegyzőkönyv a látható hibákról szól; a rejtett hibákért az eladó a birtokbaadástól számított öt évig felel (Ptk. 6:163. § (3)) – erről a kellékszavatosságról szóló cikkben olvashatsz. A jegyzőkönyv az adásvételi szerződés vázunk birtokbaadási pontjához illeszkedik.

Kitöltött példa

Kovács Anna 58 millió forintért vesz családi házat Szabó Gábortól; a szerződés szerint az utolsó 8 millió a birtokbaadáskor esedékes. Az átadáskor kiderül, hogy a nappali és a két hálószoba kapcsolói és dugaljai le vannak szerelve, és hat mennyezeti lámpatest hiányzik. A jegyzőkönyvbe ez kerül:

• 1. pont: a birtokbaadás 2026. október 15-én 10 órakor; kifizetve 50 millió, a birtokbaadáshoz kötött rész 8 millió, „a 6. pont szerinti visszatartással csökkentve".
• 2. pont: villany 48 213 kWh, gáz 12 480 m³, víz 611 m³, a számlálókról fénykép; az átírást 8 napon belül közösen intézik.
• 4. pont: a beépített konyha a gépekkel, a kondenzációs kazán (2021, utolsó karbantartás 2025. szeptember), két klíma és a redőnyök maradnak, állapotuk „jó"; a nappali sorába: „lámpatest 0 db, kapcsolók és dugaljak leszerelve".
• 5. pont: a szerződés csak az étkező csillárját zárta ki az adásvételből – ezt Gábor elvitte, a helyén szabályosan lezárt kivezetés van.
• 6. pont: „14 db kapcsoló és dugalj leszerelve, 6 db lámpatest hiányzik (1–9. fénykép)". A Felek a visszatartást választják: Anna 180 000 Ft-ot visszatart, Gábor október 25-ig pótol; ha nem, Anna villanyszerelővel pótoltatja, és a különbözettel elszámolnak.

Anna a fennmaradó 7 820 000 Ft-ot a jegyzőkönyv aláírása után átutalja. A visszatartott összeg a hiány reális pótlási költsége – ez az arányosság, amit a Ptk. 6:139. § (1) megkíván.

Gyakori hibák

• A teljes vételár kifizetése a birtokbaadás előtt. Ha nincs birtokbaadáshoz kötött részlet, nincs mit visszatartani; a hiányt utólag, felszólítással és szükség esetén perrel lehet érvényesíteni.
• „Hiánytalanul átvettem" aláírása hiánnyal. A nyilatkozat után neked kell bizonyítanod, hogy a hiba az átvételkor megvolt; a jegyzőkönyv pont ezt fordítja meg.
• Általános megfogalmazás a hiányoknál. A „több helyen hiányoznak dolgok" bizonyíthatatlan; darabszám, helyiség, fényképszám kell.
• A mérőállás fénykép nélkül. Vitás fogyasztásnál a szolgáltató a bejelentett állást veszi alapul; a fénykép a bizonyíték.
• A leszerelés helyének ellenőrzése nélkül átvett elvitt tárgyak. A szerződés alapján elvitt csillár helyén szabadon lógó, feszültség alatti kábel balesetveszély és hiányos teljesítés – az 5. pontba írd be, milyen állapotban maradt a hely.
• Az eladó nem írja alá, ezért nincs jegyzőkönyv. Egyoldalú jegyzőkönyv tanúkkal és fényképekkel is bizonyíték; jobb, mint a semmi.

Mi történik az aláírás után?

1. A birtokbaadáshoz kötött vételárrészt – a visszatartással csökkentve – utald át; az eladó a bejegyzési engedélyt ezután adja ki, ha a szerződés így rendelkezik.
2. A közüzemi szerződések átírását a jegyzőkönyv mérőállásaival kezdeményezzétek; az átírásig a fogyasztás a vevőé (Ptk. 6:217. §).
3. Ha az eladó a 6. pontban vállalt határidőre nem pótol, írásban szólítsd fel rövid határidővel, majd pótoltasd, és a számlával számolj el a visszatartott összegből.
4. A jegyzőkönyvben nem szereplő, később felfedezett hibát késedelem nélkül, írásban közöld az eladóval (Ptk. 6:162. § (1)); az igény ingatlannál öt évig érvényesíthető (6:163. § (3)).
5. Cseréld le a zárakat és a kódokat, és jelentkezz be az új lakcímre.