Haszonélvezettel terhelt lakás vásárlása: kockázatok, illeték és a haszonélvezet megszüntetése

Mit jelent, ha a lakást haszonélvezet terheli?

A haszonélvező a más tulajdonában álló lakást birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti (Ptk. 5:147. § (1)). A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy benne lakhat, vagy bérbe adhatja és a bérleti díjat megtarthatja, a tulajdonos pedig csak annyiban használhatja a lakást, amennyiben a haszonélvező nem él a jogával (5:152. § (5)). A haszonélvezeti jog a tulajdonos személyének változására tekintet nélkül fennmarad (5:147. § (3)): ha megveszed a lakást, a haszonélvező jogát változatlanul köteles vagy tűrni, az adásvételi szerződés önmagában nem szünteti meg.

A jog természetes személy javára korlátozott időre, de legfeljebb a jogosult haláláig állhat fenn (5:147. § (4)) – a legtöbb lakáson holtig tartó haszonélvezet van, ritkábban határozott idejű. Jogi személy javára legfeljebb ötven évre alapítható (5:147. § (5)). A haszonélvező a jogot nem ruházhatja át, de a használat és a hasznok szedésének gyakorlását átengedheti másnak (5:148. § (1)); ellenérték fejében csak akkor, ha a tulajdonos azonos feltételekkel nem tart igényt a használatra (5:148. § (2)).

A költségeket a törvény megosztja: a lakással kapcsolatos terheket – közös költség, rezsi, kisebb javítások – a haszonélvező viseli, kivéve a rendkívüli javításokat és helyreállításokat, amelyek a tulajdonost terhelik (5:149. § (3)). Ha a tulajdonos felszólításra sem végzi el a rendkívüli javítást, a haszonélvező maga elvégezheti, és a haszonélvezet megszűnésekor az értéknövekedést követelheti (5:150. §). A tulajdonos ellenőrizheti a haszonélvezet gyakorlását, és rongálás vagy rendeltetésellenes használat esetén biztosítékot követelhet (5:152. § (1)–(2)) – de a haszonélvezőt kitenni nem tudja.

Honnan derül ki, és milyen fajtái vannak?

A haszonélvezeti jog a tulajdoni lap III. részén szerepel, a jogosult nevével és születési adataival, valamint azzal, hogy holtig tartó vagy határozott idejű. Vásárlás előtt mindig friss tulajdoni lapot kérj le – a tulajdoni lapról szóló cikkünkben megmutatjuk, mit hol találsz. Bejegyzés nélkül a haszonélvezet ingatlanon nem jön létre, de a be nem jegyzett, csak szerződésben kikötött jogot is érdemes megkérdezni az eladótól, mert vitát okozhat.

• Szerződéssel alapított haszonélvezet: a leggyakoribb eset, hogy a szülő a gyermekének ajándékozta a lakást, és a maga javára haszonélvezetet tartott fenn (erről az ajándékozásról szóló cikkben írtunk), vagy az eladó a vételár mellett magának kötötte ki. Ilyenkor a lakást a haszonélvező életében csak vele együtt, az ő tudtával érdemes megvenni.
• Özvegyi haszonélvezet: ha a tulajdonos meghalt, a túlélő házastársat a leszármazók mellett holtig tartó haszonélvezet illeti meg az örökhagyóval közösen lakott lakáson és a berendezésen (Ptk. 7:58. § (1) a)). Ez a haszonélvezet nem korlátozható, és a házastárssal szemben a megváltása nem igényelhető (7:58. § (2)) – a gyermek-örökösök tehát nem kényszeríthetik ki a megszüntetését; egyedül a házastárs kérheti bármikor a jövőre nézve a megváltást, amiért egy gyermekrész illeti meg (7:59. §). Az öröklési sorrendről szóló cikkünk ezt részletezi.
• Határozott idejű haszonélvezet: a bejegyzésben szerepel a lejárat; a jog a határidő elteltével magától megszűnik (5:154. § (1)), a törlést ezután kérni kell.

Mennyit ér a haszonélvezet, és mennyi illetéket fizet a vevő?

