Mi marad a házban eladáskor? Alkotórész, tartozék és a birtokbaadási jegyzőkönyv

Alkotórész, tartozék, ingóság: mi tartozik az ingatlanhoz?

Amikor házat vagy lakást veszel, nem falakat és tetőt veszel, hanem egy dolgot, amelynek a tulajdonjoga a törvény szerint kiterjed bizonyos, vele összekapcsolt tárgyakra is. A Ptk. két fogalmat használ:

• Alkotórész az, ami a dologgal olyan tartósan van egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy az elválasztott rész elpusztulna, vagy az értéke, használhatósága számottevően csökkenne (Ptk. 5:15. §). Az alkotórészre a tulajdonjog mindig kiterjed, ettől szerződésben sem lehet eltérni úgy, hogy az alkotórész más tulajdona maradjon.
• Tartozék az, ami nem alkotórész, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges, vagy azt elősegíti (Ptk. 5:16. §). A tartozékra a tulajdonjog kétség esetén terjed ki – tehát ha a szerződés hallgat, a vevőé, de a felek kiköthetik, hogy az eladó elviszi.
• Ingóság minden más: bútor, háztartási gép, dísztárgy. Ezek csak akkor maradnak, ha a szerződés így rendelkezik – vagy ha az eladó egyszerűen otthagyja őket.

A gyakorlati kérdés mindig az, hogy egy adott tárgy melyik csoportba esik. A törvény nem sorol fel semmit, a besorolás a tárgy és az épület kapcsolatától függ. A lenti táblázat a Ptk. fogalmaiból és a bírói gyakorlatból indul ki; ahol a besorolás vitatott, azt jelöltük.

A szerkesztőségünk tagjának esetében tehát a kapcsolók és dugaljak alkotórészek voltak: az eladó azzal, hogy leszerelte őket, nem a saját ingóságát vitte el, hanem az eladott ház egy részét. A lámpatestek besorolása vitatható, de a mennyezetről lógó kábel önmagában is azt jelzi, hogy a helyiség nem volt rendeltetésszerű használatra alkalmas – és ez már a teljesítés minőségének kérdése.

Mit köteles az eladó átadni?

Az adásvételi szerződés alapján az eladó a dolog tulajdonjogának átruházására, ingatlannál ezen felül a birtok átruházására is köteles (Ptk. 6:215. § (1)–(2)). A szolgáltatásnak a teljesítés időpontjában alkalmasnak kell lennie a rendeltetése szerinti célra: azokra a célokra, amelyekre az azonos rendeltetésű dolgokat rendszerint használják, és olyan minőségben, amely az ilyen dolgoknál szokásos, és amit a vevő elvárhat (Ptk. 6:123. § (1) b)–c)). Egy lakóház akkor alkalmas a rendeltetésére, ha benne világítani, főzni, fűteni lehet – kapcsoló és dugalj nélküli villanyhálózat ennek nem felel meg.

Ha a szolgáltatás a teljesítéskor nem felel meg a szerződésben vagy a jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek, az eladó hibásan teljesít (Ptk. 6:157. § (1)). Egy fontos kivétel van: nem hibás a teljesítés, ha a vevő a hibát a szerződéskötéskor ismerte, vagy ismernie kellett. Ez a „megtekintett állapotban" kikötés valódi hatóköre: amit a megtekintéskor láttál – a repedt csempét, a régi kazánt –, arra később nem hivatkozhatsz. Amit viszont a szerződéskötés után szereltek le, azt nem ismerhetted, a kikötés ezért nem fedi.

A birtokbaadás napja ezen kívül azért is fontos, mert ettől kezdve a vevő szedi az ingatlan hasznait, viseli a terheit és azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni (Ptk. 6:217. §). A birtokátruházás költségei az eladót, az átvétel és a bejegyzés költségei a vevőt terhelik (6:218. §). A birtokbaadás menetéről az adásvétel menetéről szóló útmutatóban írtunk részletesen.

Mit tehetsz átvételkor, ha hiányzik valami?

