Lakásbérleti szerződés minta – magánbérlet

Kitöltési útmutató

Mikor használd?

Ha magánszemélyként lakást adsz bérbe vagy veszel bérbe, és nem önkormányzati vagy állami lakásról van szó. A lakás bérbeadása csak írásban érvényes (Ltv. 2. § (5)), ezért a szóbeli megállapodás helyett ezt a mintát töltsétek ki és írjátok alá mindketten – két tanú aláírásával a szerződés teljes bizonyító erejű magánokirat lesz. A minta a magánbérlet gyakori kikötéseit tartalmazza: a szögletes zárójelben lévő részek választhatók vagy törlendők.

Így töltsd ki

1. Bérbeadó és lakás (1. pont): a bérbeadó adatait a tulajdoni lappal vesd össze (hogyan olvasd); ha több tulajdonos van, mindegyik írja alá, vagy legyen meghatalmazás. Haszonélvezettel terhelt lakásnál a haszonélvező a bérbeadó.
2. Időtartam (2. pont): határozott idő lejáratkor magától megszűnik, felmondani csak akkor lehet, ha a 2.3. pontot beleírjátok; határozatlan időnél a hónap 15-éig a következő hónap végére mondható fel (Ptk. 6:347. §).
3. Bérleti díj és rezsi (3–4. pont): add meg az esedékességet és a fizetés módját, válaszd ki, hogy a mérőórák a bérlő nevére kerülnek-e (A) vagy a bérbeadó számláz tovább (B). Az évenkénti inflációkövető emelés (3.3.) választható.
4. Óvadék (5. pont): jellemzően 1–2 havi bérleti díj; a 3 havi feletti részt a bíróság mérsékelheti (Ptk. 6:343. §). Írd bele, hány napon belül jár vissza.
5. Használat és karbantartás (6–7. pont): a háziállat, dohányzás, albérlet kérdését döntsétek el előre; a karbantartás törvényi megosztása (Ltv. 13. §) a bérlőre a karbantartást és felújítást, a bérbeadóra a pótlást és cserét teszi – ettől a 7.2. pontban eltérhettek.
6. Felmondás és közjegyzői okirat (8. pont): a felmondási okok és határidők a törvényt követik, ne rövidítsd le őket. A 8.7. pont szerinti közjegyzői kiürítési nyilatkozat választható; per nélkül végrehajtható (Vht. 23/C. §), költsége alku kérdése.
7. Melléklet: a birtokbaadási jegyzőkönyvet (bútorlista, fényképek, mérőállások, kulcsok) mindenképpen készítsétek el – kiköltözéskor ez dönti el az óvadék sorsát.

Mire figyelj?

A szerződés a törvény kötelező szabályaitól a bérlő hátrányára nem térhet el: az egészségre veszélyes lakás miatti felmondás jogáról a bérlő nem mondhat le (Ptk. 6:332. § (3)), a bérbeadó pedig zárcserével, a holmi kirakásával nem szüntetheti meg a bérletet. A bérbeadó a bérleti díj után 15% szja-t fizet, 10%-os költséghányaddal vagy tételes elszámolással. A részletes szabályokat – kaució, felmondási lépések, lakcímbejelentés, adózás – a lakásbérleti szerződésről szóló útmutatóban írtuk le.

Kitöltött példa

Nagy Eszter egy évre bérbe adja 48 m²-es szegedi lakását Tóth Bencének, havi 180 000 Ft-ért. A minta kulcsmezőibe ez kerül:

• 2. pont: határozott idő, 2026. október 1-től 2027. szeptember 30-ig; a 2.3. pontot beleírják, így bármelyikük felmondhat a hónap 15-éig a következő hónap végére.
• 3. pont: 180 000 Ft, minden hónap 5-éig átutalással – ha nem írnának időpontot, a törvény szerint a hónap 15-e lenne a határidő (Ltv. 12. § (1)).
• 4. pont: B változat – a mérőórák Eszter nevén maradnak, a rezsit számlamásolat alapján, 8 napon belül fizeti Bence; a közös költség a bérbeadóé.
• 5. pont: óvadék 360 000 Ft (kéthavi díj), a visszaadást és a záró elszámolást követő 15 napon belül jár vissza.
• 1. melléklet: bútorlista, 25 fénykép, a három mérőóra állása, 2 kulcscsomó – mindkettőjük aláírásával.

Gyakori hibák

• Határozott idő felmondási kikötés nélkül. A 2.3. pont nélkül a lejáratig egyik fél sem szabadulhat rendes felmondással; a bérlő a hátralévő időre is tartozhat a díjjal.
• Lejárat utáni hallgatás. Ha a bérlő a lejárat után tovább használja a lakást, és a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik, a szerződés határozatlan idejűvé alakul (Ptk. 6:338. § (1)).
• Nincs állapotfelvétel. Jegyzőkönyv és fényképek nélkül kiköltözéskor nem bizonyítható, mi volt már átadáskor is sérült – az óvadékról szóló viták szinte mindig ezen múlnak.
• Szabálytalan felmondás nemfizetésnél. A bérbeadónak előbb írásban, a következményekre figyelmeztetve fel kell szólítania a bérlőt, és csak a 8 napos határidő eredménytelen eltelte után, további 8 napon belül mondhat fel (Ltv. 25. § (1)); a lépések kihagyásával a felmondás érvénytelen.

Mikor ne ezt a mintát használd?

Önkormányzati vagy állami lakásra (ott az Ltv. külön szabályai és az önkormányzati rendelet irányadók), önálló üzlethelyiségre, irodára vagy garázsra, illetve néhány napos, turisztikai célú szálláshely-kiadásra ne ezt használd. Ha a lakást a volt házastársad használja a válás után, a lakáshasználatról szóló cikk, haszonélvezettel terhelt lakásnál a haszonélvezetről szóló útmutató az irányadó.