A haszonélvezet értékét a NAV az illetéktörvény képlete szerint számolja (Itv. 72. §): a jog egyévi értéke a lakás terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének egyhuszada, holtig tartó haszonélvezetnél pedig ezt a haszonélvező életkora szerinti szorzóval kell megszorozni (72. § (4) a)):

Határozott idejű jognál az egyévi érték és a kikötött évek szorzata számít, de legfeljebb a 20-szoros, természetes személynél az életkor szerinti többszörös (72. § (2)). Ha a jog több személy élettartamától függ – például mindkét szülőt megilleti –, a legfiatalabb jogosult életkora az irányadó, ha a jog a legutóbb elhalt haláláig tart (72. § (4) c)).

Példa: egy 60 millió forint forgalmi értékű lakáson 72 éves haszonélvező joga áll fenn. Az egyévi érték 3 millió forint, a haszonélvezet értéke 4 × 3 = 12 millió forint, a tulajdonjog értéke 48 millió forint. Fontos: ez az illeték számításának alapja, nem a piaci ár – a vevők a gyakorlatban ennél nagyobb engedményt is kialkudnak, mert a lakást bizonytalan ideig nem tudják használni.

A vevő a haszonélvezet értékével csökkentett forgalmi érték után fizeti a 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket (Itv. 15. § (4), 19. § (1), 20. § (2)): a példában 48 millió forint után 1 920 000 forintot a 60 millió utáni 2 400 000 helyett. A már bejegyzett haszonélvezet fennmaradása nem illetékköteles (20. § (2)), ugyanez a szabály akkor is, ha az eladó a saját javára tartja fenn a jogot. A kedvezmények – a 35 év alatti első lakásszerző, a cserepótló vétel – ugyanúgy járnak, az összeget a csökkentett érték után az ingatlanszerzési illeték kalkulátorral számolhatod ki; a részleteket az illetékkedvezményekről szóló cikk tartalmazza. Egy kevésbé ismert szabály: aki egy lakáson bejegyzett haszonélvezettel rendelkezik, nem minősül első lakástulajdont szerzőnek (Itv. 26. § (9)), tehát a fiatalok kedvezményét nem kapja meg.

Hogyan szűnik meg a haszonélvezet?

A haszonélvezet megszűnik a határozott idő lejártával, a jogosult halálával, továbbá ha a haszonélvező maga szerzi meg a lakás tulajdonjogát (Ptk. 5:154. § (1)). Jogügylettel a haszonélvező lemondó nyilatkozatával szüntethető meg, amelyet ingatlannál írásban kell megtenni, és a jognak az ingatlan-nyilvántartásból való törlése is szükséges hozzá (5:154. § (2)–(4)). A törléshez a haszonélvező törlési engedélye kell (Inytv. 32. § (2)), ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban vagy közokiratban, az ingatlan-nyilvántartási okiratra előírt tartalommal (Inytv. 32. § (1), 35. §). A haszonélvező tehát nem szerződő fél az adásvételben, de a lemondáshoz külön okiratot kell aláírnia – ez a leggyakoribb pont, ahol a vevők számítása felborul.

A haszonélvező halála után a jogot a földhivatal törli; ha ez hivatalból elmaradt, a törlési kérelemhez okiratot sem kell csatolni, amennyiben a halál a személyi- és lakcímnyilvántartásból kétségtelenül megállapítható (Inytv. 45. §). A törlés földhivatali díjköteles eljárás, jellemzően az ügyvéd intézi a vétellel együtt.

A lemondásnak adó- és illetékvonzata is van, attól függően, hogy ingyenes vagy ellenérték fejében történik:

• Ingyenes lemondás: a haszonélvezetről ellenszolgáltatás nélkül történő lemondás ajándékozási illeték tárgya (Itv. 11. § (1) c)), amelyet a tulajdonos fizet a jog Itv. 72. § szerint számított értéke után, lakásnál 9%-kal (12. § (2)). Mentes azonban, ha a tulajdonos a haszonélvező egyenes ági rokona, házastársa vagy testvére (17. § (1) p) és w)) – a szülő tehát a gyermek javára illetékmentesen mondhat le. Idegen vevő javára ez a mentesség nem jár: ha a haszonélvező a te javadra mond le ingyen, a példa szerinti 12 millió forintos érték után 1 080 000 forint ajándékozási illetéket fizetsz.
• Visszterhes lemondás (megváltás): ha a haszonélvező pénzt kap a lemondásért, a tulajdonos a vagyoni értékű jog megszerzése után visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet (Itv. 18. § (1), 19. § (1)), a haszonélvezőnek pedig a kapott összeg ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem (Szja tv. 59. §): a bevételből a szerzési érték és a költségek levonhatók, a jövedelem a szerzés évétől számított ötéves sávban csökkenő arányban – 100, 100, 90, 60, 30, majd 0 százalékban – adóköteles 15%-kal (Szja tv. 62. § (4)). Ha a haszonélvező évekkel ezelőtt szerezte vagy tartotta fenn a jogot, a lemondás ellenértéke gyakran adómentes.