A legtöbb vevő az átvétel napján a kulcsot akarja, nem vitát – és az eladó pontosan erre számít. Pedig ez az a pillanat, amikor a legerősebb a helyzeted. A lépések:

1. Jegyzőkönyvezd a hiányt. A birtokbaadási jegyzőkönyvbe tételesen írjátok be, mi hiányzik vagy mi hibás (például: „a nappali, a két hálószoba és a folyosó kapcsolói és dugaljai leszerelve, 14 db; a mennyezeti lámpatestek hiányoznak, 6 db"), fényképpel. Ha az eladó nem írja alá a hiánylistát, írd rá, hogy az átvétel a felsorolt hiányokkal történik, és te írd alá – a tanúkkal együtt. Letölthető birtokbaadási jegyzőkönyv és berendezési lista.
2. Ne írd alá, hogy hiánytalanul vetted át. A „hiánytalanul, rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban átvettem" mondat aláírása után nehéz bizonyítani, hogy a hiba az átvételkor már megvolt; a bizonyítás terhe rajtad marad.
3. Tartsd vissza a vételár arányos részét. Szerződésszegés esetén a jogosult a saját esedékes szolgáltatása arányos részének teljesítését visszatarthatja a másik fél teljesítéséig vagy megfelelő biztosíték nyújtásáig (Ptk. 6:139. § (1)). A kulcsszó az arányos: 14 kapcsoló és 6 lámpatest miatt nem tarthatod vissza a teljes utolsó részletet, de a pótlás reális költségét igen. Ha a teljes vételárat már kifizetted a birtokbaadás előtt, ez az eszköz elveszett – ezért kösd az utolsó részletet a birtokbaadáshoz.
4. Közöld a hibát írásban, késedelem nélkül. A hiba felfedezése után a vevő köteles azt késedelem nélkül közölni az eladóval; a közlés késedelméből eredő kárért a vevő felel (Ptk. 6:162. § (1), (3)). Tértivevényes levél vagy visszaigazolt e-mail, a jegyzőkönyvre hivatkozva.

Kellékszavatosság: pótlás, árleszállítás, elállás

A hiányzó alkotórész és a rendeltetésszerű használatra alkalmatlan állapot hibás teljesítés, amelyért az eladó kellékszavatossággal tartozik (Ptk. 6:159. § (1)). A vevő választhat:

• Kijavítás vagy pótlás: az eladó szerelje vissza vagy pótolja a hiányzó szerelvényeket, megfelelő határidőn belül, a vevő érdekeit kímélve (6:159. § (2) a), (4)).
• Arányos árleszállítás, vagy a hiba kijavíttatása az eladó költségére: ha az eladó a kijavítást nem vállalta, nem tud eleget tenni neki, vagy a vevőnek a kijavításhoz fűződő érdeke megszűnt (6:159. § (2) b)). A gyakorlatban ez a leggyakoribb út: a vevő villanyszerelővel pótoltatja a hiányt, és a számlát az eladótól követeli, vagy a visszatartott vételárrészből levonja.
• Elállás: csak ha a kijavítás nem történt meg, és a hiba nem jelentéktelen (6:159. § (2) b), (3)). Néhány kapcsoló miatt a szerződéstől nem lehet elállni; egy leszerelt kazán vagy elvitt beépített konyha már más kategória.

A kellékszavatossági igény ingatlannál a teljesítéstől számított öt év alatt évül el (Ptk. 6:163. § (3)); a hibás teljesítésből eredő további kárt – például az átmeneti albérlet költségét, ha a ház lakhatatlan – kártérítésként is követelheted, ha az eladó nem menti ki magát (6:174. §). A rejtett hibákról és a szavatosság érvényesítéséről a kellékszavatosságról szóló cikkünkben írtunk; itt a különbség annyi, hogy a hiányzó tartozék nem rejtett, hanem az átvételkor látható hiba, ezért a jegyzőkönyv a döntő bizonyíték.