Az özvegyi haszonélvezet megváltását – ahogy fent írtuk – csak a házastárs kérheti; ha a gyermek-örökösök szeretnék a lakást tehermentesen eladni, az özveggyel kell megállapodniuk.

Hitel, bank és a haszonélvezet

A gyakorlatban a bankok a haszonélvezettel terhelt lakást nem vagy csak korlátozottan fogadják el hitelfedezetként: a jelzálog érvényesítésekor a haszonélvezet a vevőt is terhelné, ezért a lakás ára és értékesíthetősége bizonytalan. A legtöbb bank a folyósítás feltételéül szabja, hogy a haszonélvező a jogáról lemondjon, vagy legalább a jelzálogjog bejegyzéséhez és a haszonélvezet rangsorban hátrébb sorolásához hozzájáruljon – ez bankonként eltér, ezért hitelből vásárlásnál még az adásvételi szerződés aláírása előtt egyeztess a bankkal. Ha a haszonélvező nem hajlandó lemondani, a vétel jellemzően csak önerőből valósítható meg.

Mire figyelj a szerződésnél? Tipikus csapdák

1. Ígéret helyett törlés. „A mama úgyis kiköltözik” nem jogi garancia: amíg a haszonélvezet a tulajdoni lapon van, a haszonélvező bármikor visszaköltözhet vagy bérbe adhatja a lakást. Csak a bejegyzett törlés szünteti meg a jogot.
2. A haszonélvező lemondó nyilatkozata legyen része az ügyletnek. Kösd a vételár (vagy annak nagyobb részének) kifizetését ahhoz, hogy a haszonélvező ellenjegyzett törlési engedélye a földhivatalhoz benyújtásra kerül, vagy ügyvédi letétet alkalmazz. A haszonélvező személyesen, cselekvőképesen írja alá; ha gondnokság alatt áll, a gyámhatóság jóváhagyása is kellhet.
3. Ellenőrizd, ki fizeti a lemondás illetékét és adóját. Idegen haszonélvező ingyenes lemondásánál a vevőt 9% ajándékozási illeték terheli – ezt sokan csak a NAV határozatából tudják meg. Tisztázd a szerződésben, hogy a haszonélvező ellenértéket kap-e, és ki viseli a közterheket.
4. Birtokbaadás. Ha a haszonélvezet fennmarad, a birtokot nem tudod átvenni – a szerződésben rögzítsd, hogy a lakás haszonélvezettel terhelten, a haszonélvező birtokában kerül átadásra, és mi történik a rezsivel, közös költséggel (a törvény szerint ezeket a haszonélvező viseli, 5:149. § (3)).
5. Több haszonélvező. Ha a jog két személyt illet – tipikusan mindkét szülőt –, a lakás csak akkor válik tehermentessé, ha mindketten lemondtak vagy meghaltak; az egyik haszonélvező halála a másik jogát nem érinti.
6. Az ár. A haszonélvezet illetéktörvény szerinti értéke csak kiindulópont: egy 66 éves, egészséges haszonélvező jogát a NAV a forgalmi érték 20%-ára értékeli, de a lakást akár 20–30 évig nem tudod használni. Számolj azzal is, hogy a bejegyzett haszonélvezet miatt drágább lesz a későbbi eladás, és hitelre nehezebben adható el.

Összefoglalva: haszonélvezettel terhelt lakást akkor érdemes megvenni, ha a haszonélvező az adásvétellel egyidejűleg, ügyvéd által ellenjegyzett okiratban lemond a jogáról, vagy ha tudatosan, jelentős árengedménnyel befektetésként vásárolsz, és számolsz azzal, hogy a lakás évekig nem lesz a tiéd a szó hétköznapi értelmében.