Hogyan előzd meg: a szerződés és a melléklet

A viták túlnyomó része azért alakul ki, mert a szerződés csak az ingatlant írja le, a tartalmát nem. A megoldás nem bonyolult:

• Tételes lista a szerződésben vagy mellékletében arról, mi marad. Nem elég a „berendezéseivel és felszereléseivel együtt" fordulat: sorold fel helyiségenként a beépített konyhát a gépekkel, a klímát, a lámpatesteket, a redőnyt, a bojlert, a kerti tárolót, a napelemet. Ami a listán van, arról nincs vita; ami nincs rajta, arról a Ptk. 5:15–5:16. § dönt.
• Tételes lista arról is, mit visz el az eladó. Ha az eladó a csillárt, a klímát vagy a beépített szekrényt viszi, az kerüljön a szerződésbe, és az is, hogy a leszerelés után a falat, a csatlakozást milyen állapotban hagyja (például: „a lámpatestek helyén szabályosan lezárt, szerelvényezett kivezetés marad").
• Fényképes állapotfelvétel a szerződéskötéskor, dátummal, a lista mellékleteként. Ez bizonyítja, mi volt a házban, amikor a vételárban megállapodtatok.
• Az utolsó vételárrész a birtokbaadáshoz kötve. A birtokbaadás és az utolsó részlet essen egy napra, a jegyzőkönyv aláírása után. Így a visszatartási jog (6:139. §) élő eszköz marad, nem csak elméleti lehetőség. Az adásvételi szerződés vázunk így épül fel.
• Birtokbaadási jegyzőkönyv a mérőállásokkal, a kulcsokkal, a berendezések állapotával és a hiányokkal. Ez zárja le az ügyletet, és ez az alapja minden későbbi igénynek.

Az ügyvéd, aki a szerződést ellenjegyzi, ezt a listát a kérésedre beleírja; a szerződés kötelező elemeiről és a tipikus hibákról az adásvételi szerződésről szóló útmutatóban olvashatsz.

Az eladó oldala: mit vihetsz el jogszerűen?

Eladóként a saját ingóságaidat természetesen elviheted, és a tartozékokat is, ha ezt a szerződésben kikötöd – a Ptk. 5:16. § csak kétség esetén rendeli a tartozékot a vevőhöz. Az alkotórészt viszont akkor sem viheted el, ha a szerződés hallgat róla, mert az a dolog része, amit eladtál. Ha mégis szeretnéd megtartani a beépített konyhát vagy a napelemet, két lehetőséged van: a szerződésben kifejezetten kizárod az adásvételből, és vállalod a szakszerű kibontást és helyreállítást, vagy a vételárban egyeztek meg úgy, hogy a vevő átveszi. Az utólagos leszerelés – különösen a szerződéskötés és a birtokbaadás között – hibás teljesítés, és a vevő a fent leírt eszközökkel élhet ellene. Érdemes azt is végiggondolni, hogy egy használt csillár vagy egy leszerelt klíma a következő lakásban ritkán ér annyit, mint amennyi vitát okoz.

Ugyanez bérletnél és öröklésnél

Bérletnél a kérdés fordított: nem az a vita, mi marad, hanem az, hogy a bérlő milyen állapotban kapta és milyenben adja vissza a lakást. A bérbeadó szavatol azért, hogy a lakás a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas (Ptk. 6:332. § (1)), a bérlő a saját költségén felszerelt tárgyakat a lakás épségének sérelme nélkül leszerelheti. A birtokbaadási jegyzőkönyv itt is a kaució sorsát dönti el – a lakásbérleti szerződésről szóló cikkünkben ezt részletesen leírtuk.

Öröklésnél a hagyaték mint egész száll az örökösre (Ptk. 7:1. §): az ingatlan az alkotórészeivel és tartozékaival együtt annak jut, aki az ingatlant örökli, a bútorok és háztartási gépek viszont ingóságként a hagyatéki leltárban külön tételek. Ha több örökös van, és az egyik az ingatlant, a másik az ingókat kapja, a beépített konyha vagy a klíma hovatartozása ugyanezen a fogalmi határon dől el.